文/樂居財經研究院
10天前，新城悅服務披露年中業績預告，預計2020上半年歸母淨利潤同比增長至少50%。2019年同期，新城悅服務歸母淨利潤約1.17億元。也就是說，新城悅服務的歸母淨利潤至少約1.75億元。
據新城悅服務，歸母淨利潤的增長主要由於集團的在管面積增加;以及完成收購成都誠悅時代物業服務有限公司61.5%股權;增值服務收入上升，尤其是社區增值服務及智慧園區服務。
而這都與公司的「圈地」運動關係密切。
【上市以來僅2項收購】
新城悅服務於2018年1月16日上市。上市後，公司僅進行了2筆收購。其中一筆是2019年5月6日，2994.15萬元收購海數淵信息科技有限公司（「上海數淵」）全部股權，上海數淵主要從事與智能家居室內產品及智能停車系統產品有關的研究、銷售及施工。另一筆就是，2020年5月7日，1.05億收購成都誠悅時代物業服務有限公司(「誠悅時代物業」)。
其中，上海數淵可使新城悅服務管理的物業發展成智能社區，此外，還可將公司的服務範圍從公共區域擴大到室內的能力。而成都誠悅時代物業服務有限公司主要從事提供以住宅、商業、寫字樓、產業園區為主的綜合性物業服務。截至2019年底，該公司的總建築面積約為522萬平方米，其包括在管項目如成都市春熙路商圈的地標性寫字樓項目，成都時代廣場。這項項收購不僅增強了公司管理面積，還將進一步提升其在商業寫字樓的管理能力，也進一步增強了公司在川渝市場的市場佔有率及品牌影響力。
2018年11月6日，新城悅服務成功上市，上市所得款項總淨額約為5.384億元。據招股書披露 的計劃用途，其中約60%（約3.23億元）用於收購物業服務公司及獲取物 業管理項目，預計在2021年12月31日前 用完。截至目前，兩項收購代價共計約1.35億元，收購資金用途僅約41.8%。
【別樣的 「圈地」】
截至2019年12月31日，新城悅服務的在管面積為6020萬平方米，較2018年末淨增加1730萬平方米，增幅約40.3%；公司的合約面積為1.528億平方米，較2018年末淨增加36.2%。
在並無收購加持下，新城悅服務2019年新增第三方合約面積達到1010萬平方米，其中超過70%是新項目。
究其原因，新城悅服務2019年增加了拓展的渠道，與中小型區域房地產開發商設立了合資物業管理公司，這些合資物業管理公司將接管這些開發商正在開發的和未來開發的所有房地產項目。2019年，新城悅服務一共與3個房地產商設立合資公司，一共鎖定了超過800萬平方米的潛在管理面積。
2019年，新城悅服務物業管理服務的毛利率達到了28.5%，較2018年提高了0.7個百分點。其中一個原因就是公司的新項目比例持續提升貢獻了，新項目一般具有更高的毛利率。
雖然新城悅服務收購事項並不多，但伴隨著規模擴大，公司隨著上市降下去的負債率也在上漲。2017年至2019年，新城悅服務的資產負債率分別約為76.76%、44.14%、56.04%。