近期以來，地方政府的「救市」行動正在進行，越來越多的城市加入了鬆綁樓市限購的大軍，試圖拯救今年以來低迷的樓市。與此同時，中國的房地產大佬們正在做著第二手準備，以多元化投資的方式逐漸淡出中國房地產市場。
李嘉誠和王健林是中國房地產市場上的代表人物，在過去20年，他們成為賺錢最多的投資者。報導顯示，李嘉誠正在撤離中國，截止目前，已經出售了多處內地物業資產。而王健林最近對於美國和其他海外市場的關注，或許與中國房地產市場放緩勢頭擴大有關。
大佬們正在撤離，中國房地產市場怎麼了？
李嘉誠繼續拋售內地資產
華爾街日報8月8日的一篇報導稱，被福布斯評為亞洲首富的香港億萬富豪李嘉誠，據說打算以15.4億人民幣(約合2.5億美元)出售位於上海的一處物業。如果這項交易成功，那麼亞騰資產管理有限公司(ARA Asset Management Ltd)負責處置的上海盛邦國際大廈(Shanghai International Capital Plaza)，將成為自去年以來這位華人房地產大亨旗下公司出售的第五處內地物業資產。
最新報導顯示，李嘉誠旗下公司又賣樓了。8月12日，泛海控股公告擬收購李嘉誠旗下和記港陸股份，後者持有上海兩個商業物業項目，有穩定的現金收益。
根據泛海控股的公告，擬通過境外間接附屬公司泛海控股國際，以35.56億港元至38.30億港元收購香港上市公司和記港陸股份，目前各方正就合作事宜進行洽談。和記港陸與泛海只籤訂備忘錄，不過，為了表示誠意，泛海已向和黃支付10億元的保證金。一旦完成收購，泛海控股約佔和記港陸已發行股本總額的71.36%，成為控股股東。
和記港陸主要從事物業投資，2002年開始隸屬於和記黃埔。此次收購涉及和記港陸在上海持有的兩個商業項目， 上海黃浦區港陸廣場及港陸黃浦中心。作為能帶來穩定現金收益的物業，這是交易的核心資產。泛海控股為深圳證券交易所上市公司，是中國內地房地產開發企業，集投資規劃、開發建設、商業管理及物業服務於一體。
相對於泛海控股的頻頻擴張，李嘉誠接連拋售資產更引人矚目。此前，香港盈大地產以72億港元賣出北京盈科中心，長江實業子公司出售上海陸家嘴東方匯經中心寫字樓，並出清已持股多年的長園集團股權。雖然李嘉誠旗下公司多次闢謠沒有撤退行動，但市場傳聞還是不斷。
據香港媒體報導，有知情人士稱，華人首富李嘉誠的長實持股的亞騰資產管理有限公司(ARA Asset Management Ltd.)正在就出售31層的上海盛邦國際大廈進行談判，涉資約15.4億元人民幣，買家為新加坡的基金公司Alpha Investment Partners Ltd。該樓原名福海商廈，曾經歷三度流拍、兩次轉手，2008年金融危機中倒閉的雷曼兄弟也曾做過盛邦國際的業主。據其中一位知情人士稱，Alpha Investment Partners Ltd。將按每平方米2.7萬元的價格收購這棟坐落於黃浦江西岸虹口區的物業。
那麼，李嘉誠將在此次交易中獲利多少呢？據知情人士稱，亞騰資產管理在2011年1月以1.76億美元收購了這物業，若是次的交易成功，則該物業3年半的升值42%或4.57億元。不過，該公司未對傳聞作出評論。
「42%的升值在過去的三年半來看，北上廣深的寫字樓基本可以達到如此的升幅。」廣東流通業商會執行會長黃文杰表示，作為此次整體銷售的價格每平方米2.7萬元，也是業內相對合理的價格，這個價格在目前的廣州珠江新城也是可以收購整棟寫字樓的。 「然而，接下來的三年可以判斷寫字樓市場不會有42%的升幅，將會進入一個相對平穩的市場，只能說穩中有升。但不會是過去三年的爆發性增長了」。
據不完全統計，過去一年內李家父子拋售的樓盤價值已達250億元。面對傳聞壓力，李嘉誠曾親自回應內地、香港撤資傳聞，稱撤資純屬子虛烏有，資產買賣只是正常的商業行為。
王健林轉戰歐美與進軍電商
2012年，王健林斥資8億美元收購AMC連鎖影院，並在去年宣布投資10億美元在紐約建設酒店的計劃。此外，王健林還開始在歐洲展開一系列收購，先是收購馬德裡地標性建築，之後在倫敦啟動一處價值10億美元的房地產項目。
王健林比不了李嘉誠那般富有，但主要通過在內地開發購物中心和電影院，他也為自己贏得了大陸首富的頭銜。據福布斯去年的估算，王健林個人淨資產達到151億美元。
目前，大連萬達集團的這位億萬富豪掌門人承諾用他在中國掙到的財富再向美國投資12億美元，這一次，將用於收購位於洛杉磯貝弗利山(Beverly Hills)的一塊地皮，建設高端綜合性地標項目，這裡以前是一家百貨商店。這也是萬達集團在年內，繼西班牙、芝加哥後的第三宗大型海外投資。
據悉，萬達洛杉磯項目位於比佛利山市高檔居住區的黃金地段，項目佔地3.2萬平方米，總建築面積約11萬平方米，其中地上約8萬平方米、地下約3萬平方米。距全美著名商業街之一的羅迪歐大道步行僅10分鐘，距加利福尼亞大學洛杉磯分校(UCLA)車程僅5分鐘，距好萊塢車程僅10分鐘。項目西側緊鄰著名的洛杉磯鄉村俱樂部，有一個36洞的高爾夫球場，是眾多政要和好萊塢明星的休閒去處，周邊有半島等國際頂級酒店。
據萬達集團內部人士透露，該項目中標經歷了一個半月的三輪投標，以綜合優勢戰勝十幾家來自北美及亞洲的競爭者而中標。
而萬達也將此次投資洛杉磯，看作是進軍好萊塢的重要一步。
據了解，萬達將設立洛杉磯辦事處，並承擔文化類投資的任務，未來將充分整合好萊塢影視產業資源，支持青島東方影都的運營和青島國際電影節的舉辦，同時投資好萊塢影視公司或投拍好萊塢全球發行的影視作品。萬達洛杉磯項目也將作為橋頭堡，支持中國電影產業走向好萊塢，推動中國文化走出去。
根據萬達集團董事長王健林對於萬達集團在下半年海外投資的規劃：「確保完成1家、力爭完成2家國外大型文化企業併購，具體項目投資部門已在談判。二是完成2家國外主要城市五星級酒店項目投資。」不難發現，萬達集團年內的「出海」任務尚未完成，預計未來仍會有大的海外併購亮相。
此前的萬達海外投資計劃透露，未來10年將計劃在全球8-10個主要城市投資建設萬達酒店。王健林在接受新京報採訪時曾表示，希望到2020年萬達三分之一的收入來自海外，而實現這一目標，萬達的海外併購遠未停止。僅在年內，萬達的海外投資規模已達到452.6億元，截止到目前，萬達所有對外公布確定的海外投資總規模已接近800億元。
雖然王健林的大部分資產仍然部署在中國，不過，正如李嘉誠決定剝離中國資產一樣，這位房地產大亨最近對於美國和其他海外市場的關注，或許與中國房地產市場放緩勢頭擴大有關。
今年以來，王健林頻繁進行海外投資。
2014年1月，萬達集團董事長王健林會晤英國首相卡梅倫後，宣布未來將投資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項目。
2014年6月5日，收購位於西班牙馬德裡的地標建築——西班牙大廈。該項目收購金額為2.65億歐元(約22.5億元人民幣)，總佔地面積4655平方米，將計劃重新發展為有200間客房的豪華酒店、高級零售空間及大約300個住宅式公寓的綜合物業。
2014年7月8日，投資9億美元在美國芝加哥建設一座高350米，地上89層的五星級酒店及公寓項目。據悉，該項目建成後將成為芝加哥第三高建築，成為當地新地標。
投資海外市場的同時，王健林也同樣看好電子商務。此前，王健林在萬達集團上半年工作會議上說：我們已經決定，將聯合中國最大的幾家電商成立萬達電商，他們來參股，首期投資50億元。
根據王健林披露的信息，萬達集團上半年收入完成目標的105%，同比增長24%。他還表示，萬達廣場今年全年客流有望超過15億人次，而去年上半年萬達廣場總客流是5億多人次……良性的數據意味著高速增長，但王健林從中看到了危機。
作為5大業務之一的百貨業，萬達百貨的收入去年只完成調整後計劃的91%，這是萬達百貨歷史上第一次沒有完成利潤計劃，也是萬達集團唯一指標不佳的業務。
面對百貨業集體不振的現狀，王健林清楚地知道，萬達百貨業績的下滑是拜強勢發展的電子商務「所賜」。但這還不是致命傷，最有可能動搖萬達集團根基的是，中國的商業地產行業已經揮手作別過去的鼎盛時期：2013年，中國房地產上市公司在營收增幅近三成的情況下，整體的淨利潤增幅不到兩成。到了2014年，從已經披露2014年第一季報的131家地產公司的情形來看，不到一半的公司業績實現同比增長。
在王健林看來，地產行業是一個階段性行業，不能夠永久興盛。未來，當城市化率和自有住房率均超過八成時，新房市場必然萎縮。萬達集團以往的大規模、高周轉的房地產開發模式，不是長遠之計。
除了產業危機，「在2015年超越美國西蒙公司，成為全球不動產公司的老大，要在10年內成為真正的跨國公司」的夢想，也深深地刺激著凡事追求第一的王健林。要達此目標，萬達除了做大原有業務，還必須找到新的利潤增長點。
最終，他把新業務定位在電子商務，其理由是，「萬達有這麼多的零售資源，不做電子商務太可惜」。同一時期，在綜合性的商業地產商中，銀泰集團和新世界集團或已經或即將啟動電商計劃，整合線上線下資源。
為何「逃離」中國？
國家統計局8月13日公布的數據顯示，今年前7個月，全國房地產開發投資50381億元，同比名義增長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個百分點。其中，住宅投資34365億元，增長13.3%，增速回落0.4個百分點，佔房地產開發投資的比重為68.2%。
部分分項指標明顯惡化：除房屋新開工面積降幅收窄之外，商品房銷售面積和銷售額均較前6個月降幅明顯擴大，且商品房待售面積有所增加。
7月，樓市銷售總額降至5182億元，環比下滑30.5%，創今年最大月度跌幅。前7個月，房地產銷售總額同比下滑8.2%。
7月末，商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。其中，住宅待售面積增加541萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積增加194萬平方米。
商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降10.5%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業營業用房銷售額增長8.6%。
此時，地產大佬潘石屹突然冒出一句，「中國的房地產現在就是鐵達尼號，馬上就要撞到前面的冰川了」。潘石屹的這句話刺激了眾人神經，立刻引起人們對房地產市場的熱議。很多人唱衰房地產，認為房地產即將崩盤，並導致中國經濟發生危機。
儘管最新數據並不支持中國房地產泡沫即將破裂的觀點，但這個行業許多經驗最豐富的投資者現在都堅信，在其他地方同樣可以獲得不錯的回報，甚至會更高。
在全國範圍的房價降幅不到一個百分點，且高負債購房者並不多見的情況下，李嘉誠和王健林似乎更像是在進行自我調整，以適應中國經濟增速放緩的新現實，而不是為了防備全球第二大經濟體發生硬著陸而進行大撤退。
本月早些時候，中國的央行建議投資者們接受增長速度放緩的「新常態」，這意味著要適應每年經濟增速接近甚至是低於今年設定的7.5%增長目標。對於像李嘉誠和王健林這樣的機會主義投資者，雖然過去十年中國經濟兩位數的高速增長讓他們從各項交易中大賺特賺，但是在中國經濟增速回落時，或許更有興趣押注於美國或者歐洲房地產市場反彈。
根據7月底進行的民間調查顯示，雖然中國政府採取多項措施支撐其房地產行業，但在上個月，全國房地產市場的降價卻在加速。
由中國指數研究院(China Index Academy)對中國288個城市的房屋交易進行的一項調查結果顯示，7月房價環比平均下跌0.13%，至每平方米10,835元(1753美元)。而在6月發布的調查中，房價平均下降0.06%(這已是房價連續第四個月出現下跌)，速度明顯加快。
這種狀況只能說明中國房地產市場出現放緩，還遠未到崩盤的節奏。不過，李嘉誠和王健林斯卻堅信，他們的資本可以在別處實現更高的回報。
業內專家一致認為，對於一個浸淫房地產多年的成功商人，李嘉誠的投資一直被稱為市場的風向標，其避險意識歷來受人關注。去年以來李氏家族持續拋售地產恰與我國房地產下滑趨勢完美吻合，這足以表明首富有一定遠見。那麼李嘉誠為何會在最近一年內頻繁拋售地產呢？
首先，房地產已進入供需逆轉時代。北大調查結果也顯示，中國戶均擁有房子實際上已達到1.35套。即便放開限貸，剛需購房者即便能付得起首付，但對於諸多城市購房者，1個月僅3000元工資，每月卻要擠出2000元用於還房貸，這顯然是難以承受之重。
從限購的意義而言，4年真正阻擋的有購買力人群並不多見，政策漏洞滋養了大批「鑽孔」機構，多花幾萬塊錢就可以輕鬆突破限購幹預，這並非稀奇的新聞。在李嘉誠看來，房地產大調整趨勢已經成立，地方政府也無力扭轉房地產盛極而衰的趨勢，所以拋售地產回籠資金，保存勝利果實已是當務之急。
再者，歐美房地產已經歷過「去泡沫化」過程，更具投資價值。今年4月份，李嘉誠旗下和黃獲批在倫敦發展涉及達10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產項目，在倫敦金絲雀碼頭以東3.2公裡的英國海軍船塢舊址所在地特福德，發展包括3500個住宅單位的多層大廈，以及寫字樓、商店、餐廳及酒店。
歐洲自2008年金融危機以後，資產泡沫已經擠得差不多，風險與安全性已導致李嘉誠認為，歐洲市場預期收益將會更好。其實，不只是李氏家族，包括萬達、碧桂園、綠地等眾多開發商紛紛轉向海外地產。
最後，中國經濟與西方國家不同，西方發達國家已經從衰退中慢慢復甦，而中國經濟正處於結構轉型過程中，儘管最近各項經濟數據顯示，國內經濟已有回暖跡象，但這都還是依靠政府部門採取舉債方式，通過大規模基建投資來拉動，顯然在民間消費和投資啟動之前，未來中國經濟仍有較大的不確定性，再加上房地產泡沫被擠破後，會對國內金融業造成多大衝擊，目前還不得而知。所以李嘉誠選擇到風險早已釋放的歐洲國家投資也是明智之舉。
李嘉誠家族之所以快速拋售內地資產，主要是看到了國內的房地產已經步入調整期，而中國經濟轉型是否成功，關鍵要看改革紅利能否釋放，而相對於中國經濟存在的諸多不確定性，西方國家目前正在逐步復甦之中，其房產價值和貸款利率更加吸引中國投資者的眼球。精明的商人自然不會把雞蛋放在國內這一個籃子裡，拿出一部分來投資海外房產應是不錯的選擇。
延伸閱讀
全國樓市調控鬆綁成風
在呼和浩特和濟南率先解除限購後，上半年遮遮掩掩的限購鬆綁如「多米諾骨牌」一樣，短短一個多月時間，已有35個城市取消或者大幅度鬆綁限購。
這些城市既有直接取消、中止限購的城市，如呼和浩特、濟南、溫州、海口、昆明、長沙等城市，也有像武漢、廈門、蘇州、杭州等雖沒有直接取消，但已經大幅度鬆綁的城市。
根據統計，目前尚未取消或者鬆綁限購的城市還有11個，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及三亞、珠海、南京、哈爾濱、大連、銀川、西寧等二三線城市。
中原地產首席市場分析師張大偉預計，到三季度也就是下月末，將很可能只剩四個一線城市仍堅持限購。即便是一線城市，如廣州和深圳，也將會在四季度出現一定範圍的調整。
7月份，廣州的樓市數據創下一年新低，一手房網籤量只有33.8萬平方米，是除春節的2月之外最低的一個月，環比下跌37%，跌幅遠高於北京、上海、深圳等一線城市。廣州取消限購的呼聲四起，尤其是遠城區的南沙、蘿崗區域。
日前，深圳市專門開會討論了當前的房地產形勢。有媒體報導稱，深圳準備對樓市做局部小幅調整，不符合市場規則的限價政策也將全面退出。深圳市已做好了放鬆房地產調控的政策儲備，包括實施契稅減免、降低二套房貸款首付比例等方面。
不過，上述消息尚未得到官方確認。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進稱，高庫存的壓力下，一線城市房企的降價促銷力度也會加大。如果庫存壓力繼續增大，不排除在限購政策上進行微調的可能。
他分析，「去庫存」將是今年下半年救市的關鍵詞。當前全國一二線城市的成交量，在本輪房地產降溫周期中，已基本見底，估計9、10月將有所反彈。但庫存和去化周期，還將繼續攀升一段時間。
放開限購到底有多大作用呢？
廈門市政協常委、集美大學房地產研究所所長李友華指出，從目前各地情況看，儘管個別城市鬆綁後曾出現過成交量的短期反彈，但是之前已經籤約的成交，只是由於限購原因沒有備案登記。鬆綁不會帶來實質性的反彈。
多位業內人士認為，從全國範圍看，限購政策已經不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放鬆，將成為判斷未來一年樓市走勢的唯一最關鍵因素。也正因如此，目前地方政府的救市行動已經不僅僅滿足於鬆綁限購，開始涉及信貸支持領域，救市措施正越來越深入。
不過有報導稱，8月8日，福建出臺房地產救市政策，要求銀行增加房地產貸款。目前，已有廣西、浙江、四川、福建等省份與杭州、紹興、包頭等市出臺了相關政策，喊話銀行放鬆房地產貸款政策。但監管部門和各地政府的喊話效果並不理想，銀行對於地方政府的政策鬆綁反應冷淡。
四川對銀行發放房貸進行財政補貼、紹興的二套房首付比例不低於40%。在銀行內部來看，這些政策有些「奇怪」，甚至是「可笑」。
另一位銀行人士也表示，限貸是否放鬆是央行和銀監會的事情，通常地方不能干預。
(責任編輯：DF141)