文/範欣
近期，住建部和央行聯合召開了房地產企業座談會，多家房地產龍頭企業參會，公布的會議新聞稿提到：「人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。」
根據會後媒體報導，上述房地產企業資金監測和融資管理規則主要指的是「三道紅線」政策，即「剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍」，根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，如房企「三道紅線」都觸線則為紅檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，紅檔有息負債規模不得增加，每降低一檔，上限增加5%。市場普遍預計「三道紅線」政策將於2021年正式實施。
消息公布後，整個地產界都出現了較大震動，特別是處於紅檔線上的房企，紛紛組織研究應對之策。總體而言，「三道紅線」政策主要目標是為降低房企的資產負債率和槓桿率，房地產企業為達到標準核心措施在於加快銷售、大幅提升回款速度、提高周轉率、減少拿地，輔助措施可以在項目上引入合作方。就在各房企還在積極研究對策之時，恆大已率先行動，9月6日恆大公布了其促銷計劃，未來一個月內，恆大在全國的樓盤全線七折，並提出9月和10月的銷售目標定為單月1000億元人民幣。
事實上，從2017年開始，房地產企業的相關融資政策就一直在收緊，銀行、信託、基金、發債、海外發債等房地產企業傳統融資渠道一直處於持續變窄的趨勢之中，這對於屬於資金密集型的房地產企業而言無疑是釜底抽薪。很多中小型房地產企業一旦1～2個項目出現銷售困難或回款不暢就會面臨無法持續經營的困境，很多傳統高槓桿房地產企業近年來也放慢了擴張的步伐，部分企業甚至不得不廉價變賣手中項目、公司股權或土地儲備回收資金。持續收緊的政策其實已經達到了控制房企過快擴張的目的，那麼很多人不禁會問為何此時政策會繼續從嚴呢?
要回答這一問題，可以從促進房地產行業健康發展和整體宏觀政策取捨兩個方面進行解讀。
在促進房地產行業健康發展方面，隨著近年來房地產行業的蓬勃發展，我國居民住房條件已得到了大幅度的改善。2018年我國城鎮居民人均住房建築面積就已達到39平方米，超過了日本、韓國等發達國家，不久前央行統計的數據還顯示，我國城鎮居民家庭的住房擁有率已經高達96.0%，戶均擁有住房1.5套，均大幅超過美國等發達國家，通俗地說就是目前我國已經建成的房子已經足夠居民居住了。在此背景下，2017年以來每年17億平方米左右的商品房超高銷售面積其實是難以長期持續的(2017年16.9億平方米、2018年17.17億平方米、2019年17.16億平方米)，今年以來居民長期貸款增速就一直處於下行區間，預計2020年商品房銷售額很難再達到17億平方米。可以說，房地產行業正在快速由增量市場向存量市場轉變。
未來一旦年均商品房銷售面積出現下降，那麼很多高槓桿房地產企業都將面臨重大生產經營問題，與其到時候由市場進行被動調節，不如政策提前打出富餘量，通過嚴控頭部房企槓桿率達到主動去槓桿的目的。未來一旦年均房地產銷售面積下降，則頭部房地產企業可以憑藉其健康的資產負債表對中小型房地產企業進行整合，在提高行業集中度的同時也可以避免房地產行業可能出現大幅波動。
另一方面，當前房地產行業仍有一些政策有強烈的時代屬性，已經跟不上高質量發展的節奏，其中以期房銷售政策最為典型，每年全國各地都有因期房銷售政策導致的開發商資不抵債無法交房或交房時房屋質量與銷售宣傳嚴重不符的案例發生，給購房者帶來了較大的損失，期房銷售急需轉為現房銷售。但如果房地產企業整體的槓桿率過高，那麼這一政策的調整無疑會造成業內很多企業出現經營困難。因此，嚴格限制房地產企業過度融資和高槓桿運營對促進房地產行業長期健康發展是明智之舉。
在整體宏觀政策取捨方面，應當注意到，近期美元在美國經濟下行和量化寬鬆貨幣政策的雙重影響下持續走弱，美元指數從5月末的99左右下跌至9月1日的92附近，下跌7%。人民幣則在經濟快速復甦、經常項目順差增加和貨幣政策邊際收緊背景下兌美元出現了快速升值，離岸美元兌人民幣已經從5月末接近7.2高點下跌至當前的6.83左右，3個月時間人民幣兌美元升值超過5%。短期在人民幣升值的背景下，資金有流入的預期，以人民幣計價的資產同樣有升值趨勢，而我國房地產市場本就存在一定虛火，如果不及時控制住房企融資，那麼房地產在人民幣升值過程中再次衝高則未來無疑將面臨更大的風險，且會對物價穩定造成不利影響。
在此方面可舉一個相對不恰當的案例。1985年美、日、英、法、德5國籤署了「廣場協議」，德國與日本在籤訂「廣場協議」後本幣兌美元都出現了大幅升值，日本籤訂「廣場協議」後為減少日元升值對經濟的通縮影響，大幅降低了市場利率，進而刺激了房地產等資產價格大幅上漲，而日本到上世紀90年代通脹大幅提升之時才出臺政策調控過熱的房地產，直接導致了此後「失去的20年」。與之相對應，德國籤訂「廣場協議」後房地產市場也出現了上漲壓力，但德國比日本提前提高利率並大量建設保障性住房，進而避免了經濟泡沫化，奠定了其未來20年製造業強國的地位。從這個角度看，「廣場協議」並非日本經濟崩潰的根源，根源還是在其自身未能及時有效控制資產價格上漲。
雖然「廣場協議」用在當前人民幣短期升值上是不夠恰當的，但是卻提供了本幣升值過程中宏觀政策的應對之法，事實上，後來1997年亞洲金融風暴中東南亞一些國家還是倒在了本幣幣值虛高所導致的資產泡沫這一道坎上。因而，未雨綢繆提前對房地產行業進行打壓是有效的防範舉措。
作者為財經評論員
(校對：張國剛)
標籤： 房地產行業