大碼頭區域二、三期項目 1
棚戶區改造房屋徵收補償方案
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院 590 號令）和《儀徵市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（儀政發〔2019〕94 號）等相關規定，結合徵收範圍內的實際情況，經相關部門論證，徵求被徵收人意見，確定該項目房屋徵收補償方案。
一、徵收目的：為解決大碼頭區域周邊棚戶區集中連片、配套設施不全及交通擁堵等問題，改善環境面貌，提升城市品質，依法實施該區域房屋徵收工作。
二、徵收範圍：大碼頭區域二、三期項目 1 棚戶區改造紅線範圍內國有土地上房屋及附屬物（詳見徵收範圍紅線圖）。
三、徵收實施時間：自儀徵市人民政府作出的《房屋徵收決定》公告之日起。
四、房屋徵收籤約時間及搬遷時限：籤約和搬遷期限：自儀徵市人民政府作出的《房屋徵收決定》公告之日起 60 日內。
五、徵收房屋基本情況：
大碼頭區域二、三期項目 1 共 84 戶。
六、徵收補償政策：
（一）政策依據
1、《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院 590 號令）；
2、《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77 號）；
3、省政府關於印發江蘇省貫徹實施《國有土地上房屋徵收與補償條例》若干問題規定的通知（蘇政發〔2011〕91 號）；
4、《儀徵市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（儀政發〔2019〕94 號）；
5、《城區棚戶區（城中村）徵收（拆遷）範圍內未登記建築認定和處理實施辦法（試行）》（儀政辦發〔2019〕55 號）；
6、《儀徵市城區棚戶區（城中村）徵收（拆遷）範圍內住宅房屋、非住宅房屋改變為經營性用房相關事項認定辦法》（儀政辦發〔2019〕53 號）；
7、《關於調整儀徵市國有土地上房屋徵收各類補助和補償費用的通知》（儀價字〔2015〕3 號）；
8、《儀徵市城區棚戶區（城中村）改造限價商品住房建設與管理辦法（試行）》（儀政發〔2018〕2 號）及相關文件。
（二）補償方式
被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。
（三）被徵收房屋面積及房屋用途的確認
1、以不動產登記部門頒發的不動產權證書（房屋所有權證）標註的面積和用途為準；
2、公有（直管、自管）住宅房屋承租人、承租面積以租賃合同為依據，沒有租賃合同的，以產權單位（或委託管理單位）的證明手續為依據；
3、未登記建築按照《城區棚戶區（城中村）徵收（拆遷）範圍內未登記建築認定和處理實施辦法（試行）》（儀政辦發〔2019〕55 號）相關規定執行。
（四） 評估機構的選擇辦法
1、由徵收部門向社會發布徵收評估信息；
2、具有相關資質的房地產價格評估機構報名；
3、徵收部門在徵收範圍內公布報名的評估機構名單，由被徵收人協商選定；
4、評估機構名單公布後不少於 5 個工作日內在徵收現場登記被徵收人的選擇意見，50%（不含本數）以上戶數的被徵收人共同選擇一家房地產價格評估機構的，視為協商選擇成功，由徵收部門委託實施單位與其籤訂委託評估合同後進行評估作業；
5、如協商選定不成，則由儀徵市住房和城鄉建設局從報名的房地產價格評估機構中，通過公開搖號確定 1 家房地產價格評估機構。搖號前 5 日在徵收範圍內公告搖號時間和地點，搖號過程與結果由公證機關現場公證。
（五）被徵收人對評估報告有異議的處理方法
徵收當事人對評估報告有異議的，可在收到評估報告之日起10 日內，向作出評估報告的房地產價格評估機構書面申請覆核，房地產價格評估機構應當在 5 日內給予答覆。評估結果發生變化的，出具覆核評估報告並送達申請人；評估結果沒有發生變化的，應當出具書面答覆並送達申請人。
徵收當事人對覆核結果有異議的，應當在收到覆核結果之日起 10 日內，向揚州市房地產價格評估專家委員會申請鑑定。
七、補償內容
（一）補償標準
1、房屋價值的補償
不低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值和室內裝飾裝修的價值，由具備相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法和評估技術細則評估確定。被徵收房屋價值評估時點為《房屋徵收決定》公告之日。
2、「住改非」、「非改非」房屋的補償
（1）被徵收房屋於 2010 年 7 月 1 日前已經改變為經營性用房，並取得工商營業執照、持續營業一年以上的住宅房屋為「住改非」房屋、非住宅房屋為「非改非」房屋。
實際用於經營房屋的停產停業補償，憑合格有效的工商營業執照、完稅憑證確定的經營年限，按《關於調整儀徵市國有土地上房屋徵收各類補助和補償費用的通知》（儀價字〔2015〕3 號）規定予以補償。
對沿街「住改非」、「非改非」房屋，根據營業年限，取其營業用房性質和原房屋性質按照評估技術細則進行評估補償；非沿街的「住改非」、「非改非」房屋根據經營年限給予定額補助。
（2）被徵收房屋於 2010 年 7 月 1 日以後已經改變為經營性用房，並取得工商營業執照、持續營業 1 年以上的，在規定籤約期限內籤約的，可根據實際經營年限給予經營損失補助。標準為：滿 1-2 年，給予 200 元/㎡補助；滿 3-4 年，給予 400 元/㎡補助；滿 5 年及以上，給予 600 元/㎡補助。經營面積和經營年限依據儀徵市城區棚戶區（城中村）改造經營性用房認定工作領導小組出具的認定結果確定。
（3）「住改非」房屋只能選擇貨幣補償或住宅房屋產權調換。
3、公有（直管、自管）住宅房屋補償
對被徵收人（公有直管、自管住宅房屋承租人）只實行貨幣補償，產權單位應當根據房屋徵收項目的實際情況，依據法律、法規和系統內部文件規定，可對公有住宅房屋承租人,採取繼續承租公有住房、購買安置房、貨幣補償三種補償安置形式。承租 協議另行約定的，按承租協議約定條款執行。
符合房改政策但未參加過房改的公有直管、自管住宅房屋承租人，以其承租面積中不超過應享受的房改面積補償給公有直管、自管住宅房屋承租人，超出應享受房改面積部分不予補償，租賃關係解除。
已享受過房改政策但房改面積不足應享受面積的，在其承租面積中給予補足，補足面積的部分補償給公有直管、自管住宅房屋承租人，超出房改面積部分不予補償，租賃關係解除。
4、非住宅房屋的補償
對被徵收的工業、倉儲企業符合我市產業結構規劃的，可參照我市「退城進園」的相關政策執行。
以劃撥方式或租賃方式取得土地使用權的商業、工業、辦公、倉儲用房，應當按照有關規定扣除相應土地價款。
徵收非住宅房屋，應當根據設備拆裝、運輸所發生的費用支付被徵收人搬遷補助費。徵收生產用房，對其大型設備、設施的拆除、安裝、搬遷費用，由專業機構評估確定。對於定製設備或拆除後無法繼續使用的設備，由專業評估機構對其殘值進行評估，並給予補償。
5、搬遷補助費
（1）住宅房屋按被徵收房屋合法建築面積 13 元/平方米計算，搬遷補助費一次不足 1000 元的，按 1000 元計算；搬遷補助費按兩次計算。
（2）經營用房、生產用房按被徵收房屋合法建築面積 20 元/平方米計算；辦公用房、倉儲及其它非住宅搬遷補助費按被徵收房屋合法建築面積 13 元/平方米計算，搬遷補助費一次不足1000 元的，按 1000 元計算。
6、住宅房屋臨時安置補助費按被徵收房屋合法建築面積 12 元/平方米·月計算，月臨時安置補助費不足 800 元的，按 800 元計算。
7、固定設施補助
（1）拆除管道煤氣補助費：2300 元/戶（實際高於該標準的，憑發票按實補助）；
（2）拆除電話補助費：308 元/戶；
（3）有線電視補助費：150 元/戶；
（4）拆除空調補助費：500 元/臺；
（5）拆除燃氣、電熱水器補助費：300 元/套；
（6）寬帶網絡補助費：360 元/戶。
8、因徵收非住宅房屋造成停產停業損失的，具體補償標準和方法依據《關於調整儀徵市國有土地上房屋徵收各類補助和補償費用的通知》（儀價字〔2015〕3 號）文件執行。
（二）重症和特困補助
被徵收人（戶）家庭成員中有大病、殘疾（含盲、聾、精神、智力、肢體）、貧困等情況之一的，且在被徵收範圍內有常住戶口，符合上述條件的，給予適當補助。補助按照下列程序辦理：
（1）被徵收人書面申請，並附相關證明材料；
（2）所在社區證明；
（3）公示 3 日且無異議後，確認其符合補助條件；
（4）被徵收人籤訂《補償安置協議書》並騰讓房屋交鑰匙後，方可領取相應的補助。
相關證明材料由被徵收人提供，如提供虛假證明材料，不予 補助。具體補助條件和標準按照被徵收人（戶）補助標準執行。
（三）獎勵措施
1、籤約獎勵
自分戶評估報告送達之日起被徵收人（公房直管、自管住宅房屋承租人）30 日內完成籤約的，給予每戶 2 萬元的獎勵；40日內完成籤約的給予 1 萬元獎勵；按期籤約的獎勵 0.5 萬元。
2、提前搬遷獎勵
為鼓勵被徵收人（公有直管、自管住宅房屋承租人）積極配合徵收工作，對在規定期限內完成搬遷的，住宅、商業（不含被認定的商業）房屋按被徵收房屋合法建築面積200元/㎡、其他非住宅房屋按被徵收房屋合法建築面積80元/㎡的標準給予一次性提前搬遷獎勵。
3、交房獎勵
在搬遷期限內被徵收人（公房直管、自管住宅房屋承租人）完成搬遷讓房的，給予每戶 1 萬元的搬遷獎勵。
（四）住宅房屋產權調換及結算方式
1、現房產權調換：本期住宅房屋現房安置地點為五一花苑、紅旗花苑,詳細戶型、房號及車庫的配置和價格在儀徵市城區棚戶區（城中村）改造指揮部（新河路53號）現場公布；被徵收人選擇產權調換房面積原則上不超過被徵收房屋的合法面積。如僅能選購一套產權調換房且面積較小的，按被徵收房屋的合法面積靠近戶型選擇；被徵收人自行過渡，自騰空交付房屋之日起，一次性支付3個月臨時安置補助費。
2、期房產權調換：房源地點：紅旗花苑安置房項目，小區名稱（待定）、詳細戶型、房號及車庫的配置和價格在儀徵市城區棚戶區（城中村）改造指揮部（新河路53號）現場公布；被徵收人選擇產權調換房面積原則上不超過被徵收房屋的合法面積。如僅能選購一套產權調換房且面積較小的，按被徵收房屋的合法面積靠近戶型選擇。產權調換房面積超過被徵收房屋的合法面積10㎡以內的，按產權調換價格計算購房款；超過被徵收房屋的合法面積10㎡以外的，按市場價格計算購房款。
被徵收人自行過渡，按實際過渡期限向被徵收人支付臨時安置補助費，過渡期限自被徵收人騰空交付房屋之日起計算，一般不超過24個月。因實施單位的原因延長過渡期限的，除當事人另有約定外，從逾期之月起，應當按照下列規定給被徵收人增付臨時安置補助費：被徵收人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內的，增付1倍的臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付最高不超過2倍的臨時安置補助費。
3、被徵收人選擇產權調換的，徵收人提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價；用於產權調換的房屋的價值由進行被徵收房屋評估的同一房地產評估機構，按照與被徵收房屋同樣的方法、時點和技術路線等進行評估確定。
4、安置房房號的選擇：按本批次交房順序號依次選取。
（五）非住宅房屋產權調換地點及面積
1、商業用房產權調換地點：金陽光帝業城、紅旗花苑安置房項目
2、工業用房產權調換地點：市開發區中南產業園
產權調換地點、面積及價格在儀徵市城區棚戶區（城中村） 改造指揮部（新河路53號）現場公布。
（六）貨幣補償及限價商品房
1、選擇貨幣補償的，按照被徵收房屋價值增加 20%的補償；裝修和附屬物增加 30%的補償；一次性支付 12 個月臨時安置補助費。
2、在規定籤約期限內籤約、交房並選擇貨幣補償的被徵收人可選購限價商品住房。購買流程及條件等，按照《儀徵市城區棚戶區（城中村）改造限價商品住房建設與管理辦法（試行）》（儀政發〔2018〕2 號）規定執行。
（七）最低補償標準及住房困難戶優惠保障
1、被徵收人僅有一處住宅，選擇貨幣補償的，且貨幣補償金額（不含裝修和附屬物補償、搬遷獎勵和各類補助費）低於13.5 萬元的，按照 13.5 萬元給予補償。
2、被徵收人僅有一處住宅，選擇產權調換的，且符合我市低保特困戶條件的，由實施單位在相應批次的安置房源中提供一套最小戶型的安置房（建築面積不小於50平方米）進行安置，50平方米以內不結算差價。如實施單位提供的安置房面積大於50平方米且被徵收人仍無力購買超出面積部分的產權，則由被徵收人按本市公租房租金標準交納超出50平方米以外部分的房屋租金。超出50平方米的部分，其房屋產權屬市直管公房管理所所有。自徵收之日起5年內，被徵收人有權按徵收時安置房價格購買其承租部分的房屋產權。
3、被徵收人的被徵收房屋面積在 50 ㎡以內（含 50 ㎡），且為唯一一處住房，可在本批次提供的安置房源中，靠近戶型選擇產權調換，等面積部分互不貼差價，50 ㎡以內（含 50 ㎡）超 原面積部分按產權調換房價格優惠 1000 元/㎡購買，50 ㎡以外的按產權調換房價格購買。
八、住房保障
被徵收人獲得徵收補償後仍符合申請購買經濟適用房或者申請廉租住房租賃補貼、公共租賃住房條件的，優先給予住房保障。
九、不履行市政府作出的徵收補償決定的處理方法：
房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的籤約期限內達不成補償協議的，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請市政府作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。未達成補償協議的，徵收人已依法作出補償決定，貨幣補償的款項已經專戶存儲，則屬於徵收人已履行了「先補償」義務。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法向揚州市人民政府申請行政複議，也可以依法向揚州市中級人民法院提起行政訴訟。
被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的搬遷期限內又不搬遷的，由市政府依法申請人民法院強制執行。
十、任何單位和個人不得採取暴力、威脅等非法方式強迫被徵收人搬遷；被徵收人也不得採取暴力、威脅等方式阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作。
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