增加自持比重、轉型旅遊及養老地產、試水電商、代建模式崛起……2012年，在住宅市場逐漸飽和、優質地塊愈發減少的大背景下，越來越多房企走上「改舊創新」的轉型之路，在新時代新領域，謀求新發展。
◎增加自持
8月，SOHO中國宣布未來將在北京和上海核心區持有商業物業150萬平米，宣布從散售向大規模自持轉型。
同時，龍湖、遠洋等多家房企也都大幅加碼自持商業地產比重。今年前11個月，龍湖累計實現銷售額358.6億元，其中商業地產籤約130億元，已經超越了去年全年85.32億元的銷售額，佔集團銷售總額的1/3。龍湖地產掌門人吳亞軍表示，未來將繼續堅持以增持商業為戰略支點，用10-15年左右的時間把租金利潤佔比從不到5%提升到30%。
遠洋地產行政總裁李明近日也表示，從今年開始，遠洋每年都將新增20萬平方米的商業用地，綠地集團董事長總裁張玉良表示，未來幾年綠地房地產業務的增長將主要依靠商業地產，商業地產比重將由目前的40%增至60%。
點評
雖然短期來看，盈利和銷售情況會不盡如人意，但SOHO中國轉型可能帶來的長期利好，仍獲得業內一片叫好聲。從青年向壯年、從初步的包裝地產商向成熟的商業運營商、從依靠賣項目獲取資金向提高租金佔比實現長期回款，不管是SOHO中國的戰略轉型，還是其他房企增加商業物業的自持比重，都值得肯定。
◎涉足旅遊
最新統計數據顯示，2012年一季度，全國旅遊地產投資上億元的籤約項目達70個，總規模逾2600億元，今年全年預計實現投資總額將超過萬億元，包括萬科、保利、萬達等房企均大舉進軍旅遊地產領域。
早在2005年10月，萬科投資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年的租賃權，2007年，萬科又在海南三亞投資10.05億元打造浪琴灣項目；今年4月初，保利重慶·石象湖開盤，當天銷售105套；碧桂園也在表示，已經將海南島視為必爭之地。位於廣東省惠東縣的巽寮灣是又一個大房企的必爭之地，短短三四年間，吸引了華潤、萬科、富力等一線品牌房企雲集於此，開發量雄冠國內其他區域。
除了大型房企看好旅遊地產發展前景，金融機構投資旅遊地產的熱情也與日俱增。據投中集團統計顯示，2006年至今，國內傳統旅遊行業共完成31筆私募融資交易，累計獲得投資2.52億美元。
點評
旅遊經濟和地產資本的雙重驅動，被認為是旅遊地產蓬勃發展的主因，不過，在旅遊地產投資增溫的同時，「圈地-賣房」的粗放增長模式卻飽受詬病，業內普遍認為，「假旅遊、真地產」的舊模式難以為繼，行業發展亟須突破。
◎進軍養老
隨著國內老齡人口的急劇增長，養老地產正成為房企最看好的成長板塊，老齡化引發的「銀髮經濟」已經成為眾多企業眼中的「香餑餑」。
包括萬科、保利、綠城等房地產企業以及泰康人壽等保險機構，均向養老地產領域進軍。萬科目前共有4個養老地產項目，早在2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養老地產項目萬科幸福匯，今年萬科更是計劃投資120億元在長春多個區域打造佔地100萬平方米的健康養老住宅社區；綠城中國近日也公開表示，將做成全護型學院式養老，預計一年之後輪廓初成；今典集團旗下的「紅樹林模式養老」，意在用紅樹林酒店的管理、配套等來運作養老地產。
點評
雖然不少企業瞄向養老地產的大蛋糕，但目前並未形成成熟的運營模式。由於養老地產的開發和運營需要多個領域和行業的協調配合，有業內人士直言，真正在研究養老地產並想做出規模的企業很少，相當一部分企業對養老地產的概念還停留在引入部分老年人居住標準的水平，部分企業宣稱的養老地產規劃，其實只是為了低價拿地而已。而不少參與企業則表示，從前期拿地到後期持續運營，養老地產所需資本成本很高，如果沒有足夠的政策支撐，投資者承受的壓力很大。
◎試水電商
中國電子商務市場正呈現爆棚式飛躍發展。在這樣的背景下，商業地產巨頭萬達，也做起了電商。事實上，早在今年年初，萬達就籌划進軍電商，萬達電商部門的招聘信息顯示，普通的「網頁製作工程師」年薪在18萬-38萬元，平臺技術部總經理超過百萬年薪，CEO年薪更是高達200萬元，未來「萬達集團電子商務公司」的規模將在1萬人。近日，原阿里巴巴國際站技術負責人龔義濤已出任萬達電商掌門人，目前萬達電商部門已成立並進入實際運作階段。不過，與傳統的B2C模式不同，萬達的電商更傾向於O2O(即將線下商務的機會與網際網路結合)的模式，從而實現電商平臺的金融屬性。
點評
在開發和運營商業地產領域，萬達是當之無愧的行業領軍者，不過，在電商領域，萬達卻是「初來乍到」的新人。除了大量資金和人力的投入之外，更重要的是團隊、經驗、品牌等的沉澱和積累，萬達還需要在這些方面多下工夫。
◎代建崛起
綠城的房地產代建業務已經初具規模。近日，綠城房產建設管理有限公司(稱綠城建設)執行總裁許峰表示，目前綠城建設代建的項目已達72個，可售貨值約達1300億元。綠城建設成立於2010年9月，涵蓋商業代建、政府代建和資本代建三種業務模式，其中1/3為政府代建，其餘2/3為商業代建。通過委託方提供開發用地並承擔全部或主要開發資金，綠城建設根據委託方的需要向項目輸出管理及品牌，派駐專業的開發團隊，承擔全過程開發管理任務。
涉足代建業務的房企，目前在全國已有多家。萬科已在上海涉足房地產代建業務，而中海地產在西北地區也在2011年開始承建項目代建。
點評
代建正成為各類房企繞過資金牽制和買地瓶頸，謀求增長的一條捷徑。從短期來看，代建為企業帶來的利潤，卻並不足夠誘人。綠城對代建項目收取的管理費用平均約為項目銷售額的7%左右，這意味著兩年的代建將為綠城帶來的收入僅為90億元。儘管規模擴張很快，但綠城建設對綠城集團的業績貢獻，或將在數年後才能得以體現。