租到違建時，一般會被認定租賃合同無效，那租客的合法權益怎麼保障？北京房山法院法官從違法建築租賃合同效力的角度結合典型案例以案釋法。
違法建築被拆除
出租人應賠償承租人相應損失
2010年4月18日，一家公司與某村村民委員會籤訂房屋租賃合同，公司承租房屋後，經該村委會同意對原有房屋、車庫進行改造並新建廠房27間。
2017年4月16日，因公司和該村委會違反土地規劃用途，在農用地上建設房屋、所建房屋未取得建設規劃許可，被行政部門認定為違法建築。
房山區城市管理綜合行政執法監察部門向該公司和該村委會下達限期拆除違法建築通知書。由於未在規定期限內拆除，行政部門對場地上的違法建築進行強制拆除。
2018年5月，這家公司將村委會起訴至法院，要求該村委會賠償房屋及附屬設施損失和賠償租金損失，並退還佔有使用費。
法院經審理認為，公司與該村委會籤訂的房屋租賃合同，因租賃房屋未取得建設規劃許可，所以房屋租賃合同應為無效合同。村委會作為出租方，明知涉案房屋未取得建設規劃許可，仍將房屋出租給公司使用，並同意公司在農用地上建設上新建、擴建房屋及附屬設施，所以該村委會對涉案公司的損失具有過錯，應承擔主要責任。公司在合同籤訂前對房屋狀態沒有盡到必要的審查義務，並放任風險對涉案場地進行建設，所以公司對損失也存在過錯，應承擔次要責任。
最終，法院判決村委會賠償公司房屋及附屬設施損失9.8萬餘元，退還房屋佔有使用費18萬餘元。
租到這8類違法建築
被認定合同無效怎麼維權？
北京市房山區人民法院長陽人民法庭法官助理瞿葉娟提醒需要特別注意，以下8類建築均為違法建築，佔用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建築；不按批准的設計圖紙施工的建築；擅自改建、加建的建築，尤其注意農村地區的三層房屋；農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建築；特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建築；農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建築；擅自改變工業廠房、住宅和其他建築物使用功能的建築；及逾期未拆除的臨時建築和違反法律、法規有關規定的其他建築。
法官解釋，租賃違法建築，出租方與承租方產生糾紛的主要原因是違法建築被行政機關依法拆除，承租方無法使用房屋，由此導致裝修損失、建設損失、租金損失等，承租方要求出租方承擔賠償責任；租賃物雖然為違法建築，但能夠實現承租人使用租賃物的目的，出租方與承租方在租賃合同履行過程中因租金交納等問題產生糾紛以及因租賃建築的違法性導致承租人的合同目的無法實現或需要承受額外負擔，出租方與承租方就此產生糾紛這三種情況。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干應用法律問題的解釋》規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
無論是永久的違法建築還是臨時建築，如果在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者政府主管部門的批准，那麼違法建築的違法性即消除，原租賃合同的效力在不存在其他違法事由的情形下，房屋租賃合同應認定為有效合同。
同時法官指出，《合同法》第58條規定，合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償；有過錯的一方應當賠償對方因此所遭受的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
實踐中，未辦理合法建設手續的擴建佔絕大多數。租賃合同無效時，需要對擴建造價損失進行處理，若涉及違章建築拆除，應在拆除前採取必要的證據保全措施，為後續的評估鑑定做相應準備。若在拆除前未採取相應措施，則會導致造價損失難以確定，承租人需要承擔舉證不能的風險。
通訊員 瞿葉娟 吳明慧
文/王浩雄
[ 北京頭條客戶端 ]