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文丨空間秘探
最近，眾多知名房企「反常式」甩賣，最著名的莫過於富力和綠地。綠地上架231億元資產包，出售項目回血。同樣，連踩紅線的富力也忙著賣資產，僅有的一處物流園也賣給了黑石。
之所以變賣資產，源於這些房企們的部分商業資產盈利情況不容樂觀，「三道紅線」 （房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，「現金短債比」不得小於1）如同緊箍咒，時時念叨提醒著它們的「現金流」，而富力和綠地，無形中其實還有「第四道紅線」的擔憂，那就是它們背後的高端酒店資產運營，不容樂觀……
表格整理 | 地產三哥根據各房企的2019年報製作的圖表
每年的第四季度一直是房企實現銷售收成的重要時間節點。但是因為受到年初疫情的影響，房企售樓處關停、工地難開工，一些項目被推遲入市，導致了今年四季度房企的收成窘境。
所以，銷售收成的另一大組成部分——商業資產包的出售，眼下就顯得尤為重要。不少房企甚至拿出了旗下數額不多的高價值商業資產，以期獲得可觀的銷售回報。
11月9日晚間，富力地產公告宣布，其擬以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權，交易對方為黑石集團。關於資金用途，富力稱，將用於降低負債及撥作本集團的一般營運資金。要知道，廣州國際機場綜合物流園是富力旗下唯一擁有的物流園區，同時也是粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。
無獨有偶，不久前，一份綠地控股集團的商辦項目推薦書顯示，集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業項目，合計售價231億元人民幣，其中不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。
忙著出售資產「變現」的房企自然不止這兩家：11月17日保利置業發布公告稱，擬6.7億出售武漢保利文化廣場部分物業予愛爾醫療；11月10日，綠城第三大股東新湖中寶發布公告稱，49億出售兩項目予融創；11月9日，太古地產發布公告稱，98.45億港元出售香港太古城中心一座物業……甚至軟銀集團CEO孫正義也在11月17日表示，他今年積極出售資產，為可能出現的「最壞情況」做準備，即全球經濟在第二波新冠疫情中被關閉。據孫正義透露，目前軟銀已出售了價值約800億美元的資產。
曾經在商界爭論最多的「現金為王」是陷阱，還是圭臬？在疫情和經濟衰退期的共同作用下，房企們和孫正義用忙著變現的行動率先給出了自己的答案：只要手持流動性最強的資產——現金，才能更好地經受住黑天鵝事件的衝擊。
提升銷售收成數字之外，富力綠地們急於將商業資產變現還有一個關鍵的原因——降低負債，避開「三道紅線」上文提及的房企中，綠地控股在TOP10房企的紅檔名單裡佔據一席。
作為在業內享有「發債王」稱譽的富力，同樣連踩「三條紅線」，且整體負債率排位也在前列。在一些業內觀點看來，這些房企之所以「連踩紅線」，與其過往的投資模式和多元化業務安排有關，尤其是商業資產的持有。因為，對於高度依賴資本的房企而言，在商業版塊沉澱的資產越多，往往也就意味著風險和現金流的壓力會越大。這一點，一舉擊中了綠地與富力的短板。
原本是動力引擎的商辦物業庫存，現在卻成了綠地追逐業績快增長的鐐銬。本次上架的資產包中，包括青浦綠地中心、綠地國創大廈、蘇州綠地中心等超高層地標性項目。加上自持物業的租金收入增幅有限，以及自持商辦項目的收入受市場影響，會出現較大波動。比較之下，綠地只能選擇出售資產，實現資金的快速回流。
地產酒店，也是房企商業地產的重要組成部分。以綠地為例，2018年10月12日，綠地集團通過重組，正式成立綠地大基建集團、綠地商貿集團、綠地酒店旅遊集團三大產業集團。「綠地酒店集團」也一併更名為「綠地酒店旅遊集團」。綠地酒店項目分布全世界5大洲14國80城，是中國國內最大酒店物業持有商和管理運營商之一。可以這麼說，綠地酒店更多的還是「重資產」自持，酒店經營還是壓力較大。
一直以來，綠地酒店營收數據也不算好看。2015年，綠地集團酒店業務實現營收15.58億元，5年間，也是緩慢爬坡，到2019年，這一數字也不過為23.49億元。綠地集團整體而言，其酒店業務的營業收入佔總營收不到1%，且呈逐年下降的趨勢。
按照2018年的規劃，將用三年時間，打造以200億以上年收入的酒店為核心業務、以旅遊及會展為兩翼引擎、具有全球競爭力的酒店旅遊集團。
藍圖之大，可見其在酒店旅遊產業上的雄心。然而，對比其曾在2018年立下的3年達到200億的目標，如今近2年多時間過去，酒店及相關產業的營收僅23.49億元，實在是差強人意。
業內人士也分析，根據綠地控股的第三季度財報數據顯示，截至2020年9月末，綠地控股資產總額為11648.01億元，負債總額為10322.85億元，資產及負債總額雙雙突破萬億元大關，資產負債率為88.62%，隨著負債率的加大，不排除未來綠地甩賣酒店資產的可能。對於富力來講，酒店資產則是集團的一個「痛」。
靠舊改起家的富力自2007年開始進軍商業地產，投資物業組合（酒店除外）主要分布在一二線城市，包括甲級寫字樓、購物商場、多種零售物業以及物流園等。其中「包袱」最重的還是酒店物業。在2017年以189.55億元收購萬達商業地產旗下77家酒店資產後，富力地產的酒店數量達到132家酒店，其中運營中為90家，總建築面積為395.2萬平方米。
這些酒店投入資金大，回報周期長，長期佔用資金，而今年的疫情更是給酒店運營帶來更大挑戰。儘管富力也在盡力用類REITs等金融化手段加速盤活酒店資產，但並不順利。
在一些業內人士看來，富力至今仍在為成為全球最大豪華酒店業主買單。僅從酒店資產在富力整體財務報表中的表現來看，其所帶來債務壓力，甚至稱得上是「第四道紅線」——一旦越過安全界限，勢必影響負債。其實，2013年到2019年，富力酒店連虧7年。接手萬達酒店後，虧損額更是直接攀升，2017-2019年，虧損額分別是1.46億、4億、10億。短短的三年時間，富力酒店就虧損了15億多。
受到業務多元化這股春風的影響，酒店一度是一條讓百強房企爭先搶跑的賽道，甚至是投資的「避風塘」。不少房企玩家進入，成績傲人。融創已布局近100家高端酒店，二度歸來的萬達計劃未來5年在全國布局700家中檔酒店等。但同樣是酒店業務，為何在一些房企手中卻成了碰不得的「第四道紅線」？以下3點，或是影響造成不同局面的主要因素。
NO.01 急於賺快錢
習慣了賺大錢的房企，進入了酒店行業一時難以適應。不同於普通商品房，一經出售便完成了投資回報周期。酒店的回報周期顯然更長，而且日常還有一系列的運營費用支出。在2018年中期投資會上，富力集團主席兼執行董事李思廉就曾表示，希望三五年以後，整個資本市場相對樂觀後可以將這些酒店資產翻倍。
除此之外，他還補充了一句「成功的機會蠻大的，希望買我們股票的人有耐心一點。」這恰好是房企及其投資者普遍欠缺的一點，他們等不了，資本和市場更不會給幾年內都處於虧損狀態的酒店更多的時間。
NO.02 急於鋪盤子
第二點是由前一點衍生而來的，因為賺不了快錢，所以房企會對酒店規模增長提出更高的要求，以期儘快實現投資回報。盤子鋪得太大，對於那些運營能力未能與規模相匹配的房企而言，無疑又是一記重擊。萬達集團董事長王健林曾在2018年1月的萬達年會發言中有提及，他透露萬達的酒店整體年平均回報率低於4%，全部酒店每年吃掉十幾個萬達廣場的淨利潤。「為了企業安全，為了保證核心產業發展，我們必須這樣做（出售）。」
77家酒店，給萬達帶來的是淨利潤的消耗。那麼對於接手了這些酒店以及本身還持有部分酒店的富力而言，自然日子並不好過。
NO.03 急於站隊輕重資產
為了養活房企主業以及這些酒店，業內曾戲言，「過去的一年，富力過的很難：它不是在融資舉債，就是在融資舉債的路上。」租賃、信託，股權，都成了富力「以債養債」的財務操作手法。原因無他，這些持有型的重資產項目對於高周轉的富力而言，無疑是遠水難解近渴。倘若經營得當，未來的錢景是美好的，但前提是活好當下。相反，今年以來，綠地在輕資產的道路上動作頻頻。
目前，綠地海外已運營酒店9家，未來三年該規模將實現翻番，但是自持資產依然很重，加上品牌輸出時間並不長，所以後續發展還需繼續觀察。站隊輕重資產，可以視為房企的作為行業中資本持有者的驕傲，也從側面反映運營能力的高下。只不過，在酒店這門生意面前，輕重資產之外，更重要的是商業跑得飛速的同時，還需回頭來尋覓品牌之手，緊緊攜之，才能登上商業制高點。而品牌非羅馬，並不是一天就能建成的。
面對「三道紅線」，房企們可以通過持有型資產變現等途徑來補充現金流，降低槓桿。但是當房企面對酒店這個「第四道紅線」，除了忍痛出售之外，又該去何處覓得生機？
NO.01 放下「非高端不做」的面子
房企們對「高端酒店」有一種骨子裡的執念，金茂、萬達、富力、葛洲壩、融創等房企無一例外。但是高端酒店，尤其是城市高端酒店不是「萬金油」，並不能「治癒」所有房企的酒店生意。與其一味擠入高端酒店本就擁擠不堪的競爭之中，不如另闢蹊徑，找準自己的定位，獨傲群雄。
以富力為例，本就以舊改起家，大可以在更新舊物業方面做酒店的文章。誕生於1999年的Ace酒店就是以入駐舊城區、改造舊樓著稱，每間酒店都展現出了各自不同的設計風格，無一例外地，卻都有著嬉皮士的任性和時髦的浪漫氛圍。所以，房企可以放下一些不必要的執著，反而能為酒店生意帶來不一樣的改變。
NO.02 重塑「綜合體運營」的理念
相比起其他玩家，房企在酒店生意中最大的優勢其實是對諸多資源的統籌調配能力。無論是與文旅資源亦或是商業資源，房企佔據著獨到的利好。遺憾的是，目前這些資源並沒有被放置在正確的位置上。即便是萬達廣場，也僅僅是將不同的業態拼湊在了一起，並沒有做到協同融合。
而專業酒店人士早已給出了整體運營的設想，近年來，"城市生活空間綜合體"概念屢被提及。身居城市生活空間綜合體中的酒店需要滿足：功能向傳統的"住宿"之外延伸，通過豐富消費者的體驗，從而延長消費者在空間內的停留時間，並進一步消費。一改酒店以往只是居住、用餐的地點，朝著休閒娛樂、文化輸出、生活方式體驗、社交、教育的場所改進。
NO.03 尊重「強強聯合」的品牌賦能
在富力的酒店資產名單中，其中不乏康萊德、凱悅、洲際、萬豪、柏悅、麗思卡爾頓及威斯汀等國際品牌。可以看出，富力對於酒店運營的敬畏之心——尋求專業的人士幫助，來完成酒店資產的升值。但是受到其他因素的影響，合作總是斷斷續續，並不長久。隨著旅遊消費群體的更新迭代，市場需要的酒店只有具備自由不設限的獨立思考精神，才能吸引到那些與其脈搏跳動一致的人群。
一如與希爾頓達成籤約，未來將共同打造1000家希爾頓惠庭酒店的碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村。可以想見，這樣的強強聯手，勢必會讓中國本已一片紅海的中高端市場更加「刀光劍影」，但同樣彼此的品牌賦能，也能打出新的一片天地。
綜上，高端奢華酒店，曾經是地產巨頭們的「門面」，而在後地產時代背景下，它們也有可能成為地產巨頭們的「第四道紅線」，如何進一步盤活這些高端酒店資產，而不被他們所「傷」，是接下來房企大鱷們最需要思索的命題之一。