[案情]
王某與邱某原系夫妻，後經法院判決予以離婚。雙方婚後共同財產中有房屋一套，系邱某婚後操作購買，故房權證記載所有權人僅為邱某，無其他共有人。2007年底，孫某在某信息部看到邱某出售房屋的信息後，遂電話聯繫邱某，雙方在2008年9月份最終商定房價30萬元。後孫某付清30萬元，並向房管部門提出過戶申請。2008年9月21日，孫某取得房屋的新房權證。2009年12月，王某在起訴離婚後方知房屋被邱某出賣，遂訴至法院，請求確認邱某與孫某之間的房屋買賣行為無效。本案在審理過程中，經王某申請，法院委託有資質的評估鑑定所進行評估鑑定，確定訟爭房屋的市場交易價為389251.2元。
[分歧]
審理中，本案有兩種意見：
第一種意見認為，訟爭房屋系王某與邱某的夫妻共同財產,而非邱某的個人財產。未經王某同意，邱某與孫某之間的買賣行為無效。
第二種意見認為，孫某購買房屋是善意的，且購買價格並不明顯低於市場價格，該買賣行為應當合法有效。
[評析]
筆者同意第二種意見，理由如下：
善意取得作為一項重要的民事法律制度，目的在於保護物權變動的公信力，鼓勵交易，維護正常的交易秩序。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規定：「共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。」這是我國以司法解釋的形式，第一次明確地確認善意取得制度。
2007年10月1日物權法施行後，對無權處分人處分財產後受讓人是否取得財產所有權進行了明確規定。據物權法第一百零六條規定，不動產善意取得的構成要件為：出讓人無處分權；受讓人為善意；合理價格有償轉讓；依照法律規定已經辦理物權變動登記。故對孫某取得房屋是否構成善意是本案的關鍵。在審判實踐和理論研討中，多結合具體案情，採用推定方法，即由原權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證；如果不能證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。
本案訟爭房屋在轉讓時，其房權證中的權利人僅登記為邱某一人，而無其他共有人。根據房權證的物權法定和公示原則，孫某有理由相信其為邱某的個人財產。加上孫某是在看到某信息部的轉讓信息後才聯繫購買的訟爭房屋，即使該房屋有其他共有人，孫某也有理由相信系其他共有人同意轉讓。而王某除了個人懷疑，並無充分證據證明孫某在交易時具有惡意，故本案應認定孫某系善意購買。
此外，我國合同法第七十四條規定：「債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，並且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。」對於何為「明顯不合理的低價」，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十九條規定，「對於合同法第七十四條規定的『明顯不合理的低價』，人民法院應當以交易當地一般經營者的判斷，並參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%的，一般可以視為明顯不合理的低價……」經評估鑑定,本案訟爭房屋整套市場交易價為389251.2元，而邱某與孫某買賣時的實際交易價30萬元，達到了市場交易價的77.1%(300000÷389251.2)，故可以認定孫某約定和實際交付的房款30萬元是合理的。
綜上所述，本案中，孫某取得訟爭房屋應認定構成善意取得，且訟爭房屋已經辦理了過戶登記，故應駁回王某的訴訟請求。
（作者單位：山東省高密市人民法院）