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租房 共有產權房 商辦房 該選哪個？
180萬元放在樓市裡能做什麼？如果是在行情火 爆的2016年裡，180萬元只是房山區某新盤項目的首付款。但得益於此番的調控，多種途徑的新增供應，讓180萬元可以擁有更多的選擇。
上周，萬科發布旗下高端租賃住房翡翠系列，月租金1.5萬元起，連租10年不漲租金，180萬元可以租到別墅性質的低密度住宅10年期。同時，上周昌平共有產權項目開盤選房，1.8萬元/平方米的價格，不到180萬就可以買到一套屬於自己的共有產權房。除此之外，商辦房也重回市場，北五環某品牌開發商的商辦房推出銷售，4.2米高的LOFT，總價在150萬-180萬元之間，可住可租。
很顯然，在180萬元的價格區間裡，可以選擇「貴」著租房，也可以選擇「便宜」買房，甚至還可以選擇可住可租的商辦房。選擇一多，反而猶豫了，該選什麼樣的房子適合自己呢？《廣廈時代》藉此對上周的熱點項目進行了探訪。
租房的選擇
1.5萬元月租金帶來的租房焦慮
上周最惹人注目的恐怕非萬科翡翠書院莫屬，這個位於西北五環外，海澱區西二旗西北方向8公裡的項目，是開發商2016年拍下的自持用地。不能銷售，只能出租。90平方米精 裝小三居和180平方米大四居，單月租金1.5萬至2.2萬元/套，租金一次性付清，10年180萬元起。
消息一出，市場就炸開了鍋，要知道1.5萬元起的租金在五環外的位置，除了個別像如園、西山壹號院這樣的高檔豪宅外，是絕無僅有的，而且還需要一次性付清。僅租金就相當於買房每個月要還的月供了。於是焦慮的情緒開始蔓延，繼買不起房後又是租不起了。
什麼樣的房子月租金要每個月1.5萬元
上周末引發巨大爭議的翡翠書院，其實是萬科在2016年獲得的100%自持住宅地塊，位於海澱區西二旗向北8公裡左右。為何這裡開發的新房能租到這樣高的價格呢？北京青年報記者特此來到了項目體驗中心。
北青報記者在項目的體驗中心了解到，翡翠書院全部是租賃住宅，只租不售。戶型主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅，全部為精裝修交房。
根據置業顧問提供的戶型圖顯示，90平方米的三居室，採用了傳統的布局設計，客廳與主臥室朝南向，兩個次臥室朝北，預計租金價格為1.5萬元/月起。而180平方米的疊拼別墅，則分為上、中、下疊，上疊和下疊都有額外的贈送，全部都是精裝交付，其中最便宜的中疊價格預計是在2.2萬元/月，上、下疊的租金價格甚至可能高達3萬元/月。
對於租金問題，負責介紹的項目工作人員表示，租金價格現在來看確實高於周邊的平均水平，但主要是因為翡翠系是萬科的高端系列，無論是裝修豪 華度、居住體驗，還是未來萬科物業的服務，都是豪宅水準的，因此租金價格會比周邊高。另外，項目整體的容積率在1.7-2.0之間，幾乎是別墅項目的標準，較低的整體密度帶來了更多的舒適型。翡翠書院又被萬科稱作翡翠的升級版——翡翠2.0，比之前的翡翠產品在品質也會有一些提升。據介紹，除了全部採用別墅級精裝修的標準交房，翡翠書院還配備了智能家居，如中央空調、新風系統和全屋淨水系統等硬體設施。
除此之外，北青報記者了解到，翡翠書院之所以租金定價較高，除了宣傳的高品質以外，地價成本才是最主要的原因。北京市國土局網站顯示，翡翠書院其實是萬科在2016年年底通過招拍掛獲得的住宅用地，萬科先是以50億元奪得了海澱區西北旺鎮18號地，隨後又與住總組成聯合體以59億元競得海澱區西北旺鎮19號地，這兩塊相鄰的地塊均是100%自持，因此就被開發成了現在的翡翠書院。按照出讓要求，只能出租不能出售，開發商當時的拿地成本高達109億元。
誰會花買房的錢租房？
之所以萬科的自持租賃房引發極大關注，主要就是一種觀點認為，10年租金的價格180萬元起，已經足夠買房支付首付了，每月的租金甚至與買房的月供相差無幾了。
那麼，誰會來租這樣高租金的房子呢？
實際上，在北青報記者的調查中發現，翡翠書院體驗中心的訪客量並不少，仍有不少需求者前來諮詢。
一位在體驗中心諮詢的王先生就是一位希望享受別墅生活的人。他告訴北青報記者，他名下已經有了兩套房子，一個位於北二環，一個位於北四環，平時二環邊的房子出租，每個月能租1萬元左右，自己目前住在北四環。之所以來萬科看房，主要是因為孩子已經送到國外上學，自己想在晚年享受一下別墅生活，但又不捨得賣掉城裡的兩套房子，所以沒有購房資格。於是想通過租房來實現改善生活的目的。王先生算了一筆帳，自己的兩套房子如果都出租，即便不漲租金，每個月也有2萬元以上的穩定收入。而萬科的一套疊墅租金也在2萬元左右。考慮到一次付清的話10年不漲租金，很可能通過出租自己的房屋就能改善生活，甚至還有盈餘。
對於這樣的例子，地產營銷專家韓樂表示，房屋租賃市場的需求是多樣的，有中低端需求，也有高端需求。萬科長租公 寓有經濟適用的泊寓，也有家庭型高端產品翡翠書院。其實，泊寓才是萬科長租公 寓的主流產品，目前已有14.5萬間。而翡翠書院定位高端產品，數量少，滿足少部分人群需求。所以，不能因為翡翠書院價格高，就簡單地認為租房不如買房。
另外，也有業內人士表示，翡翠書院的租戶群體，並不是花2000元租一個臥室的群體。首先，價格的跨度太大，2000元和2萬元基本上沒有任何的可比性，無論品質能說得多麼的天花亂墜，一般的租客也很難買帳。所以項目針對的群體應該是有一定的收入保證，加上對於品質有著額外的追求、有改善需求的人。
不僅如此，翡翠書院體驗中心的置業顧問也表示，這10年的租金有可能接受分期，而且貸款利率可能會下行，甚至比買房要低一些。因為具體細則還未公布，所以暫時不確定，但對於有著別墅夢的人來說，翡翠書院可能是一個圓夢的機會，畢竟可以花比較少的價格，來享受優質的住房體驗。
少數派 自持租賃房只有四塊地
高成本必然帶來了高租金，翡翠書院的租金水平雖然要高於當前市場的平均值，但必須注意的是，它仍是少數派的代表，並沒有普遍性。實際上，從2016年首次出讓至今，北京市的全自持租賃地塊僅有4宗，並且全部是2016年年底土地市場瘋狂時出讓的。
中原地產首席分析師張大偉就認為，這類型100%自持的地塊，不代表未來，也不代表過去，北京歷史上只有4宗地，是特定歷史情況下出現的特定歷史事物，是試驗品。以後也很難再有通過招拍掛的高價獲得100%自持住宅用地了。
張大偉表示，之所以當時會出現這種自持用地，主要是因為2016年土地市場瘋狂，開發商非理性的搶地現象嚴重，出現了全面持有的現象。政府想抑制地價出臺了各種限制政策，100%自持就是其中之一。由於當時沒有先例可尋，開發商在最初獲得自持用地時，仍是想打出售擦邊球變相出售的。
以萬科為例，在2017年年初的企業年會上，萬科集團副總裁、北京區域負責人劉肖曾頗為神秘地向媒體透露，萬科獲得的自持用地將通過眾籌的方式進行開發。雖然劉肖在當時並未透露如何眾籌。但隨後，萬科與小米等企業聯合眾籌建房的消息就不脛而走。通過合作企業的員工眾籌，以30年、50年甚至70年的方式出租或者說變相賣給合作企業的員工，成了當時被認為可行的做法。但好景不長，很快監管機構出手，叫停了這種變相出售的擦邊球方式。於是，企業自持出租，租約最長不超過10年就成了唯 一的出路。
根據北京市國土局的資料顯示，除了萬科的兩塊地以外，北京還有大興區黃村21號地和海澱區永豐20號地塊採用了企業100%自持的出讓方式，拿地時間也都是在2016年年底至2017年年初。隨後這類100%租賃的住宅用地在北京招拍掛市場就不見了蹤影。
實際是對租金上漲預期的焦慮
翡翠書院之所以引起市場的關注，背後深層次的原因實際上是人們對於房租將上漲的焦慮。很多人擔心翡翠書院的高租金未來或將帶動的是海澱整片區域整個租賃市場租金的上漲，距離這個項目幾公裡、十幾公裡以外的中關村(6.280, 0.01, 0.16%)、西二旗區域租金可能都會聞風跟進。如此一來，連鎖效應影響的可能就是整個北京城各區域的租金上漲。
數據顯示，北京的房租確實出現了不同幅度的上漲。4月13日，北京市統計局公布2018年3月北京市居民消費價格變動情況，其中租賃房房租環比2月上漲2%，同比上浮3.2%。一季度，北京市居民租賃房房租總水平比去年同期上漲3.1%。
具體到市場中，不少出租房源都有了200-1000元左右的租金漲幅。張大偉就表示，租金的確在被資本推動上漲。像銀行提供的租賃貸款業務，很容易成為開發商或者租賃公司套貸的工具，如果擴大到個人租賃房源也有可能成為個人套貸工具，所以目前看，存房這一業務依然以試點為主。在租賃市場中，開發商、中介公司甚至網際網路公司，越來越多的資本進入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，對於租賃市場來說，已經失去了梯級消費，的確在被推動上漲。
不過，張大偉也認為，從發展租賃角度看，現在租售比還是太低了，租金還存在上漲的空間。但他同時認為，對於剛需來說，買房仍是最佳途徑，像萬科這樣高租金的房子只能滿足少部分人的需求。
投資的選擇
商辦房能買了嗎？
與180萬選擇租房不同，時隔一年之後，商辦房開始重新回到人們的視線，部分開發商開始推出自身的商辦產品存貨，4.2米高的LOFT產品，單價3.8萬元/平方米，總價150萬-180萬元。與開發商合作的中介經紀人們，也開始在朋友圈裡刷屏式的推銷。
商辦房重出江湖 成交已下跌近9成
「北清路朱辛莊地鐵站下車即是，大品牌開發商，可自住可出租、16分鐘坐地鐵到達鳥巢，高投資回報。」這些誘惑性的字眼最近被某大型中介的經紀人頻頻刷屏。
北青報記者探訪得知，中介口中的這個可自住可出租的項目，是位於昌平區某商辦產品項目，產品為毛坯交付的小型商辦，主推的戶型為40平方米、50平方米兩種戶型。
面對北青報記者的詢問，中介經紀人表示，該項目上周推了66套房，全部售 罄了，每通過中介經紀人帶過去並成交的，都可能獲得5%左右的提成。
但實際上，數據則顯示，商辦市場的成交並不像中介們描繪的那麼美好。曾經火熱的商辦項目自從去年「3·26」限購政策出臺後，商住房限購政策出臺已經滿一周年了，曾經，因為小戶型、低總價，一度成為剛需一族爭相追逐的商住房，隨著限購政策的一紙令下，火熱的商住房市場迅速進入「嚴冬」。
中國指數 研究院的數據顯示，整個商住的交易情況，相對於市場好的時候下降的幅度非常大，接近90%，現在也就剩過去市場總量高峰時期的10%左右。價格方面是明顯的下滑，相對於市場高峰的時候下降了30%左右。
商辦新房需要以公司名義購買
成交始終上不去最主要的原因，就是政策對於商辦項目的嚴格限制。據朱辛莊商辦項目的銷售人員介紹，現在購買只能以公司的名義買，但真正用作公司用途的買家並不多，大部分人都是註冊一個公司，然後買來自己住或者出租的。
據北青報記者了解，去年商辦調控以後，在建和在售的項目不得向個人出售，只允許公司或社會組織購買，嚴格限制了銷售對象，以此來強化商辦項目的辦公屬性。
但在實際交易中，商辦新房因為臨近地鐵，小戶型、總價低等因素，仍舊是以個人買家居多。
對於註冊公司買房的人來說，即便拿出180萬的資金現金，但後期可能面臨更多的問題。業內人士透露，「因為商住房用註冊公司的名義去買，某種程度上執行的是公司經營性的用房那一套，包括稅費等，這個區別還是比較大的，所以購房成本會提升。」
二手房商辦租金回報較高 流通困難
除了新房商辦以外，一些二手房商辦產品也因為租金的上漲，提高了回報率。以房山區地鐵沿線的長陽天地為例，一套40平方米的一居室租金達到了3000元/月，100平方米的三居室租金則達到了6000元/月。甚至高於周邊住宅項目長陽半島的租金回報。
對此，業內人士認為，和新房相比，商住房二手房是可以個人購買的，但購買仍然要符合北京的購房條件，並且佔據一個買房名額。記者走訪了幾家二手房中介門店，據銷售講，情況跟新房一樣，市場同樣「冷」字當頭。
「二手商住房的交易，因為要佔個人購房名額，所以個人在買商住的時候要非常謹慎。二手商住房整個成交量下降是非常快的，個別好的地區跟當初比，也就只有20%、30%，差的地區甚至當初的10%都沒有。」業內人士認為，雖然都是180萬元，雖然商辦產品的出租回報較高，但在政策不會放寬的前提下，商辦產品很難找到接盤人，流通性不佳，不能貸款等問題，導致商辦並不適合自住需求的剛需或改善購房人。
自住的選擇
共有產權房成新房成交主力
上周除了萬科的翡翠公園和商辦房以外，共有產權房也加大了供應。位於北京昌平區的綠海家園項目開始了選房。總計1677 套房源，提供801套 51-70平方米的一居，872套 77-87 平方米的二居，共4套約88-90 平方米的三居。其中665套面向東城區、西城區戶籍無房家庭，毛坯交房，政府產權佔比50%，銷售均價 18000元/平方米。照此算來，一套共有產權房的總價也在180萬以內，那麼是選擇「貴」著租還是「便宜」買呢？
共有產權房在新房成交中佔比增加
在上周綠海家園的選房現場，針對東西城戶籍無房戶的選房其實並不理想，但也在意料之中。據北青報記者了解，雖然總價不到180萬元，但推出的665套房子，經過了一天的選房，仍有161套未被選中。而排號家庭卻超過了3300戶。
之所以出現這樣的情況，主要因為綠海家園位置較遠，暫時沒有地鐵開通，對於東西城老住戶來說，接受程度並不高。4月16日，昌平區住建委貼出公告，對剩餘的161套房源，將在4月27日，舉行二次集中選房。
共有產權房推出以來，雖然遭遇了棄選率高的質疑，但在數據上看，仍成為了北京新房的成交主力。我愛我家集團市場研究院數據顯示，2月中上旬的1057套網籤裡568套為共有產權房，82套為別墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有產權房佔比過半。3月中上旬共有產權房269套，別墅99套，其他新建商品住宅508套，共有產權房佔三成。
我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，2017年北京市新增土地供應裡，共有產權房用地佔去了很大比例，因此未來共有產權房將在北京新房市場上佔有重要地位。一方面，共有產權房可滿足中低收入人群的置業需求，增加供給，提升交易量；另一方面，共有產權房將有效拉低新房乃至整個北京的房價，從而穩定樓市。
面向「夾心層」滿足有效剛需
共有產權房的定位，雖然價格上也達到了180萬元，但實際上購房人與萬科翡翠書院的租房人完全是兩類人。實際上，北京共有產權房的推出正是面向「夾心層」，保證有效剛需。
北京市住建委相關負責人已經多次表示，「共有產權住房主要面向『夾心層』的住房困難群體 ，堅決抑制投資投機性購房需求，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理，加快構建租購併舉的住房制度。」
具有共有產權購房資格的人也分為了兩類人，具有投資屬性的購房者對共有產權房存在疑慮，認為「共有產權房是雞肋產品，又不好買到」，因此打消了共有產權房的投資意願。然而對於剛需一族來說，又為買不到好位置，配套好的共有產權房而焦慮。
在北京房協秘書長陳志看來，北京市目前還有大量的剛需無房家庭，在可以預見的未來，還需要發展更多的共有產權住房，這類房屋不會遇冷。隨著越來越多共有產權房的入市，未來預計在150萬到200萬左右的價格會有更多的共有產權房能夠選擇。