十大優秀案例（七）| 名為土地使用權租賃實為臨時建築租賃的認定和處理

裁判要點

1、對實際租賃物的認定，應以租賃關係的形成、演變以及租賃雙方籤約目的和履約行為等具體事實進行綜合判斷，而不僅以合同字面詞義為準。

2、就未經申報和批准建設的臨時建築所籤訂的租賃合同應為無效。

3、合同雙方對合同無效均存在過錯的，應各自承擔相應責任。

基本案情

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裁判理由

法院生效裁判認為：

雖然原告與被告籤訂的《租賃合同書》約定的租賃物為土地，但綜合考察以下事實：在原告與被告籤約之前，被告系與維豪特酒店籤訂「房屋」租賃合同出租包括涉案店鋪在內的物業並進行了備案登記、涉案店鋪在原告最開始承租之時即已是用於經營商鋪使用的建築物狀態以及原告與被告籤訂合同系以承租涉案店鋪經營獲利為合同目的等相關事實，可以認定原告與被告之間的租賃合同關係實際系以涉案店鋪為租賃物而形成的房屋租賃合同關係。由於涉案店鋪系未經申報和批准建設的臨時建築，雙方就此籤訂的涉案租賃合同應為無效。

合同法第五十八條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就被告而言，被告作為出租人、物業管理人以及物業所在地塊的土地使用者，在明知涉案店鋪為臨時建築的情況下仍進行出租，存有過錯；就原告而言，從原告與維豪特酒店以及與被告籤訂合同的情況、合同約定內容以及原告系按臨時建築現狀接收物業這一事實來看，原告在與被告籤訂合同時即應清楚涉案店鋪為臨時建築這一情況，而原告仍對涉案店鋪進行承租使用，亦存有過錯，因此，法院認定雙方對合同無效均存在過錯，應各自承擔相應責任。

在涉案合同期限屆滿後，原告實際經營使用涉案店鋪至2016年11月22日店鋪被消防部門查封，從此後消防部門發出決定拆除通知來看，店鋪在被查封後一直未恢復正常可使用狀態，故對於原告已向被告支付的對應2016年11月份租金（根據合同約定，該月份租金對應的期間應為2016年11月15日至12年14日）的款項35000元，扣除原告實際使用店鋪期間所對應的參考合同約定租金標準確定的使用費8166.67元（11月15日至11月21日計7天/30天×35000元），就原告多付款項26833.33元，被告應予退還，原告的第一項訴請成立，法院予以支持。

對於原告要求被告賠償員工工資及補償金90420元、宿舍租金及押金12200元、賠償裝修、搬遷費等經濟損失301897元的訴請，法院認為，首先，雖然原告與被告籤訂的租賃合同無效，但合同期限已經屆滿，該合同已經實際履行完畢，即原告已就承租利用涉案店鋪實現了合同預期目的並因此實際獲益，原告並不因合同無效而導致其預期利益受到折損，且在合同已經明確租賃期限的情況下，原告應對經營商鋪所投入的人工和裝修成本及經營收益有明確的風險預估和心理預判；其次，如前所述，原告對於合同無效存有過錯，應自行承擔自己為履行合同而投入的經營損失。因此，原告要求被告賠償上述損失，缺乏依據，對原告的該項訴請，法院不予支持。

對於被告反訴要求原告支付2016年11月15日之後的土地佔有使用費的訴請，法院認為，首先，就合同期限於2016年11月15日屆滿後至2016年11月22日店鋪被查封這一期間，原告已就其實際佔有使用店鋪的獲益而向被告支付了相應對價即這一期間參考合同約定租金標準而確定的使用費，此符合合同無效的情況下雙方互相返還財產和收益的原則；在店鋪被查封之後，如前所述，店鋪被查封後一直未能恢復正常使用狀態直至被拆除，故原告實際並未使用該店鋪，被告也不可能在店鋪未被消防部門批准恢復正常使用的情況下自行使用或再行出租獲益，即被告在此階段也不存在利益損失的問題，故被告要求原告在店鋪被查封後支付佔有使用費，沒有依據；其次，被告對合同無效存有過錯，應自行承擔店鋪因被消防部門查封和拆除而產生的相關損失。因此，被告的反訴請求不能成立，法院不予支持。

案例註解

在房屋租賃實踐中，房屋租賃合同效力的認定問題至關重要，很多房屋租賃合同糾紛的處理都需要以合同效力的認定為基礎，在此前提下才能進一步進行準確的責任分配和認定。而租賃物的確定，是在房屋租賃合同效力認定過程中經常遇到的前置問題；在認定合同無效之後合同當事方的責任承擔則是一個無法迴避的終極處理問題。本案正是涉及到上述以合同效力認定為中心的三個遞進問題的判定和處理，因此對房屋租賃糾紛的司法實踐具有一定的普遍參考意義。

一、關於租賃物的認定。

租賃物認定問題的產生，主要是因為實踐中存在當事人為了躲避有關法律法規所規定的可能導致合同無效的情形而在合同中約定租賃物與實際租賃物不一致的情況，而很多情況下，合同約定的租賃物和實際租賃物並非顯然毫無關聯，更可能處於相互聯繫的模糊地帶，此時就需要全面考察包括租賃關係的形成、演變以及租賃雙方的籤約目的和履約行為等在內的相關具體事實進行綜合判斷，而不能僅以合同字面詞義為準。就如同本案所涉情況，建築物租賃必然都與建築物所坐落的土地的使用權有關，但建築物本身的租賃不等同於土地使用權的租賃，應以當事人所要實現的合同目的的直接指向標的物為認定基礎。

具體到本案中，雖然原告與被告籤訂的《租賃合同書》約定的租賃物為土地，但綜合考察以下事實：在原告與被告籤約之前，被告系與維豪特酒店籤訂「房屋」租賃合同出租包括涉案店鋪在內的物業並進行了備案登記、涉案店鋪在原告最開始承租之時即已是用於經營商鋪使用的建築物狀態以及原告與被告籤訂合同系以承租涉案店鋪經營獲利為合同目的等相關事實，可以認定原告與被告之間的租賃合同關係實際系以涉案店鋪為租賃物而形成的房屋租賃合同關係。也就是說，從案件整個租賃事實過程來看，本案租賃實際上與合同中約定的土地使用權本身是沒有直接關係的，雙方租賃關係的形成基礎和合同目的的實現都是指向涉案店鋪，據此應認定涉案租賃物就是店鋪本身，而非店鋪所坐落的土地的使用權。

二、關於臨時建築租賃合同效力的認定。

實踐中，違法建築租賃較為普遍，就違法建築所籤訂的租賃合同，由於標的物本身存在瑕疵，且該瑕疵直接對合同效力產生影響，故直接導致房屋租賃合同無效。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了明確規定，該解釋第二條前段規定：「出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。」

具體到本案中，本案租賃店鋪為臨時建築物，沒有經過相關部門的報建手續，之後也因政府進行整改而被整體拆除，而根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十六條規定，未經批准進行臨時建設的，未按照批准內容進行臨時建設的；臨時建築物、構築物超過批准期限不拆除的，相應的建築物、構築物都屬於違法建築物，因此，本案租賃店鋪屬於違法建築，且已不存在轉化為有效合同的條件，本案租賃合同據此應認定為無效。

三、租賃合同無效情況下對合同當事方的責任承擔的認定。

合同法第五十八條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

（一）關於雙方過錯的判斷問題。

對於雙方對合同無效是否存有過錯的判斷，應結合導致合同無效的具體情形以及當事人對這一情形的主觀認知程度、容忍程度、獲利意圖等因素來考察。

具體到本案中，就被告而言，被告作為出租人、物業管理人以及物業所在地塊的土地使用者，在明知涉案店鋪為臨時建築的情況下仍進行出租獲益，存有過錯；就原告而言，從原告與維豪特酒店以及與被告籤訂合同的情況、合同約定內容以及原告系按臨時建築現狀接收物業這一事實來看，原告在與被告籤訂合同時即應清楚涉案店鋪為臨時建築這一情況，而原告仍對涉案店鋪進行承租使用並經營獲利，亦存有過錯，因此，法院認定雙方對合同無效均存在過錯，應各自承擔相應責任。

（二）關於合同無效後的損害賠償問題。

合同無效後，損害賠償的基本原則是恢復原狀，即通過賠償使得當事人恢復到合同訂立前的狀態。故合同無效後的損害賠償，應以相互返還財產為基礎、結合雙方在該合同實際履行過程中所獲得的財產利益情況作出認定。

本案具有一定特殊性，雖然合同被認定無效，但合同約定租賃期內的內容已經履行完畢，而後雙方租賃關係實際上又延長了一小段時間，故合同無效的認定實際影響到的是合同期滿後的事實租賃關係延續過程中所產生的一系列財產權益損失賠償問題。法院在前述認定雙方對合同無效均有過錯而各自擔責的基礎上，再結合對雙方在租賃關係中實際獲利因素的考量，對雙方所請求的損失賠償作出了一一認定處理。

需要提及的是，與違約情形下的損害賠償不同，合同無效的情況下並不存在對可得利益的損失賠償問題。本案被告反訴所請求的店鋪被消防部門查封後的佔用使用費實際上就是請求可得利益的損失賠償，此損失在合同無效的情況下不能得到支持。