個人出租房屋是一個非常常見的行為，很多公司都會涉及從個人手中租用房屋的經營行為。
做為一個公司，我們必不可少的就是辦公場所、當然有些公司還需要一些職工宿舍。
大部分公司不會自己去蓋自己的辦公大樓和職工宿舍，因為固定資產的投資回收期會非常長，那麼唯一的方式就是租用。
向個人租房，雖然法定納稅義務都是個人的。但是個人一般沒有主動的意願出具發票，申報繳納稅款，都會把稅收問題拋給承租方，那麼對於公司來說，了解租賃環節涉及的稅收就非常必要的，那個人出租房屋到底涉及哪些稅？每種稅如何計算？
二哥直接以以廈門市的規定為大家展示一下個人出租房屋的涉稅事項。
其他省市具體徵收率可能有所差異，比如個人所得稅和房產稅可能存在差異，實踐中還要結合當地稅務機關的規定來計算。
住房
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非住房
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具體我再一一解析一下涉及的各個稅種
01
增值稅
不動產租賃服務適用稅率是9%，但是個人出租房屋不同。
按照國家稅務總局公告2016年16號文規定：其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。「國地稅合併後都是稅務機關了」
具體如下圖：
我們看到，增值稅這塊如果月租金小於10萬元，個人出租住房和非住房這塊比照小微企業，免稅的，當然沒有增值稅，隨之附徵的城建稅和附加也是沒有的。
個人如果是一次性收取的全年租金，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過10萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策。
下圖這張發票，月租金未超過10萬，免徵增值稅，代開了一張免稅普通發票，稅務局代開的免稅發票，稅率欄是***。
當然，這種情況下只能代開增值稅普通發票，如果需要代開增值稅專用發票，那麼這個增值稅是免不了的。
個人出租住房適用優惠政策減按1.5%徵收，稅務機關代開增值稅專用發票時，通過新系統中徵收率減按1.5%徵收開票功能，錄入含稅銷售額，系統自動計算稅額和不含稅金額。
下面這張代開的增值稅專用發票就是這種情況。
應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
=20000/（1+5%）×1.5%
=285.71
10萬以上，按照房屋性質還有不同，住房1.5%，非住房5%。
自2020年3月1日至5月31日，對湖北省增值稅小規模納稅人，適用3%徵收率的應稅銷售收入，免徵增值稅；適用3%預徵率的預繳增值稅項目，暫停預繳增值稅。除湖北省外，其他省、自治區、直轄市的增值稅小規模納稅人，適用3%徵收率的應稅銷售收入，減按1%徵收率徵收增值稅；適用3%預徵率的預繳增值稅項目，減按1%預徵率預繳增值稅。
很顯然，個人出租房屋是5%的徵收率，所以不適用疫情期間此優惠政策。
02
房產稅
房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。從租計徵的法定稅率都是12%。
那麼個人出租房屋都是有優惠的，財稅[2008]24號規定，個人出租按4％的稅率徵收房產稅，但是非住房，比如廠房、辦公、商用，那不享受優惠，就是法定稅率12%。
還可以按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減徵。
當然，實際中，每個地方還有不同，你比如四川這邊個人出租非住房會根據租金多少的級別適用不同徵收率。
03
土地使用稅
土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，以實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關徵收的一種稅賦。由於土地使用稅只在縣城以上城市徵收，因此也稱城鎮土地使用稅。
財稅[2008]24號規定個人出租住房這塊是免的，非住房就需要交了，具體就按照單位土地面積稅額計算，但是這塊各地也是有差異的。
04
城建稅、教育費附加、地方教育費附加
城建稅是跟著增值稅走的，如果代開發票時候實際繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應稅率計算，目前稅率7%、5%、1%三檔。
當然還可以按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減徵。
當然，如果增值稅免徵了，城建稅也相應免了。
教育費附加和地方教育費服務也是按照增值稅來算，如果代開發票時候實際繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應比率計算（教育費附加3%、地方教育費附加2%）。
但是月租金超過10萬才會有，因為有政策10萬以下是免的。
而且如果超過10萬，還可按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減免。
05
印花稅
在中華人民共和國境內書立、領受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照條例的規定繳納印花稅。
但是，個人在出租租房和非租房方面印花稅也有差異的，財稅[2008]24號規定個人出租住房印花稅免。
以上包括城建、教育費附加、地方教育附加、土地使用稅、房產稅、印花稅在2019年後都有減半徵收優惠政策，這是財稅2019年13號文對增值稅小規模納稅人的普惠性優惠政策。
06
個人所得稅
個人所得稅法中財產租賃所得，是指個人出租建築物，土地使用權、機器設備車船以及其他財產取得的所得。財產包括動產和不動產。按次計算徵收個人所得稅，適用20%的比例稅率
具體實施中個人出租不動產都是有優惠政策的，財稅[2008]24號規定對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率徵收個人所得稅。
個人所得稅計算這塊不僅可以據實徵收，在實際操作中還有核對應納稅所得額的政策，比如廈門就有規定，納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。
最後我們以案例形式來看看，二哥如果在廈門，出租個人房屋到底要繳納多少稅？案例中個人所得稅計算採用據實徵收方式。
假如二哥出租個人住房取得租金月收入80000，那麼實際應該繳納的稅分別是：
1、增值稅=0,月租金換成不含稅收入小於10萬，免。
2、城建、教育費附加、地方教育費附加均免，這些都是依附於增值稅，增值稅為0，這些自然為0。
3、房產稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2
=80000*4%/2=1600
4、土地使用稅=0，免。
5、印花稅=0，免。
6、個人所得稅
因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）
=80000-0-1600-800
=77600>4000
所以，個人所得稅=77600*（1-20%）*10%
=6208
結果和廈門稅務局網站計算的結果一致。
假如二哥出租個人住房取得租金月收入110000，那麼實際應該繳納的稅分別是？
1、增值稅=1571.43。
月租金換成不含稅收入大於10萬，減按1.5%徵稅。
110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。
2、城建稅
=1571.43*7%*50%=55
3、教育費附加
=1571.43*3%*50%=23.57
4、地方教育費附加
=1571.43*2%*50%=15.71
5、房產稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2
=（110000-1571.43）*4%/2=2168.57
6、土地使用稅=0，免。
7、印花稅=0，免。
8、個人所得稅
因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）
=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800
=105365.71>4000
所以，個人所得稅=105365.71*（1-20%）*10%
=8429.26
結果和廈門稅務局網站計算的結果一致。
可以看出，廈門市個人出租住房整體稅負在10%左右，但是如果是出租非住房，這個稅負會達到25%左右，大頭是房產稅和個人所得稅。
但是如果個人所得稅採取核定應納稅所得額的方式徵收的話，稅負會低很多。按規定，納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。
當然，基本上個人出租住房和非住房涉及的稅費就是上文所述，各地在徵收核定方面略有差異，比如有些地方會給一個症候群收率，直接按照症候群收率徵稅，這個不一而足，具體以當地規定為準，不過我們學習還是需要按照每個稅種思路走。
最終個人取得私房出租收入到稅務部門申請開具發票，請以櫃檯徵收計算為準。