編者按：
本文主要對房產租賃合同的合同類型辨析進行闡述說明，內容包括：
租賃與用益物權類合同租賃與使用權轉讓類合同房產租賃與承包經營房產租賃與聯營、合作經營房產租賃（允許轉租）與房產委託管理一、租賃與用益物權類合同
1.租賃與部分用益物權類合同是「接近型」關係。
租賃是取得對他人資產的使用、收益的權利，用益物權是「對他人所有的不動產或者動產佔有使用和收益的權利」，可見有部分類似。
另一方面，租賃不取得物權，與用益物權性質大不相同。因此可以說租賃合同與某些用益物權類合同是性質不同但在部分具體場景下權利義務接近的「接近型」關係。
如果使用方有意取得用益物權，律師當然就應該選擇用益物權類合同，但是這種情況下，律師應該首先判斷是否可以實現目的。因為物權法定，物權的設立、轉讓模式都是有限的。
如果不能取得用益物權，就要考慮租賃合同，但此時需要考慮能否滿足當事人的需求，特別是要考慮租賃是不能超過20年的。
常見用益物權類合同
2.租賃合同與居住權合同的選擇。
一般而言，居住權設立合同與租賃合同屬於不同類型，權利義務不同，一個設立物權，一個設立債權。但在特定具體場景中，二者的權利義務會接近，變成「接近型」。例如：針對住宅的長期租賃，從承租人的角度，律師完全可以建議籤訂居住權合同。這樣設立一個用益物權，比租賃合同的債權效力更強，而且是可以超過20年限制的。
3.租賃合同與地役權合同的選擇。
這兩者性質大不相同，一般也不會混淆。只有在兩塊不動產相鄰或相近，一方需要利用另一方不動產的時候，才可能涉及地役權。
如果能夠設立地役權，從需役地一方的角度，應該按地役權合同處理並登記最合適，地役權作為物權更有保障。如果對方不同意，就要考慮用租賃的方式了。
4.農村土地的利用對應幾種合同類型。
假設一個非本村的人（集體經濟組織成員以外的人），想要使用村裡面的一塊地，有下列三種模式，對應不同類型的合同：
第1種模式：農村土地承包經營。
此時設立土地承包經營權（用益物權），期限根據《農村土地承包法》、《土地管理法》等確定。
（注意在部分文章甚至法規中，將這種非家庭承包產生的土地承包經營權叫作「土地經營權」，跟第2種模式中的「土地經營權」混用了一個詞。但實際上是不一樣的。）
注意，這種交易只適合於非基本農用地等不適合採取家庭承包方式的農村土地。對於要採取家庭承包的基本農用地，集體經濟組織成員以外的人是不能取得土地承包經營權的。
第2種模式：土地經營權的流轉。
土地承包經營權不變的情況下，土地經營權可以流轉，包括轉包、出租、入股、信託等方式。因這種情況下的土地經營權性質是否屬於用益物權存在爭議，當以出租、轉包等流轉方式獲得土地經營權時，是否受「租賃期限不超過20年」的限制並不清楚。若雙方想要突破20年最長租賃期限的限制，則不建議採取「土地經營權出租合同」這一名稱，而建議採取類似於「土地經營權流轉合同」或「土地經營權轉包合同」等名稱。
流轉期限為五年以上的土地經營權可以進行登記，登記後可以對抗第三人。
第3種模式：土地租賃。
法律沒有禁止農村土地對外租賃，但不得擅自改變用途。
這種情況下不涉及用益物權的設立或流轉，租賃期限也不得超過20年。
在實務中，上述第2、3種模式實際上會因為合同類型、表述不清而發生混亂，從承租人（受讓方）的角度，最好準確定性為「土地經營權流轉合同」並進行登記，從而能使期限超過20年，且土地經營權相比一般承租人的權利更有保障。
二、租賃與使用權轉讓類合同
如果是用益物權的轉讓，那麼與租賃合同無實質關係，不受《合同編》「租賃合同」一章規定調整。物權的期限取決於相應的法律規定，不受租賃期限不超過20年的限制。
房產、土地類買賣或轉讓中，常常出現「物權轉讓受到限制，改為所謂使用權轉讓合同」的作法。如果這類物權轉讓本身違法、無效，那麼這一類「使用權轉讓合同」也可能被當作事實上的「物權轉讓合同」而被認定為違法、無效，也有可能被認定「實為租賃合同」而認定不能超過20年。
實際上，租賃無非就是物權不轉移、只提供給承租人使用的交易模式，所以不涉及物權流轉的「使用權轉讓合同」實質上就是租賃。但是，也不排除在具體案件中，法院確實可能沒有認定為租賃，且認定這種「使用權轉讓類合同」合法有效，甚至有可能允許「使用權轉讓超過20年」。——下面所說的「產權式商鋪」交易模式可供參考。
資料：產權式商鋪交易模式簡析
產權式商鋪是指商鋪所有權及經營權相分離的房地產經營模式，即開發商將開放式賣場先分割出售後自己或委託專業經營公司進行統一經營，投資者享有定期收取回報的權利。其特點是產權分散，統一管理、統一招商和統一租賃。[1]
一、「產權式商鋪」中的「產權」
所謂「產權式商鋪」的「產權」其實是個容易誤導人的用語。因為在實務中，買方所購買的「產權式商鋪」有下列情形：
1.商鋪能取得房產登記證書。
此時的交易模式其實就是商品房買賣，只不過這個商品房是個商鋪而已。
2.商鋪不能取得房產登記證書。
此時買方所購買的商鋪可能有兩種情形：第一種為概念分割形態，「該種商鋪不劃分四至區域，只是進行面積概念上的虛擬分割」，第二種為物理分割形態，「此種商鋪雖也是開放式空間，卻以透明玻璃、模板等實體分隔物隔開或者雖沒有間隔但採取點式地標來確定四至」。[2]但這兩種都不能取得房產登記證書。
此時的「產權」並非法律意義上的不動產物權，因此又稱為「虛擬性產權商鋪」。
當然，對於整個不動產物業來說，開發商是擁有法律上的土地使用權、房屋產權的，只是不能就單個出售的商鋪進行房產登記。
二、不能取得房產登記證書的商鋪「買賣」模式簡析
如果「買方」只是取得一個「虛擬性產權」，那麼實際上就等於只是取得商鋪的使用權或類似權益，因此實質上接近租賃。那麼能否取得「超過20年的商鋪使用權」呢？也就是，是否可以不受「租賃不得超過20年」的限制呢？
這一問題不好回答。實務中這種所謂「產權式商鋪」的交易模式往往是「銷售+包租/回租」的租合，已經不是一個單一的合同關係，還涉及是否違反房地產行業有關法規、是否涉及非法融資等問題。
如果只看「虛擬性產權」的轉讓合同本身，只要不違反相關法規，本身應該是合法有效的合同。至於其中涉及「超過20年的商鋪使用權」問題，法院有可能不適用「租賃合同不超過20年」的規定，也可能認定「不能超過20年」因而超過20年的那一段期間的使用權轉讓無效。
上面這個「虛擬性產權」商鋪轉讓的交易模式告訴我們，對於標的物的「租賃」還是「標的物使用權轉讓」，在具體場景中有時會難以區分，也給了律師一定的選擇空間。
三、房產租賃與承包經營
1.兩者主要區別。
這兩者的區別主要在於標的不同，承包經營下的標的不只是房屋使用權，也就是說發包方給承包方提供了其他資源，例如營業執照、資質、生產經營配套設施等，或者說，發包方提供的並非僅有「硬體」。
如果發包方僅僅提供房產、設備設施的使用權，承包方以自己的名義使用、經營，則應該就是租賃合同。
2.某些場景下叫「承包經營合同」或「租賃合同」影響不大。
這類場景下應該是承包方以自己的名義經營。例如：甲將所持有的一個停車場交由乙承包經營，乙自負盈虧並向甲繳納保底承包費。承包期限約定為五年。
這種情形下其實用「停車場租賃合同」也是可以的。只要權利義務約定清楚，對雙方來說沒有實質區別。
3.注意承包經營的合法性問題。
如果承包經營涉及到資質、營業執照的轉讓、掛靠，則涉嫌違法。
4.「企業租賃經營」這個模式及表述已經極少使用。
根據《全民所有制小型工業企業租賃經營暫行條例》等幾個較老的規定，還存在「企業租賃經營」這種模式，其實質類似於企業承包經營。但這種模式現在已經極少使用，且僅適用於全民所有制企業，幾乎已經成了一個歷史名詞了。這種「企業租賃經營合同」與「租賃合同」也沒有什麼實質關係。
四、房產租賃與聯營、合作經營
如果房東一方只提供房屋使用權，收取固定收益，則是典型租賃。
如果房東一方只提供房屋使用權，收益按照使用人收益的一定比例收取（例如按使用人商鋪月收入的20%收取），也就是收取浮動收益，其實也只是租金的計算方式不同，實質仍然是租賃。——但是，這種情況下，雙方籤訂的合同有可能會是「聯營合同」。
如果房東一方不只提供房屋使用權，還提供一些別的資源，例如收銀系統、品牌宣傳等，按照使用人收益的一定比例收取回報。這種關係就接近於聯營或是合作經營了。
從租賃到聯營、合作經營之間並無截然的分隔線。除非有特殊違法情形，租賃合法，聯營、合作經營也合法，根據實際交易模式選擇即可。如果以提供房屋使用權為主，則從房東一方角度還是選擇租賃更為簡單、風險更小；如果選擇聯營、合作，則需要明確約定各方投入、利益分配、風險負擔，同時還要考慮，第三人可能會主張聯營、合作各方應承擔連帶責任。
這一方面，商場與供應商之間可作為典型。商場與供應商之間的典型模式，既有租賃，也有聯營（合作經營）、代銷等模式。
五、房產租賃（允許轉租）與房產委託管理
房產租賃（甲出租給乙，且允許乙轉租）與房產委託管理（即甲將房產委託乙管理，乙向甲支付收益，乙自行出租取得收益），這兩種模式對應的合同關係性質雖然大不相同（一個是租賃一個是委託），但達到的實際效果其實差不多。因此有靈活選擇的空間。
在實務中，房產委託管理模式多為專業運營公司所採用，在商業運營、物業管理及房產維護上的經驗都較為豐富，針對的標的物一般是公寓。
另外，如果委託管理的期限超過20年，則不能選擇租賃而只能是委託管理。
從房東的角度，這兩種模式都可以接受，但是在房產委託管理模式中，必須明確「保底收益」，也就是說合同中應有類似約定：無論受託方實際收益如何，是否收到租金等，均不影響向房東（委託方）支付收益；受託方與承租人及第三人的爭議，由受託方自行承擔責任。
[1]羅鵬：《分割產權式商鋪買方權益保護論》，四川大學碩士研究生畢業論文，來源：知網。
[2]陳曉雷：《統一經營模式下的產權式商鋪的法律問題》，《黑龍江省政法管理幹部學院學報》2007年05期。