編者按：伴隨著粵港澳大灣區發展規劃綱要出臺，深圳作為四大中心城市之一的地位凸顯，立足打造國際創新之都。政策帶動之下，深圳各大區域都在摩拳擦掌大力發展各種產業經濟。大機遇之下，這些區域的商業將呈現哪些發展趨勢？現有商業格局未來又將發生怎樣的變化？贏商網深圳站獨家策劃深圳各區域2019商業發展趨勢解讀系列文章，以期為行業帶來更多思考。
短短數年間，距離福田CBD最近的龍華，從曾經的二線拓展區，到四大新城之首，到深圳北中心，實現了「三級跳」的發展。另外，據公開資料顯示，2018年龍華區實現地區生產總值突破2400億元，同比增長10%以上，在深圳各區中增速最快，GDP的增長離不開商業的貢獻，龍華商業近年來也得到蓬勃發展。
龍華區商業從早期的百貨商場、小型超市購物廣場「各自為戰」，到如今綜合體項目商業配套、購物中心等諸多項目拔地而起，商業發展十分迅猛。未來兩年內，龍華新區還將迎來新一輪的商業項目集中爆發，如紅山6979、玖鑽·龍光商業廣場、壹方天地B區等，預計未來亮相後將給片區商業注入新的活力。
一路向北 地鐵沿線多個商圈匯聚
隨著地鐵4號線開通之後，大型高新科技企業及高素質人才流入，區域內居住氛圍、商業價值、交通條件等均提升至新的高度。中航、星河、綠景、華僑城、招商等商業地產巨頭也開始搶灘龍華。
據贏商網大數據中心統計，截至目前，龍華的存量商業項目共有20個（商業面積≥3萬m²），商業總體量達146.1萬m²；從體量上看，8萬m²以上的有7個，且相較於深圳其他區域，龍華這些年新的購物中心以區域型購物中心為主，如龍華九方購物中心、佐阾香頌購物中心、壹方天地A區、星河COCO City、AT mall上塘薈等。
「軌道+商業」形式是龍華區顯著的商業發展模式。從空間分布上看，龍華區目前已形成了白石龍商圈、龍華新城商圈、龍華老城商圈、觀瀾湖商圈沿著4號線一路向北的商業分布格局。從商圈發展歷史來看，白石龍商圈、龍華新城商圈屬於新興商圈，觀瀾湖商圈、龍華老城商圈屬於傳統商圈。
圖片來源：贏在選址
白石龍商圈聚集社區商業項目
以白石龍地鐵站為核心輻射周邊形成了白石龍商圈，該商圈匯集了上河坊購物樂園、星河COCO City等社區購物中心，成為社區商業的代表，據了解，該片區近兩年並無大型商業項目入市。上河坊購物樂園打造集餐飲美食、休閒購物、健康娛樂、商務旅遊、文化講堂於一體的首創情景體驗式休閒購物小鎮。星河COCO City是集潮流購物、休閒文化、娛樂生活、餐飲美食等多元時尚消費模式於一體的綜合社區型購物中心。
龍華新城商圈：依託便利交通 或成又一市級商業中心
沿著4號線一路北上，由深圳北站及其周邊、民治及紅山片區等組合而成的龍華新城商圈匯集了繽果空間、優越時代廣場、佐阾香頌購物中心、龍華九方購物中心、U·ONE優城等多個購物中心。該商圈憑藉深圳北站優勢形成「高鐵經濟商圈」，雙地鐵加上城市快速路，以及毗鄰福田區的的地緣優勢，或將成為繼福田CBD商圈、南山後海商圈等又一市級商業中心。
據贏商網大數據中心監測，龍華新城商圈面積達401.56萬m²，業態以服裝、餐飲為主，業態配比方面，服裝/精品店鋪265個，總體業態面積佔比41%；餐飲店鋪有198個，總體業態面積佔比31.74%；兒童親子店鋪有78個，總體業態面積佔比12.11%；生活服務店鋪71個，總體業態面積佔比11.02%；此外還有文體娛、百貨/超市/專業賣場等多種業態分布，給片區居民帶來更多樣更豐富的購物體驗。
圖片來源：贏在選址
龍華九方購物中心定位家庭消費型購物中心，依據項目本身的定位，引進餐飲、娛樂、兒童等體驗性業態的佔比較高，目前已超過五成。而佐阾香頌購物中心是綠景首個社區型購物中心，其品牌調整主要圍繞著「服務社區」展開，打造佐阾驛站、佐阾社區客廳、佐阾樂活區等特色服務，未來還將繼續在服裝、餐飲、兒童業態等方面發力。
龍華老城商圈：傳統老商圈 商業業態需優化
以龍華地鐵站為核心向周邊發散的龍華老城商圈是龍華區的傳統商業區。商圈內匯集包括產業、住宅、商業、交通、教育等大量優質社會資源，容易形成大型綜合性商業區。根據深圳市龍華新區國民經濟與社會發展十三五規劃，龍華老城商圈將規劃建設新的的龍華商業中心，該商圈不僅聚集了深圳壹方天地A區/E區、iCO時尚購物領地、星光城TTMALL、天虹商場、大潤發商場、歲寶百貨等多家購物中心及百貨。但是近年來老城區面臨經濟轉型升級、片區住宅及設施老舊、商業業態急需優化等問題，亟需通過城市更新提升老城區形象，改善生活氛圍。
以龍華老城商圈鴻榮源更新項目為例，規劃建成超級體驗式商業巨無霸項目——壹方天地。其中，壹方天地E區已於2017年攜龍華首家山姆會員店及多家優質餐飲品牌亮相。A區聚焦新家庭客群，共引進147家品牌，業態涵蓋涵蓋餐飲、零售、配套等。
壹方天地A區效果圖
而iCO時尚購物領地針對周邊年輕家庭眾多的特點，業態上加大了兒童業態及餐飲配比，力求為消費者提供豐富齊全的商品。
觀瀾商圈城區建設走向高端化發展
位於龍華北部的觀瀾商圈依靠觀瀾湖高爾夫、觀瀾版畫基地、鰲湖藝術村等旅遊資源，帶動觀瀾片區城市建設向高端化發展。目前該商圈集合了觀瀾湖MH mall、觀瀾首信廣場、觀瀾天虹、以及即將開業的合正觀瀾匯項目等多個購物中心。
該片區最具代表性的商業項目就是擁有近30萬m²體量的觀瀾湖MH mall，其以娛樂、餐飲、零售、文創四大業態為主，打造全新的購物、娛樂、互動、消費體驗綜合體。
龍華將建成具有影響力的世界級CBD
在《深圳城市總體規劃(2010-2020)》中，政府規劃將龍華建成以「深圳北站」為核心、更具有全球影響力的世界級CBD，打造深圳新經濟增長極。根據有關規劃，未來龍華區將依託高鐵樞紐和地理中心的區位優勢，以現代化國際化先進城區為標杆，建成深圳北部都市核心區。
根據規劃，十三五期間，龍華將新增14所學校，預計新增學位約3萬個，新建1.7萬套人才房和保障房。政策、交通、配套等方面的共同作用下，必會吸引大量高質素科技人才在此聚集，相應的也會產生大量的消費需求。
據贏商網了解，除了目前已開業的項目外，龍華區未來兩年內還將有深圳紅山6979、玖鑽·龍光商業廣場、觀瀾世聯桂花裡、觀瀾匯合正廣場、中林寶能all city、港鐵天頌商場、大唐時代廣場等9個購物中心開業（商業面積≥3萬m²）。新入市商業項目體量共計約55.2萬m²。
華僑城、招商、萬科、鴻榮源、龍光、中洲、海岸集團等知名開發商均有大型城市綜合體項目規劃建設中，一批如北站商務中心區、龍華現代商貿片區、觀瀾、油松等重點片區正在快速形成。
①深圳北站商務中心區的建設如火如荼
根據規劃，深圳北站商務中心區正規劃建設「亞洲最大的連廊系統」，打造集高端商務、現代商貿、金融服務於一體的「國際會客廳」。以深圳北站為核心向周邊延伸，位於北站旁的匯隆中心為商業、住宅、辦公於一體的大型綜合體，規劃引入時尚零售、特色餐廳、高鐵地鐵主題店等多業態特色商業。
與深圳北站位於同一軸線的紅山-上塘沿線正躍升為新的龍華CLD。其中紅山板塊被規劃為商業文化片區，紅山片區以文化娛樂、商業服務功能為主，規劃中的圖書館、美術館、演藝館、展覽館、新華醫院等市政配套都集中在紅山站附近。
值得一提的是華僑城與招商蛇口聯合打造的「風尚生活」商業綜合體——紅山6979項目，集合了生活零售業態、文化演藝劇場與現代展覽館等。目前CGV影院、開心麻花、盒馬鮮生等主力店已確定進駐，預計將於今年內開業。
紅山6979項目效果圖
而片區另一代表性項目為玖鑽·龍光廣場，包括了寫字樓、商務公寓、商業、辦公和五星級酒店，其中規劃約10萬平方米體驗式商業，預計將於未來兩年內入市。
緊鄰紅山的上塘片區也有由恆大主導的嶽盟工業區城市更新單元項目位於該片區，未來將建設成為集住宅、辦公、商業為一體的高端商住綜合體項目。
②四大巨無霸舊改項目集中龍華現代商貿片區
作為龍華老城區，規劃了包括中洲龍華商業中心舊改項目、德業基龍華中軸央城改造項目、龍華海岸城、鴻榮源·壹城中心四個巨無霸大型城市更新項目。
其中中洲龍華商業中心舊改項目總投資金額150億元，規劃改造成集高端商業綜合體、國際標準甲級寫字樓、高品質酒店、公寓、新型現代化高尚居住社區為一體的城市綜合體，總建面約101.5萬平，建成後將有效升級和助力商業業態優化。
德業基龍華中軸央城改造項目總佔地134.32萬平，項目總投資約220億，據悉，項目將會有多家企業合作開發，或於不久後面世。將建成集大型購物中心、文化創意園、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅、創意購物中心、風情商業街為一體的多功能綜合體項目。
該片區發另一「巨無霸」項目——龍華第三工業區片區改造項目即龍華海岸城，由海岸集團投資約100億打造的總建面超100萬平的大型城市綜合體。主要涵蓋了大型購物中心、商業街、甲級辦公樓、五星級酒店、公寓、住宅等。據悉，目前拆遷工作正在推進中。
該片區備受關注的舊改項目還有總建築面積320萬方的鴻榮源壹成中心，其涵蓋住宅、寫字樓、商業、酒店等產品。項目打造60萬方超大體量的旗艦商業集群-壹方天地，規劃了五大主題商業，其中A區和E區已率先開業，B區將於今年開業，C區和D區也將陸續啟動招商。
觀瀾是龍華城市更新的重點區域之一，目前擁有超200個舊改項目。其中不得不提的是鴻榮源的兩大舊改項目，其一為鴻榮源牛湖舊改規劃集居住、商務、辦公、產業、商業、公共服務於一體，為周邊居民帶來全新購物與生活居住氛圍。另一個是鴻榮源觀城舊改項目，規劃是以智慧產業、總部研發核心生產基地及休閒娛樂、生態居住、文化旅遊、教育配套等多功能於一體的新型智慧新城，目前已經開始圍擋拆遷。
除了以上龍華區三大重點片區之外，龍華油松片區近年來因舊改得到了快速發展。其中卓越上油松舊改是卓越集團在龍華新區的重點城市更新項目，已拆除用地面積7.97萬㎡，改造方向以住宅和商業為主。目前該舊改項目已於2017年開工，有望打造為龍華油松片區首個商住綜合體物業。