文/美國國際集團代理首席經濟學家 莫恆勇博士 （Dr.Henry Mo）
資深經濟學家 李晟
美國商業地產自2009年經濟危機以來增長強勁。在投資市場方面，截至2016年第一季度末，所有五種商業地產物業類型（寫字樓、出租公寓、零售物業、工業地產和酒店）的全美整體價格不僅全面復甦，更超過2007年時上一個周期的峰值。其中，酒店和出租公寓市場表現最佳，分別超過上一周期價格峰值11.1%和6.8%。表現最為疲弱的零售物業，也超過上個周期的價格峰值4.8%。本輪商業地產價格的迅猛上漲受益於美聯儲的低利率政策和地產信貸市場的復甦。另外，美國經濟的回暖，加上資產多元化配置的需求，也吸引全球投資者競相投資美國商業房地產市場。
商業房地產市場價格的迅速上漲，使得衡量商業地產租售比的指標——市場淨租金收益率（Cap Rate）持續走低。就第一季度全美整體而言，出租公寓的淨租金收益率水平最低，為5%。寫字樓、零售物業和工業地產分別為5.6%、5.8%和6.6%。酒店淨租金收益率最高，達7.8%。基於美聯儲緩慢加息的預期，我們預測接下來幾年Cap Rate將輕微上升。
在租賃市場方面，五類商業地產板塊表現差異較大。出租公寓和酒店已經踏入放緩期，表現為市場空置率上升，租金年增長率放緩。而寫字樓、工業和零售物業仍處於擴張期，表現為市場空置率下降或保持平穩，租金年增長率上升或者保持平穩。
回首自金融危機結束後的租金增長情況，2011年酒店和出租公寓最先復甦，隨後為寫字樓和公寓樓，而零售物業直到2013年才實現租金的正增長。從2010-2015的六年的租金平均增長率看，酒店和出租公寓表現最佳，年平均租金增長率分別達到7.4%和3.6%，寫字樓與工業地產分別為1.9%和1.7%，而零售物業由於前幾年的負值，六年平均的租金增長率僅為0.1%。
市場空置率的表現，自金融危機結束以來各物業類型均有下降。除了寫字樓之外，其餘四種物業類型在2016年第一季度的空置率水平都低於上一個周期的最好水平。其中，酒店表現最佳，在2010-2015的六年間累計下降了10.1%，達到歷史最低的28%。但由於酒店租賃期短、波動大，酒店的空置率水平仍顯著高於其餘四種物業類型。寫字樓、零售地產、工業地產和出租公寓的第一季度末的空置率分別為10.9%、5.8%、6.0%和4.4%，空置率在過去六年的累計降幅在1%-4% 之間。
各類商業地產之所以處於不同周期，是因為其供給和需求所受到不同的宏觀因素影響：
1.出租公寓，受城市中心板塊的推動，本周期在所有物業類型中表現最為強勁。其主要需求來自美國人口組成中的千禧一族（Millennials，即80、90後）對於在城市裡居住、工作和娛樂等需求的偏好。和他們的上輩相比，千禧一族不大希望居住在郊區並把較多時間花費在上下班通勤上。另外，金融危機後家庭收入下降和住房貸款標準提高也使得購買房屋難度增加。然而，近幾年來大量的新公寓樓供應進入市場，且以城市中心的高端產品（Class-A Apartment）為主。儘管租賃的強勁需求吸收了一部分供給，但高端產品的大量供應與廣大中產階級的支付能力並不匹配，導致最近市場空置率開始上升，租金上漲趨勢放緩。
2.寫字樓市場在本輪復甦中受益於強勁的就業增長，以及蓬勃發展的科技、廣告、媒體和諮訊類（Tech、Advertising、Media、Information，TAMI）公司的租賃需求。另一方面，公司為了提高空間使用率和對開放式辦公環境的選擇，縮小人均辦公室面積，這對辦公室的需求產生了負面影響。此外，本輪周期的寫字樓復甦主要受中央商務區市場（CBD Office）推動，而佔據寫字樓總租賃面積70%的郊區寫字樓（Suburban Office）市場復甦緩慢。從全美看，今後兩至三年，整體需求仍將超過供給，繼續拉低整體寫字樓空置率。但一些大城市例如紐約和舊金山，大量新的供給使得未來的租金漲勢放緩。
3.酒店物業在本輪復甦中表現強勁，酒店入住率達到歷史最高水平。強勁的需求來自於商務旅行和個人休閒旅行，國際訪客也貢獻了20%的酒店需求。然而我們預計酒店資產將走下坡路，主要因為最近公司盈利水平下降，以及美元升值對於國際訪客人數的影響。另外，大規模的酒店建設，尤其在紐約，使得酒店每晚價格（Average Daily Rate，ADR）和酒店收益（RevPAR）水平增幅下降。
4.零售物業在本輪復甦中表現在五種物業中差強人意，租金上漲非常緩慢。零售物業所受的衝擊跟其他物業類型不同，在本輪周期並沒有因為大量新供應而造成供過於求，其疲弱的表現完全來自需求端的衝擊。首先，網絡購物的便利減少了消費者到商場購物的需求，網絡銷售額已經佔總零售銷售額的20%。其次，中產階級的工資水平在金融危機後並沒有顯著改善，因此減少了非必要的開支。而美國大量的中低端購物中心的主力店都是銷售這類中端價位商品的百貨公司和服裝專門店，其營業額遭到消費減少和網購的雙重衝擊。因此，金融危機結束以來大量的中低端購物中心被迫關閉營業。與中端市場截然不同的是，高端和低端的零售物業市場都有較穩定的表現。在以高端購物中心（Class-A Mall）為代表的高端零售物業市場上，由於顧客不僅能購買商品，更能從商場舉辦的各類活動展覽以及周邊餐館、電影院等設施中獲得更豐富的娛樂和服務體驗，因此商場的客流量以及銷售額都能得到保證。另外在低端市場上，廣大中產階級更喜歡特價商品，因此能量中心（Power Center）、奧特萊斯（Outlet）以及連排商鋪（Strip Center）有較好的經營表現。除此之外，銷售新鮮肉類和蔬果的食品雜貨店（Grocery Store）由於較少受到網絡購物的影響，以其為主力店的連排商鋪都有較好表現。
5.工業地產在本輪周期中表現較好。在其兩個子板塊中，物流地產（Logistics，包括倉庫和配送中心）由於電子商務的增長而表現強勁。尤其是在大城市周邊的倉儲空間，成為網絡電商實現包裹快捷配送的前提。然而，工業廠房（Light manufacturing）由於製造業的不景氣而表現疲弱。展望未來，我們認為工業地產租金仍將繼續上漲，但大量的新供應將降低租金上漲的速度。
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（責任編輯：張功成 HN092）