以案釋法丨土地租賃糾紛那些事兒

隨著城市化進程的加速

及環境綜合整治工作的開展，

違法建築阻礙了

城市規劃藍圖落地實施的進程，

對轄區社會經濟的發展也產生了一定阻力，

特別是在老百姓善意租賃違法建築時，

會導致其自身合法權益遭受損害。

如果租賃合同被認定為無效，

如何用運用法律武器依法維權？

下面跟著小編一起看看

三個典型案例為大家以案釋法。

01.

訴爭土地被徵用，租賃合同無法履行

2003年7月18日，房山區A村村民委員會將村南一塊邊角地租賃給李某，雙方籤訂了一份《邊角地土地租賃合同》，明確了土地四至範圍，租賃期為30年。後李某在承租的土地上建造了廠房，並設立了公司，租金一直繳納至2018年6月30日。

2017年，政府因建設科技產業基地需徵收土地，李某租賃的土地被列入徵收範圍內。村委會稱，因土地性質發生變化，雙方的租賃合同無法履行要求解除合同。李某認為，訴爭土地還沒有被實際徵收，村委會要求解除合同沒有事實依據。故A村村委會將李某訴至法院，要求解除合同。

法院經審理認為，因規劃調整，訴爭土地已被納入徵收範圍，土地性質已由集體土地變更為國有土地，且根據土地利用規劃，訴爭土地將建設科技產業基地，合同已無法實際履行。在法定最長租賃期限內的租賃合同屬有效合同，應予以解除。

法官釋法

在上述案件中，土地租賃合同籤訂於2003年，而徵地拆遷發生在2017年，村民委員會與李某籤訂租賃合同時無法預見涉案土地會被徵收。而土地徵收拆遷政策的出臺是當事人無法避免、不能克服的客觀情況。所以，本案中因科技產業基地建設徵用涉案土地對合同雙方而言即屬於合同履行中的不可抗力。

合同法第九十四條規定：因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。不可抗力可能導致合同完全不能履行、部分不能履行或者合同在一時間內不能履行。合同履行中發生不可抗力的客觀情況，合同關係並不當然歸於消滅，只有在當事人受不可抗力影響無法按照原定方案繼續履行時，才有必要作出相應調整。

在本案中，李某租用的集體建設用地，因國家徵收政策使得土地性質由集體土地變更為國有土地，土地所有權人發生變更。根據土地利用規劃，李某已無法在其租賃的土地上繼續經營，合同無法繼續履行，故雙方籤訂的農村土地租賃合同應予解除。

圖片來自於網絡

02.

租賃面積有爭議，出租方要求補交租金

2000年3月，某B村村委會將300畝土地出租給M公司，租賃期限20年，租賃用途為種植和養殖業，租金每畝每年150元。合同中明確約定了土地四至範圍。2016年6月，雙方由於出租方主體變更重新籤訂了租賃合同，並約定租金標準調整為每畝每年2000元，租賃期限及四至範圍不變。

2019年2月，B村股份合作社主張M公司實際使用的土地超出了約定使用面積，M公司稱：因租用土地中有高壓線、排除溝、道路和樹木等因素，部分土地不能實際使用，雙方曾就土地四至進行過實際測量，所以在籤訂合同時確定了土地租賃面積為300畝。雙方各持已見，故B村股份合作社將M公司起訴至法院，要求支付多佔土地租金16萬元。

法院經審理認為，雙方已在合同中明確租賃土地的四至範圍，並約定了租賃面積。B村股份合作社未提交證據證明M公司使用土地超出合同約定的四至範圍，所以對B村股份合作社要求補交租金的訴訟請求不予支持。

法官釋法

在土地租賃糾紛案件中，出租方與承租方對土地的爭議主要集中在土地面積以及土地使用性質上。由於土地租賃期限較長，雖雙方在合同中已明確了四至，但在履行過程中原標誌滅失或移位，實際使用面積與原約定面積可能有出入，雙方由此產生矛盾爭議。此外，雙方在籤訂合同時對土地丈量簡單、粗略，對租賃面積約定含糊，也亦引發糾紛。

在上述案件中，合同明確約定了四至範圍及土地面積，應視為雙方對租賃面積已進行確認且無異議。在出租人不能證明承租人超過約定的四至範圍多佔土地的情形下，出租人即無權要求承租人補交租金。即使承租人實際使用的土地面積多於合同約定的面積，也應視為出租人在籤訂租賃合同時對相應權益的讓渡或放棄。

03.

擅自改變土地用途，租賃合同無效

2012年3月1日，N公司與C經濟合作社籤訂租賃協議，約定N公司租賃C經濟合作社土地7畝，租賃期自2012年3月1日至2025年3月1日止。土地年租金每畝5000元。合同中還約定，N公司在租期內，未經C經濟合作社同意不得將土地、房屋轉租或轉讓給第三人使用。

合同籤訂後，C經濟合作社向N公司交付了土地，N公司在租賃土地上建設了房屋、廠房並封閉了院落。並在此註冊了公司，將所建部分房屋對外出租。為建設C村文化公園，鎮政府啟動拆違、拆遷工作。N公司所建房屋未取得鄉村建設規劃手續被列為違法建築，需予以拆除。但N公司未按照規定實施拆除。故C經濟合作社向法院起訴要求確認雙方籤訂的租賃合同無效，並要求N公司騰退土地。N公司同時提出反訴，要求C經濟合作社賠償建築物損失670萬元。

法院經審理認為，涉案土地屬於非建設用地，根據證據顯示規劃用途為綠地。雙方均未提交證據證明取得建設用地審批手續，卻將該塊土地用於非農業建設，雙方籤訂的《租賃協議書》應屬無效。鑑於租賃合同無效，N公司應向C經濟合作社返還土地。根據雙方過錯程度，法院酌定C經濟合作社賠償N公司建築物損失200萬元。

法官釋法

實踐中，導致土地租賃合同無效主要存在兩種情形：違反土地利用規劃、租賃期限超過法定最長租賃期間20年，超過部分無效。其中，擅自改變土地規劃用途，將農業用地用於非農建設是土地租賃合同無效的主要原因，因違反土地規劃用途，所建房屋未能取得建設工程規劃許可，無合法建設手續而被認定為違法建築，可能會被強制拆除。

• 關於合同無效的主體責任

出租人作為土地的所有人、管理人或者控制人，對土地的性質較承租人而言應更清楚。出租方明知土地性質不能用於非農建設，依然出租給承租人從事非農活動，應對合同無效承擔主要責任。承租人雖然對租賃土地的狀況具有審慎注意的義務，但疏於注意的過錯程度較輕，應對合同無效承擔次要責任。

在一些案件中，雙方在合同中未明確約定土地使用用途，但出租方以明示或者默示的方式同意出租方進行非農建設，也應對合同無效承擔主要過錯責任。

• 合同無效後損失賠償

合同無效後，當事人所承擔的締約過失責任是對另一方當事人信賴利益損失的賠償，目的在於補償一方當事人因合同無效而遭受的實際損失。信賴利益不包括也不能超過合同履行利益。所以損失賠償的範圍通常僅包括建築物價值損失，改建擴建的費用等直接損失，而不包括承租人的經營損失等間接損失。

在承租人未經出租人同意建設的情況下，產生的損失應由承租人自行承擔。在承租人同意建設的情況下，雙方對建設費用的處理沒有達成一致但辦理合法建設手續的，建設費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續的，由雙方按照過錯責任分擔。

• 土地佔有使用費的認定

合同無效情形下，土地佔有使用費的認定並無絕對標準，當事人請求按照合同約定的租金標準支付佔有使用費的，法院一般予以支持。如果雙方未明確約定租金標準或約定模糊，就需要明確所租賃土地的規劃用途，不同規劃用途的土地的市場租金標準存在較大差異。在此基礎上，參考周邊同等規劃用途，相似土地面積的租金標準並綜合承租人對土地的實際使用狀況等多項因素綜合確定土地佔有使用費。

來源丨房山法院

編輯丨李馨亞 烏日娜

審核丨郭 珺 劉國成