毗鄰北京酒仙橋產業園區集群的零秒酒仙橋社區，經過長達一年的精細化運作，已成為帝都網紅式辦公生活新社區，不同於零秒空間以往運營的聯合辦公項目，該項目具有兩大創新。
一是產品業態的創新。
1萬餘平米內，零秒酒仙橋社區配置了辦公、酒店、餐飲及其他完善的商業業態，其中酒店是國內知名酒店品牌亞朵打造的全球首家全新生活方式酒店——ZHotel。
與以往單一功能的辦公空間相比較，這是一個現代化的綜合商業辦公社區，對企業運營管理的綜合要求更高，於運營團隊而言，挑戰更大。
二是擴張模式的創新。
這也是零秒空間以純輕資產模式拓展的第一個項目，即輸出運營管理服務，由合作方提供物業及裝修的全輕模式。
轉型輕資產在今年是個熱門話題，輕資產的優勢顯而易見，可以將成本降到最低，也能更好地做出規模，但對於運營商的運營能力相應地會提出更高的要求。零秒空間是戰略性還是機會型試水輕資產還有待跟進，但毫無疑問，零秒酒仙橋社區項目是一個新起點，打開的將是一扇新大門。
本期新勢力入圍項目，就讓我們跟著睿和智庫一起對這個網紅辦公社區「一探究竟」。
基本情況
名稱：零秒酒仙橋社區
地址：北京市朝陽區酒仙橋路13號
開業時間：2019年9月份
建築規模：獨棟，四層，辦公+商業面積約1萬平米
交通：距14號線將臺路站500米
面向未來的辦公生態改造
將自身定位為創新空間深度運營商的零秒空間，旗下有兩條產品線：零秒辦公空間（LIMO Space）與零秒生態社區（LIMO Hub）。
酒仙橋社區項目正是屬於零秒生態社區（LIMO Hub）產品類型，顧名思義，核心在於「生態」二字。
生態作何解？大抵又可分為「外與內」兩部分：對外，融入區域，成為整個區域生態中的重要一環；對內，項目自成小型的辦公綜合體，涵蓋了居住、休閒、文化、服務等在內的全方位生活資源。
比如僅從外立面的翻新設計上，項目整體與周邊恆通國際商務園的工業建築風格保持了協調一致，可以看作園區的一類延伸。當然，延伸的還包括在產品結構、空間內容上的互為補充和協同。
酒仙橋社區對面即是恆通國際商務園（UBP）
酒仙橋曾是北京的老工業基地，如今煥發新生，搖身一變成為網際網路產業的集聚地、藝術的殿堂以及時尚打卡地。這裡布滿了大大小小多個園區：一是多科技產業園區，如電子城國際電子總部、恆通國際商務園、恆通國際創新園、兆維工業園等；二是多文化創意園區，如著名的798、751藝術區等。
越來越網際網路化，也越來越年輕化、時尚化，酒仙橋區域發展演進的方向，無疑對於零秒酒仙橋社區的落成定位有著重要的影響。比如，項目打造多業態組合（即除了辦公空間外，還包括商業、居住、娛樂等空間）就更符合現代年輕人的一站式消費需求，在配套商業的選擇上也傾向於更貼合年輕人消費習慣的品牌——此次入駐零秒酒仙橋社區的Z Hotel，作為知名酒店品牌亞朵打造的全球首家全新生活方式酒店，主打「Z世代」客群，集住宿、音樂、藝術、選物、美食為一體，注重場景與社交的個性化住宿體驗。
ZHotel 酒仙橋社區
ZHotel」突出的是藝術範，顯然針對於該區域文化創意旅遊客群以及產業園的商務客群，它的品牌形象與理念，也與零秒酒仙橋社區的整體定位保持了統一。
在辦公產品及客群定位上，零秒空間也希望能與產業園形成協同互補，為園區入住企業的關聯客群提供辦公、居住、生活等場所。據了解，辦公方面，零秒酒仙橋社區均按獨立精裝辦公出租，戶型面積從約100-600平米不等。價格上，目前定價區間約在7.5-8元/m²·天，在酒仙橋區域已屬於高端型辦公空間。
數據來源：好租網
從最小辦公室面積在100平米以上可以看出，零秒酒仙橋社區服務的客戶主要針對的是成長型企業和成熟型企業，且多為區域內的科技企業和文化創意企業，與周邊園區內辦公企業屬性類似。未來兩者間的用戶在企業發展更迭過程中，未嘗不會實現相互承接、轉化與滲透。
細水長流 試水「輕資產」
轉型輕資產是今年來聯合辦公企業試圖擺脫二房東的經營模式，實現破局的核心。
比如日前通過SPAC的方式正式登陸美股的優客工場早在4月份，就宣布進行「輕資產、重賦能」的戰略轉型，2020年輕重資產比例要達1：1；投資方進駐、管理團隊重組完成後的氪空間，也開始了「雙腿走路」，將業務範圍從「聯合辦公」擴展到「綜合辦公服務+新型資產管理」，實現輕重資產並舉；摯信資本入主WeWork中國後，新任代理CEO姜躍平是摯信資本的運營合伙人，行業判斷在WeWork中國下一步大概率也不會在地產領域多做文章，更大的可能是順應聯合辦公輕資產轉型的趨勢，為WeWork中國開闢新的業務增量曲線。
零秒空間也通過酒仙橋社區項目試水「輕資產」運營。具體來看，零秒為合作方提供了全鏈條的委託運營服務，從樓宇的規劃定位、方案設計、工程管理、市場招商、運營管理每一個階段輸出專業團隊。而其具體收費模式則為「基礎管理費+效能管理費」，其中基礎管理費按服務模塊收取，對應清晰的服務內容及輸出成果；效能管理費按經營業績指標達成情況兌現，約定為GOP一定比例的獎勵分成。
零秒空間開了一個好頭。據悉，即使是在今年疫情的影響衝擊下，零秒酒仙橋社區仍舊實現了90%左右的出租率，在今年市場上眾多辦公租賃空間普遍發生空置率加大、租金下調的情況下，這個成績尤為難得。
而究其原因主要是：
一個是品牌勢能，零秒空間背後的京東方資金控股，使得零秒自身的抗風險能力強，京東方的實力背景，也使得企業客戶對零秒空間具備充分的信任感和安全感，也讓零秒空間在物業資源獲取上存在一定的優勢；
二是團隊招運能力，面對疫情，能快速做出反應，及時調整招商方案，並對入駐企業提供支持與幫助，如延緩租金繳時限，給予企業資金周轉緩和期，幫助企業順利渡過疫情影響期。當然，從另一個角度來講，將項目打造成稀缺的「獨棟商業辦公綜合體」本身也是對於市場真實需求的前瞻呈現和挖掘。
而通過具體項目的運營與實踐，零秒空間得出自己的思考，認為運營方若想輕資產運營模式的路走得長遠穩健，核心注重兩點：
1、資源開拓能力：輕資產模式落地相比於傳統「二房東」模式，周期更長、難度更大，一方面資源獲取的難度大，每家運營商擁有不同的背景及渠道，對於缺少產業資源、資產資源的運營商來說，如何挖掘有效渠道，如何與合作方建立信任關係，需要深究。
2、精細化運營能力：輕資產模式下運營方的收益雖然是「穩賺不賠」的，但是相比於自運營模式，營收卻十分有限，加之合作方對於項目的高預期，運營方的精細化運營能力尤為重要。從規劃定位開始，需要對項目所在市場有精準的研判和嚴謹的定位，改造周期與質量的管理決定了後續成本的投入，快速實現滿租以及優秀的自主營銷能力實現收益最大化，運營成本的嚴格把控以及增值服務的持續創收，均能提高項目的盈利能力，而這也是運營商運營能力的體現。
睿觀點：
如果我們將零秒酒仙橋社區提煉一些關鍵詞的話，必然包括：大面積、臨街、獨棟、重新改造、生態融合，因為只有在這些特徵下才能夠實現辦公、商業、居住等業態的合理布局，實現各功能相互間有效提升。
可以看到，也正因為這些特徵，目前零秒生態社區主要選擇的是圍繞產業園附近的獨棟空間，可以是老舊寫字樓，可以是廠房等。但其中一個需要面對的問題在於空間的舊改投入。以LIMO酒仙橋社區為例，1萬平米左右的面積，我們按照市場價大約每平米3000元的改造成本計算的話，項目僅基礎的改造費用就需要大約3000萬以上，這對於大多數聯合辦公企業來說，單個項目的投入較大，將拖累企業規模的擴張。
「輕資產」或許是一種穩健的擴張模式，但由於輕資產是基於相當強大的資源網絡及資源整合能力，實際門檻很高。對於現金流問題明顯、行業資源不足、影響力仍待提升的中小規模聯合辦公企業來說，可行性尚未可知。也意味著從重資產轉型輕資產，還有很長的一段路要走。
正如零秒空間所言，不論是半輕或純輕亦或是重資產模式，都需回歸商業本質，精細化運營能力才是決勝的關鍵。
責任編輯：kj005
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