法治周末見習記者 代秀輝
「我付款買房那會兒，8號樓還是個坑呢。」聊起自己在萬科西安金色悅城(以下簡稱金色悅城)購買的期房，王霞如是說。但王霞發現，她向萬科付首付款時，萬科並沒有獲得《商品房預售許可證》。
王霞告訴法治周末記者，自己是在2012年年底購買的金色悅城的期房，而自己在西安市住房保障和房屋管理局(以下簡稱西安房管局)查到的結果卻顯示，西安金色悅城8號樓是在2013年5月7日才拿到的《商品房預售許可證》。
王霞向法治周末記者出示了她的付款收據，西安房管局官網的信息也的確顯示，金色悅城8號樓獲得《商品房預售許可證》的時間的確晚於王霞付款的時間。
而《城市商品房預售管理辦法》明確規定：「未取得《商品房預售許可證》(以下簡稱預售許可證)的，不得進行商品房預售。」
西安萬科多個項目涉嫌違規銷售
「2013年5月左右，萬科方面才向我們下發了購房合同書。當時我還納悶兒，現在才明白，原來那時預售許可證才剛下來。」王霞說。
與王霞同處一棟樓的兩位業主向法治周末記者提供的付款單據也顯示，西安萬科在沒有拿到預售許可證前就已違規銷售住房。金色悅城11號樓的業主表示，11號樓也存在此類情況。
事實上，記者發現，萬科在西安涉嫌違規銷售的住宅項目並非僅有金色悅城一個。
此前，有媒體報導稱，萬科大明宮三期項目中的業主楊曉(化名)，在購買住房後就發現自己的期房並沒有獲得《商品房預售許可證》。
7月3日，法治周末記者聯繫到了上述大明宮三期的業主，但該業主似乎因不能明言的理由拒絕了法治周末記者的採訪。
不過記者看到，早在5月21號，西安房管局執法監察隊就發現了萬科大明宮三期存在違法銷售的行為。
「西安萬科大明宮房地產開發有限公司開發的『萬科大明宮』項目7#、8#樓未取得《商品房預售許可證》。依據規定，在未取得《商品房預售許可證》前，該項目7#、8#樓不得對外預售，不得以認購(包括認籌、登記、選號等)、收取預定款性質費用等方式變相預售。」西安房管局執法監察隊在5月21日發布了關於未取得《商品房預售許可證》(以下簡稱預售許可證)不得進行預售的通告。
對於違規銷售，西安萬科承認部分樓盤確實存在。「2015年上半年我們也是在相關部門的監督下對這類情況的業主進行了退款。」
無證銷售已成行業潛規則
西安萬科的違規操作並非孤例。
這也並非是萬科第一次被曝出無證銷售。2013年，武漢市房管局就將萬科金域藍灣D5#、F2#樓記入開發企業不良信用檔案，原因是未取得預售許可證就違規銷售。
法治周末記者通過百度搜尋引擎「新聞」欄統計發現，剛過去半年不久的2015年，因涉嫌無證銷售被媒體曝光的房地產項目，高達30餘家。
「沒有預售許可證就對外售房，事實上早已成了地產行業的『潛規則』。」在房地產行業打拼多年的雷偉向法治周末記者透露。
雷偉告訴法治周末記者，要取得預售許可證其實有很多條件限制。
北京市東元律師事務所律師李松對法治周末記者說，根據法律的規定，如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》，是拿不到預售許可證的。
「在申辦預售許可證時，開發商除了要獲得四證以外，一般情況下，按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金還必須達到工程建設總投資的25%以上，並應已確定施工進度和竣工交付日期才行。」雷偉介紹。
「另外，多層建築還必須完成主體結構三分之一以上才可以。」雷偉說。
在這種複雜的程序下，雷偉也坦言，開發商往往等不及，會先採取與購房者約定訂金、誠意金或預付款等變相方式先把合同籤了或拴住購房人。
「等到真的預售許可證下來了，再要求與購房者重新制定一份合同。」雷偉說，「神不知鬼不覺。」
「房企違規為快速回籠資金」
「實際上房企在鑽一個漏洞。」易居智庫研究總監嚴躍進對法治周末記者表示。
在嚴躍進看來，雖然目前房地產市場的預售制度規定了房企在項目預售方面必須到相關部門申領預售證，但沒有規定相關監管部門必須定期檢查已售樓市是否具備預售許可。「所以很多房企在預售條件不符合的情況下，也不會到監管部門去磨嘴皮，而是擅自銷售樓盤。」
嚴躍進進一步說，對於購房者來說，也很少有人去檢查相關項目是否有預售許可證。「而且即便真有較真兒的購房者，房企營銷部門也完全可以拿假的預售許可證的複印件來搪塞。」
「應該說，此類房企之所以冒這樣一個風險去售樓，無非是希望在短期內快速回籠資金，進而加快工程項目的節奏。」嚴躍進說。
「房地產開發是一個資金回流周期較長的行業，也因此企業在現金流方面相對其他行業顯得吃緊很多，多數開發商之所以在證件不全的情況下打擦邊球或違規操作與之不無關係。」上海領易投資顧問有限公司總經理鄒毅向法治周末記者表達了相同的觀點。
律師建議購房前查預售許可證原件
「開放商無證銷售對於購房者的權益是無保障的，因此購房者切勿大意。」李松表示，在證件不全的情況下，籤訂的購房合同是無效的。
而且據了解，五證不全也無法辦理房產證。
「不過，購房者購房時只需看預售許可證就可以了。」李松同時表示，開發商取得了預售許可證就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。
購房者該如何辨別預售許可證真偽？北京市盈科(濟南)律師事務所律師錢銘坤則建議：「購房者可向相關核發部門查詢，而且有些城市已經開通了查詢五證的網站。另外，購房籤約時一定要查看預售許可證原件。」
那麼，如果購房者買到五證不全的房子應該怎樣維護自己的合法權益呢？
「沒有五證，正常來說開發商不能銷售，購房者可以向房管局、規劃局等職權部門舉報並且要求解除合同，賠償包括本金、利息、房屋增值部分損失。」錢銘坤說。
(註：應採訪者要求，文中王霞、雷偉為化名)