來源：澎湃新聞網   2020年12月21日 07:10
中央經濟工作會議連續三年提房住不炒，大城市住房問題受關注。
據新華社消息，2020年中央經濟工作會議12月16日至18日在北京舉行。會議總結2020年經濟工作，分析當前經濟形勢，並部署了明年經濟工作。
對於明年要抓好的重要任務，此次中央經濟工作會議用236字定調明年房地產市場：解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。
連續三年明確「房住不炒」
會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，2020年年底的中央經濟工作會議，強調了房住不炒、因城施策的政策方向保持不變。在這個基礎上進一步明確了穩定性和健康發展的重要性。因此預計未來樓市的穩定，尤其是房價的穩定依然是重中之重。對於房地產過熱城市的調控，依然會保持一定的高壓。
值得一提的是，中央經濟工作會議已連續三年明確「房住不炒」。
大城市住房問題受關注
會議指出，解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。
貝殼研究院首席分析師許小樂指出，2020年局部城市包括個別大城市住房供需矛盾進一步顯現。如果城市住房供需矛盾大，房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利於城市發展，所以將解決大城市住房問題提升到重要戰略地位上來。
許小樂認為，解決大城市住房問題要注重「因地制宜、多策並舉」。總結2020年下半年以來多地房地產調控政策，政策工具不僅僅是對需求端的限制，也增加了增加住宅用地供應，建設人才房、租賃房等供給端的政策以及促進區域協同發展等政策以平抑房地產市場波動。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，後續大城市房地產政策或將有三個重要變化：第一、從短期管控角度看，繼續打擊各類炒房需求，包括此前深圳的代持購房的行為。第二、從房地產長效機制角度看，後續在土地供應等方面會繼續發力，尤其是增加純住宅用地。第三、繼續發展租賃市場，通過租賃市場來解決住房問題，即市場化租賃住房和保障性租賃住房共同發展。
租賃市場賦權將進一步加快
會議指出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。
許小樂指出，「租購不同權」是影響租賃市場發展的首要障礙，我國現有戶籍制度與社會福利及社會保障掛鈎，由於不同城市的社會福利及保障差異較大，在哪個城市落戶就成為能否充分獲取社會福利的關鍵。目前我國落戶的政策與房屋掛鈎，在實際執行過程中是以「房屋所有權」為原則，這也就意味著「租房」獲得社會福利的優先級較低，「租購歧視」現象存在，會影響城市租賃市場的發展。報告中明確了逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，會加快租賃市場賦權的細則落地，有利於租賃市場制度的完善，真正將租賃作為一種長期居住選擇。
同時，保障性租賃住房建設將是重點。保障性住房體系分為購置型和租賃型保障房，以前以公租房為主，政策性租賃住房會成為保障性租賃住房的發展重點。
規範長租房市場，「二房東模式」有望得到強監管
會議明確，規範發展長租房市場。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。
張波認為，對於長租公寓的管理應該是明年的重中之重。這兩年長租公寓出現了一些不健康和不理性的市場行為，市場本身對於租客和實際的房東也形成了極大的經濟方面的壓力，因此，長租公寓的穩定健康運營是非常重要的。
中原地產首席分析師張大偉表示，租賃市場目前最大的問題是部分城市的二房東租賃模式跑路、爆雷，長租公寓市場需要加大監管力度。對於市場來說，後續依然會大量發展租賃租房，租售並舉是趨勢。後續，政府提供的租賃房源、集體土地建設租賃房源等也將逐漸從土地變成房源，這些都會影響租賃市場的未來預期。
許小樂認為，後續租賃市場的監管將制度化、常態化。一是對於租賃機構的經營監管將進一步加強，特別是對於經營風險的管控，加強事前、事中和事後監管；二是培育與規範並行，包括對於租賃企業的財稅支持以及經營行為規範；同時，加強對於租金水平的指導價格與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。
房地產政策發展：逐步精準，民生福祉放首位
回顧過往幾年中央經濟工作會議對房地產市場的表述，可以看到，從2015年的去庫存開始，樓市調控政策變得越來越精準，民生福祉問題被放在政策首要位置。
2015年指出，化解房地產庫存。通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。鼓勵房地產開發企業適當降低商品住房價格；取消過時的限制性措施。
2016年指出，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
2017年指出，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
2018年指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。
2019年指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
2020年指出，解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。