【本文來自鈦媒體特色專欄 CEO說 】
每天下午三點，跟上海的其他網紅咖啡店一樣，復興廣場的 WAWY 就開始熱鬧起來，年輕人們陸續趕來，品嘗咖啡，拍照打卡。跟喧鬧的人群形成鮮明對比的，是這家店營造的性冷淡的氛圍——意思是說，無論從logo設計、店內陳設還是遠離購物中心的選址，WAWY 都擺出了一副高冷的姿態，比如它還在官方說明中寫著這樣一段話：
WAWY 不是你一個用來辦公的場所，WAWY 不是一個用來擺拍的場所，WAWY 不是一個用來無效社交的場所。
有趣的是，除了每天都有人來這裡拍照，WAWY所處的區域還是WE+酷窩聯合辦公，它的二樓和負一樓是已經出租了的工位。「我們現在會說自己是一個新空間。」WE+酷窩市場部負責人Vivian對鈦媒體表示，「網紅們願意花一萬塊租這個地方一天用來拍照，我們的排期都到明年了。」
「性冷淡」風的咖啡館 WAWY
WE+ 酷窩是個稱職的二房東。
儘管經過了幾年的發展，聯合辦公們都在試圖撕掉「二房東」的標籤，但最現實的問題仍是，你能不能以更高的價格把工位租出去，「三年前他們就站出來說，聯合辦公未來賺的是服務費，工位甚至可以免費，可是現在你看wework，服務收入佔比不到5%。」WE+酷窩創始人劉彥燊對鈦媒體表示，據他的統計，聯合辦公的出租率要做到70%至75%才能打平，這不是個利潤空間巨大的行業，比起快速的規模擴張，WE+酷窩更看重的是現金流。
聯合辦公需要更大溢價空間，因此，一家有設計感的咖啡店在帶來人流之外，也成了一個空間有質感、有腔調的標誌，「一個網紅的咖啡店、一家花店，這跟我想到打造的年輕人喜歡的、新潮的氛圍是吻合的。」劉彥燊表示。
這也同時意味著，那些被廉價吸引的公司不在WE+酷窩的輻射範圍，「引進一個大眾點評，500塊一個工位，沒有意義，不願意付費的公司可以的去政府的孵化器。」劉彥燊說，現金流良好，願意為空間氛圍付費的公司會自然被WE+酷窩的新空間概念吸引。復興廣場的WE+酷窩旗艦店單個工位的月租在3000以上，在沒有大規模合併的前提下，WE+酷窩目前在全國16個城市運營著48個空間，最新的大訂單是來自滙豐銀行的800個工位。這家在現金流上保持著生命力的聯合辦公或許正在證明著一件事，共享概念的引入並沒有給出租辦公室這件事帶來商業模式上的改變，新的命題是，當越來越多的中小企業，新產品和品牌湧現，我們的城市空間要去怎樣迎合這樣的變化。
「前幾天我們面試員工，最後人家反問，你們聯合辦公是做什麼的？」向大家解釋一個全新的空間，同樣的事再次發生在Vivian身上，時間倒回十年前，那時她負責的市場項目是西單大悅城，任務同樣具有挑戰性：告訴中國消費者「購物中心」是什麼。
十年過去，購物中心的商業價值被市場印證，繼而又受到來自網際網路的挑戰與和解，大家都在問，當手機可以買到任何你想要的，一個線下空間的真正價值在哪，它將以怎樣的形態存在。
WE+酷窩並不是第一個想到把聯合辦公與購物中心結合的運營商，作為中國聯合辦公的巨頭，優客工場也在聯合辦公開進北京和武漢的凱德MALL，納什也在最近和紅星美凱龍籤下了合作，購物中心渴望新的流量與資源，手握創新品牌和新的運營方法的聯合辦公就成了值得考慮的合作夥伴。
劉彥燊透露，對辦公＋購物這樣的新的綜合體來說，運營商需要解決的問題是做到「無縫對接」，即來這個地方辦公的人和購物的人是否能融合在一起，否則單純的物理空間的疊加不能創造價值。
「每個地方，辦公人群和公司屬性不一樣，辦公本身具有區域性，聯合辦公的優勢在於對客戶、人群有足夠的了解。」劉彥燊表示，未來WE+酷窩會選擇輕重並行的模式，一方面自己拿地，一方面收購物業，提升他們的運營水平進而提升價格。
WE+酷窩目前在全國16個城市開設了空間。
對於科技設計領域一款新發布的產品，要想保持調性的同時快速在全國鋪開，聯合辦公空間會是一個不錯的選擇。
當越來越多的新品牌開始對線下空間有了更高的要求，傳統購物中心、臨街店鋪已經不能滿足需要，更懂「空間」的聯合辦公的價值也會逐漸顯現。
以下為鈦媒體與劉彥燊的對話：
鈦媒體：來這辦公的公司主要是被顏值吸引？
劉彥燊：看顏值，看服務的內容，我坐在這裡舒不舒服，我有問題你是不是馬上可以幫我解決，比如說，我現在做的PPT有個動畫不會做，發信息出來，這個平臺有沒有響應，平臺的信息化跟你社區的運營有關，這個是他們需要的，廣州的動漫公司為上海的公司解決了需求，我們作為平臺，這是服務，沒有獲利，你不可能去收5%的服務費，小B的錢是很難賺的，但有這個平臺，會讓他們覺得物有所值。黏性是通過這些細微的服務獲得的。
鈦媒體：做平臺對聯合辦公來說會是一筆很大成本嗎？
劉彥燊：WE+酷窩現在170個員工，有15個是技術部門，這是一筆成本，但數據對我們了解一家公司，對空間的定位是很有幫助的。聯合辦公運營商的優勢是對客戶有足夠的了解，你知道自己手上是一些什麼樣的客戶，可以去發展哪些客戶，不像傳統地產商，我造了，你就來，價格由市場定，我們的價格是我們定的。
鈦媒體：重要的還是靠設計和運營提升單價。
劉彥燊：我們拿項目不是為了規模擴張，而是要有特點，能夠盈利。我覺得這個是根本，不賺錢的項目都不是好項目，衡量一個項目成不成功只有兩個地方，一個你的出租率高不高，一個是你的單價上去了。還有別的嗎？不願意付費的公司都不是好公司，屌絲創業你可以去政府的孵化器。聯合辦公與孵化器是兩個不同的產業，真正到達一定商業平臺的公司是我們想服務的公司，有點實力、知道你在做什麼，有現金流，這是我想吸引的客戶，這些公司中，能夠接受聯合辦公概念的，都是有創新精神的公司，所以你不需要去選擇，這些人會慢慢聚到這個平臺。
鈦媒體：增值服務呢，這部分最後會是怎樣的收入佔比？
劉彥燊：增值服務的故事已經是過去式了，wework增值服務收入佔比不會超過5%，非租金收入有一天會成為主流嗎，我認為不可能。
但這裡有個機會是產業孵化，通過我們的規模，對空間裡理解，去孵化一些和空間運營相關的產業，比如一個體驗店，如果你的產品是好的，最難的是怎麼落地，有16個城市，類似這樣的商業體也會越來越多，你試想一個好的產品，以低成本在全國16個城市落地，他的市場效應會怎麼樣。
鈦媒體：目前看來，規模化對聯合辦公的意義是什麼？
劉彥燊：聯合辦公不是一家獨大的，wework來到中國也不可能做到老大，這個不像網約車，NO1就大小通吃，聯合辦公是有區域性的，不是燒錢可以燒出來的。這不是網際網路的玩法，把錢推上去，我就是老大。未來三家可能會佔據70%的市場，但剩下30%是百花齊放的。
鈦媒體：這是一個講究「個性化」的行業。
劉彥燊：每個地方有不同的調性，但核心理念是相同的，坪效多少，每多少平方要出一個工位，每一個項目的投入是多少，產出要求是多少，這都有一套算法。出租率低於70%，基本都虧。
現在做得最好的聯合辦公年收入1到1.5億，為了規模，去收購一個年收入幾千萬的，沒有意義，你不如拿這個錢去自己做個項目。從財務模型看，聯合辦公還遠遠沒到合併才能生存的程度，我覺得聯合辦公會洗牌，誰好誰壞，一年後見分曉。（本文首發鈦媒體，作者/赫婧）