不久前，玲瓏灣花園又火了！蘇州史上最貴車位的誕生，刷新了大家的認知。
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作為目前蘇州城最貴的房子之一，玲瓏灣花園的歷史異常精彩，頗有武俠小說主人公的色彩。
他們都起於微時，初出江湖都是無名之輩；鼎盛時期，成為房價上漲最高、投資回報率最高的地方，一副唯我獨尊的王者氣息；現而今，更是隱隱有著武林前輩的氣質，去年蘇大強站在陽臺上望著金雞湖畔，玲瓏灣又在全國人民面前刷了一波熱度。
據神秘人士透露，玲瓏灣東北角某棟雲集了各大老闆的「紅顏知己」，經常有正室跑到這棟樓來大鬧···刺激又精彩。
/圖源網絡
最近，我去現場實探了玲瓏灣花園。
現場實探：
居住氛圍濃厚，物業管理嚴格
缺點也明顯，停車難、牆體老化
玲瓏灣花園位於金雞湖正北岸，園區玲瓏街1號，是蘇州高端生活住宅區之一，擁有園區最黃金的地段、最頂尖的學校、最賞心悅目的湖景資源。
/實拍圖
我從地鐵1號線文化博覽中心站下車，步行15分鐘左右就到了小區門口。距離地鐵口不算太近，但我想這裡的居民一般出行也不坐地鐵。
臨近中午，大太陽曬著，小區附近車來車往，也有少量行人，看得出來這裡絲毫不缺居住人氣。途經星灣學校東校區，再過個馬路就到了小區門口。
/實拍圖
小區體量非常大，足足有11個區。1-3、6區年代較為久遠，外立面有些牆皮已經脫落，4-5、7-11區年代較新。
一路上看見了兩個國際幼兒園，除了小區內部業主，周邊其他小區也有業主把孩子送來念書。因為是暑假，學校裡沒什麼人。
內部管理比較嚴格，想進小區都得刷卡。任憑我撒嬌賣萌，保安也不肯放人，只好作罷。
據了解，即使是周邊中介要帶客戶看房，都得找萬科自帶租售中心的工作人員拿鑰匙。想要自由進出的外來人員可能也就是外賣小哥了。
此外，各個區域之間一直有保安來回巡邏，一旦看到嫌疑人員就上前詢問。比如，一直在小區裡拍照的我。
一路走來，小區沿街有小型商業，以私人商鋪為主，水果店、藥店、理髮店等為主，價格也沒有想像中高昂，比較親民。比如西瓜4.8元/斤，園區好像都是這個價了。
整體來講，憑藉蘇州最優質的區位和最頂尖的學區，玲瓏灣花園居住氛圍濃厚，物業管理嚴格。從實探來看，也難免有老小區的共性問題，諸如外立面脫落、停車難等。
疫情餘溫中，依舊領漲板塊房價
二手房走出獨立行情
玲瓏灣花園內部的中介只有萬科自帶的一家，本想和他們的工作人員聊聊，但一聽到是媒體，他們的工作人員如鳥獸般散去，抗拒之意溢於言表。
於是，我轉戰玲瓏鄰裡中心附近，這裡有一條街都是中介，德祐、Q房、我愛我家、21世紀···光這條街足足有8家，說明這裡的二手房市場比較繁榮，不缺人氣。
玲瓏灣花園屬於玲瓏板塊，是板塊內最高端的樓盤。在這裡有兩個比較有意思的比較，一個是板塊內各小區之間的，一個是玲瓏灣小區內部各區的。這裡我們分開闡述。
據中介介紹，板塊內小區鄙視鏈依次排位為：雅戈爾瀟邦<中海湖濱一號<和風雅致<玲瓏灣花園。
很多住在玲瓏板塊的人群就是遵循這樣的層級換房的。「哪有那麼多有錢人？都是先住雅戈爾瀟邦，然後一步一步換房換到玲瓏灣的。畢竟蘇州其他區域的房子，這裡的業主都看不上，除了別墅。」某品牌中介這樣介紹道。
這幾個小區學區、配套都一樣，造成價格差異的原因不外乎建造年代、品質、開發商、湖景資源。很顯然，玲瓏灣花園都是領頭羊。如果它的價格漲了，周邊這幾個小區都會漲。它降了，周邊也會降。
在蘇州其他片區二手房一片唱衰之聲時，玲瓏灣花園走出了獨立行情。據鏈家數據網，近90天玲瓏灣花園成交了16套房源，總價區間約為570-1500w。成交特點表現為高總價、成交周期長，一個房源掛出來，除非房東急賣，成交周期基本都需要1年左右。
此外，可能因為小區業主大都是老闆，在商場浮沉的背景下，玲瓏灣花園也是法拍房市場上的常客，近3個月拍賣了2套。在9月22日，又將迎來新一次法拍。
/截圖自阿里法拍
從成交數據就能看出，玲瓏灣成交火熱，受疫情影響很小。如果真要談對小區成交的關鍵性影響因素，那非724新政+園區九年一學位制莫屬。新政出臺後，一批學位已經被用掉的房子就不好出手了。
在玲瓏灣花園內部，也存在著同樣的鄙視鏈，並且形象生動的表現在價格上：
頭排、靠湖景的鄙視後排看不見湖景的
萬科的（4/5/7-11棟）鄙視建屋的（1-2/6棟）
大戶型的鄙視小戶型的
外立面全石材的鄙視真石漆的
······
總之，站在食物鏈頂尖的是九、十區、十一區，臨湖風景好，而且都是大平層，完全是尖端人群的尖端生活。
再來看租房市場，玲瓏灣花園的租房市場今年受疫情影響很大，其主要客戶外企高管因為疫情原因無法來蘇，造成了租房市場的冷淡。很多房東降價出租，降幅達2-3k。
一路升級打怪，終於封神
誰知道王者背後的心酸發家史
別看現在玲瓏灣花園是金字塔尖上的產品，它剛開盤時，可沒現在這麼好的待遇。
2008年，金融危機的烏雲席捲全球，各個行業舉步維艱。在這樣的背景下，南都建屋拿下的玲瓏灣花園1/2/3/6區開售，去化效果一言難盡。眼看著資金周轉困難，南都建屋「忍痛割愛」，找到了接盤俠萬科，把4/5/7-11區全賣了。
南都建屋長舒了口氣，終於把和當時的蠻荒之地——湖東說拜拜了。他不會想到的是，十年後，這塊地成為全蘇州漲幅最大、回報率最高的小區。
說回萬科，他拿地後躊躇滿志，秉承著作出標杆的口號，萬科玲瓏灣打造的是具有豪宅品質的湖景大平層。
滿懷信心入市，迎接玲瓏灣的是冷冷的冰雨。
首開的四區大平層，建面約194㎡、240㎡，均價5000元/㎡。「sb才買湖東，聰明人都買市區。更何況當時姑蘇區才賣3000元/㎡，玲瓏灣憑啥賣那麼貴？」這是應該是當時很多買房人的心聲。
大家寧願選擇靠近姑蘇區的吳中城南、園區婁葑、相城，也沒人願意買這裡。畢竟那是晚上下班回家想買瓶可樂都得跑回姑蘇區的年代。
為了順應市場，拯救銷售困境，五區的產品開始有了小戶型，戶型面積段有約99㎡、124㎡、143㎡。
2009年隨著國家的救市政策，房地產市場開始復甦，再後來蘇州限購，越來越多的人意識到大平層的珍貴，玲瓏灣花園也迎來了一波又一波的春天。
寫在最後
頂級學區（星灣學校）+頂級區位（金雞湖），造就了玲瓏灣花園現今的江湖地位。從早年默默無聞、眾人嫌棄的樓盤走到現在萬人追捧，玲瓏灣花園反映了蘇州人買房觀念的變化，並且它的故事依舊在繼續。
/圖源朋友圈
也許，20年後，又有新的「*瓏灣花園」出現，不知下一個蘇州房價高地的寶座由誰接棒？
但不管咋樣，寫完這篇文章，我的內心只有一個純粹的夢想，如果世界上真的有月光寶盒，我一定帶著現在的腦子穿越回20年前買房！