今天來諮詢「如何挑選寫字樓」的，還是那個禿頭的小張~ 在了解完「免租期」、「物業費」等一系列租金類目、學會租金計算後，小張開始了漫長的「找樓之旅」，但是新的問題隨之浮現：如何在茫茫寫字樓中，挑選出最適合他的那一層樓？ 還是得來聽58妹細細說！
知己知彼，百戰百勝。 在進行寫字樓篩選前，首先要做好準備工作，明確自己要租的寫字樓的需求，以下3個方面是必須要明確的內容： 明確租賃面積。可由現有工作人員數和未來1-2年預計招聘人員數確定大致的工位數量，再結合需要的會議室數量，合理推測需要的面積。如20人以下的小型公司，可考慮200平左右的寫字樓。 明確租房預算及可接受的價格底線。在找寫字樓的過程中，很容易因為寫字樓裝修、配套等影響，不斷提高預算標準，這裡需要提前做好預算準備，並同步制定一個價格底線，可以以年租金或月租金作為計算維度。同時需要標註清楚，這個價格是否涵蓋物業費、空調費等其他收費條目。 明確所租寫字樓的區位。城市那麼大，不能「海底撈針」式地找樓，需要首先確定好大概的範圍，是海澱區還是朝陽區？有無明確想去的CBD？按照商圈劃分也是可以的。
在正式開始篩選找樓後，這五個方面值得重點關注： 關注寫字樓內外條件 寫字樓的好壞，直接影響著團隊成員的工作體驗。 如何判定寫字樓的好壞？最「直接粗暴」的方式是查看相應的評級。 目前寫字樓劃分等級主要是以硬體和軟體為根據，分為頂級、甲級、乙級、丙級四級。對應來說，等級越高的寫字樓，其外觀設計、公共裝修品質就越高，設備設施如電梯的等候時間、中央空調的數量、停車位的數量、物業服務等標準更高。 而對於內部工作空間來說，需要重點關注這幾個方面： 採光情況：主要看窗戶和朝向，採光度是否滿足辦公需求； 通風情況：一方面看中央空調的密度和功率，一方面看窗戶的開合情況； 房屋質量：檢查牆面是否有裂縫，屋內是否有漏水情況，地面是否有不平整的地方； 公共設施：電梯、廁所的數量是否合理，是否滿足日常需要； 物業情況：注意保潔服務的周期和完成度； 裝修情況：房子的裝修情況直接決定了後續租賃的裝修成本，一般來說，毛坯房肯定是最方便的，直接做電路隔斷很方便，相當於在白紙上塗畫，不過在大多數情況下，都是簡裝過的辦公室，可以直接使用，如果需要重新改造，重新劃分空間，建議帶好裝修師傅一起預估一下價格。
關注整體租賃成本 成本控制一定是整個寫字樓租賃中最關鍵的一步。
此前我們介紹了如何計算寫字樓的實際租金《實操教程 | 免租期、物業費...如何計算寫字樓的「實際租金」？》，在這裡，就非常實用了！不過一定要記得將租金換算到同一維度進行比較，統一以「淨租金」或「含服務費租金」等進行PK。 在進行成本計算時，除卻實際支付的房屋租金費用，一定要再將辦公空間的裝修費用、家具電器的折舊費用、搬運的人力物力成本等考慮進來。 另外，有一些小的細節需要注意，這些都是實際租賃時會遇到的問題： 中央空調開放時間與加時費用：寫字樓的空調開放時間是有限制的，譬如工作日早九點到晚九點，而有的公司可能周末也需要加班，這就需要問清楚加時費用如何計算； 寫字樓的面積計算：公攤面積是一個關鍵指標，寫字樓都會涵蓋大廳、電梯、廁所等在內的公攤面積，而我們的租金一般都是以平方為計算維度的，所以需要清楚寫字樓的實際面積和建築面積，算算使用率，從而進行比較； 免租期&裝修期：這一點在上一節中有詳細的介紹，免租期內僅收物業管理費不收房租，裝修期內只收定額裝修管理費，這些時間可以與業主進行商討； 中介費用：租賃寫字樓的中介費用也是一筆需要考量的開銷，不同渠道找到的中介收費標準也不一。 租金漲幅：如果租期達到了兩年及以上，合同中通常會出現租金年漲幅的規定，這一點需要和業主再協商，一般租金會從第二年或者第三年開始月租金開始遞增，甚至有個別的大廈連物業費也會一起遞增，這點需要注意。 從經驗上來說，寫字樓租賃的成本，主要在於租金、裝修和電費三種花銷上。 租金是能夠粗略估算的，裝修也是可以根據寫字樓情況進行調整的，電費這一塊主要是空調與燈光的費用，如果是「996」的狼性公司，還是得多多考慮空調的加時費。
整合周邊配套信息當我們說到一家寫字樓，其周邊的商業、交通配套一定是最受關注的，這影響著員工、客戶、公司發展等多方面，也算是一項「隱形成本」。
對於員工來說，通達的交通可以降低通勤成本，周邊林立的樓房可以提供良好的住房條件，全面的商業配套可以滿足日常飲食需要，好的配套有助於提升員工工作的幸福感。 對於客戶來說，優質的寫字樓配套資源，能夠滿足商務上住宿、餐飲的需求，工作效率會更高，也有助於提升企業形象。 最後，對於企業來說，不同類型的企業有不同的配套需求，尤其是對於生產型的企業來講，便捷的交通和發達的物流，有利於企業發展升級。 關注有無利好政策「搶人大戰」的另一邊，搶「企業」的戰火也從未停歇，對於企業的扶持政策層出不窮，涉及土地、稅收、訂單、金融、人才、戶籍、住房、產業補助等多個方面，不同城市、不同區域的政策都有所不同。
總體來說，企業在選址階段可重點關注這幾個方向：產業發展政策、人才政策、土地政策、稅收政策、財政扶持政策、稅收、房租返還政策等。不過需要注意的是，有些利好政策也需要兌現一定的產值承諾，需要做好風險預警，評估政策帶來的風險與收益。 另外，有別於政府提供的扶持政策，不少寫字樓也會為入駐的中小企業提供多種免費服務，如政策申請、財務幫助、人事代理等。對於初創階段的企業來說，這些企業服務能夠帶來不少「加分」，為後續發展帶來比較大的便利。 關注周邊產業聚集情況 產業聚集是較為常見的情況，矽谷、中關村都是產業聚集的產物，很多寫字樓、園區都會招租相同或相關產業的公司，這為企業發展帶來很大的機會。
對於企業來說，在進行寫字樓的選擇上，可以綜合考慮周邊其他公司的分布。如果和「鄰居」有著產業上下遊的關係，那麼對於公司業務的推動，會有較大的裨益。無論是產業信息的高速流通，上下產業鏈的業務合作，還是人才引進的成本，可以說是一項性價比非常高的選擇。