一、2017年廈門商業整體情況
據贏商大數據中心監測，2016-2017年，廈門購物中心迎來「入市小高峰」，廈門世茂Emall、廈門建發灣悅城、廈門金域華府萬科裡、廈門天虹君尚購物中心等陸續亮相。
截至2017年9月，廈門購物中心存量達240萬㎡。截至2017年上半年，廈門購物中心平均空置率為8.1%；購物中心首層平均租金為546.8元/㎡/月。
註：本文各項【購物中心統計數據】，均以商業面積≥3萬㎡購物中心為統計標準；引用文中數據請註明來源於贏商大數據中心
1、廈門經濟發展概況：2016年城鎮居民人均可支配收入46254元，位居全國第8位
數據顯示，2016年廈門全市經濟平穩發展，全年實現地區生產總值（GDP）3784.25億元，位列全國第52位、福建第3位；從人均GDP來看，廈門以98038元位居福建第1位；全年實現社會消費品零售額1283.46億元。
經濟發展帶動城鄉居民收入穩步提升，其中，2016全年城鎮居民人均可支配收入達46254元，躋身全國前十，排名第8位，僅次於北上廣深及杭州、寧波、南京。2017年前3季度，廈門城鎮居民人均可支配收入為38837元，同比增長7.8%。
2、購物中心存量&增量：廈門購物中心總存量為240萬㎡，2017年迎來入市小高峰
廈門商業物業市場早期以百貨為主導，2001年全市首個購物中心「廈門SM城市廣場」開業；2011年出現增長高峰；隨後3-4年新開業購物中心數量顯著減少，2012-2015年新增購物中心商業面積僅49萬㎡。
受城市規劃、自貿區優惠政策、人口向島外遷移、島內東部提升等多重因素影響，2016-2017年市場逐步「回暖」，迎來廈門世茂Emall、廈門建發灣悅城等多個優質購物中心入市。
據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，廈門全市購物中心累計總存量為240萬㎡；預計到年底，廈門全市總存量有望突破258萬㎡，全年新增供應量將達38萬㎡，達到6年來的供應最高峰；2018-2020年，預計新增供應量為87萬㎡。
3、購物中心首層租金：2017年上半年為546.8元/㎡/月
據贏商大數據中心監測，2014年至2017年上半年，廈門優質購物中心首層平均租金在546-580元/㎡/月之間波動，變化幅度較小。
2017年上半年，廈門全市購物中心首層平均租金約為546.8元/㎡/月，較2016年有所下降，主要由於新開業購物中心在招商品牌表現上低於項目定位。
4、購物中心空置率：2017上半年為8.1%，但呈現下降趨勢
據贏商大數據中心監測，2017上半年，廈門全市購物中心平均空置率為8.1%，處於較高水平；具體而言，2016年4季度，2017年1、2季度空置率分別為9.5%、8.9%、7.3%，整體呈現出下降趨勢，市場發展向好。
廈門商業發展正臨面著由沿街店鋪、百貨轉向購物中心的大趨勢，未來品牌商家將會更傾向於進駐購物中心。
由於廈門人口基數較少、旅遊消費群體數量龐大，打造具有地域特色的商業項目、注重項目精細化運營將是廈門購物中心突圍關鍵。
「空置率警戒值」說明：贏商大數據中心根據10個典型二線城市450+已開業購物中心進行綜合指數劃分，高於警戒值為購物中心運營下行區間（運營不理想），低於警戒值為購物中心運營上行區間（健康運營）：全市平均空置率警戒值約為7.5%
5、購物中心商業規模：5-10萬㎡項目佔比超1/3，15萬㎡以上項目較稀缺
據贏商大數據中心監測，廈門已開業購物中心商業規模集中在5-10萬㎡，佔比為38%，代表項目如廈門磐基名品中心、廈門世茂Emall、廈門天虹君尚購物中心。
目前，廈門購物中心整體規模較小，15萬㎡以上較大體量的項目較為稀缺，代表項目有廈門中華城、廈門國貿商城·美歲天地。
2017-2018年，島內外各區域迎來多個較大體量全業態項目集中入市，廈門商業整體格局將得到進一步完善。
6、廈門商圈格局：由西向東、由島內向島外延展
廈門城市的發展軌跡是由西向東、由島內向島外延展，這也體現在商圈形成上。目前，廈門商圈格局如下：
·核心商圈：中山路商圈、火車站-蓮坂商圈、江頭SM商圈；
·次核心商圈：五緣灣商圈、湖邊水庫商圈、瑞景商圈、會展北商圈、集美嘉庚商圈；
·潛力商圈：廈門北站商圈、杏林商圈、自貿區商圈、翔安商圈、海滄南部新城商圈、馬鑾灣商圈。
20年前，廈門商業以島內的中山路商圈、火車站-蓮坂商圈為主，物流、貿易業和旅遊業較為成熟，市政配套便利；2001年廈門SM城市廣場入駐後，江頭SM商圈逐步繁榮。中山路商圈、火車站-蓮坂商圈、江頭SM商圈三足鼎立，共同構成廈門的三大核心商圈。
隨著城市經濟的快速發展，城市持續擴容，如今廈門已形成了多個商圈林立的格局：
·島內東部，五緣灣、湖邊水庫、會展北等多個商圈崛起；
·島外，受廈門城市規劃的帶動和自貿區等優惠政策影響，集美、翔安、海滄等區域住宅項目持續熱銷、入住人口日益增多，對於購物中心的需求被逐漸釋放，商業氛圍漸濃，將進一步豐富廈門商業物業市場的商圈層次。
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二、廈門典型商圈商業發展解讀
鑑於目前優質購物中心及2017-2020年擬開業購物中心大多集中在中山路商圈、火車站-蓮坂商圈、江頭SM商圈三大核心商圈，以及五緣灣商圈、湖邊水庫商圈、會展北商圈、集美嘉庚商圈、廈門北站商圈。我們將對這8個商圈進行存量/增量/租金等數據解讀：
1、中山路商圈：廈門老牌商圈，獨有「廈門味」無可替代
作為廈門最早的繁華商圈，廈門中山路擁有「中華十大名街之一」頭銜，濃縮了廈門的百年歷史，其濃厚的歷史文化積澱是其他商圈無法替代的。
商圈內擁有中華城、老虎城、香港時代廣場、巴黎春天百貨等知名商場。伴隨著周邊本地居民不斷外遷，商圈主要消費群體從本地居民轉變為遊客。
在電商衝擊、高租金壓力、消費群體變遷等影響之下，中山路的實體店一度掀起「關店潮」。如今，通過積極調整發展方向、充實新業態、引進中高端品牌及地域特色品牌等舉措，中山路商圈正在重塑往日繁華。
商圈購物中心存量及增量：據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，廈門中山路商圈購物中心總存量為22.2萬㎡。未來商圈仍以商業街、百貨為主導，預計2017年底-2020年，購物中心方面無新增供應。
商圈購物中心租金：據贏商大數據中心監測，截至2017年2季度，中山路商圈購物中心首層平均租金為1118.3元/㎡/月。
廈門中華城
中華城是集旅遊、購物、餐飲、娛樂、休閒為一體的景觀型商業中心。項目定位中高端，由歷史建築改造而來，外立面獨具特色，是中山路上的人文與商業地標。
近兩年，中華城不斷進行調整和升級改造，招進多家廈門乃至福建的「首店」品牌、特色品牌，已然成廈門商業創新「弄潮兒」。隨著地鐵1號線的開通，中華城的市場潛力將進一步凸顯。
①品牌號召力強，打造廈門吃喝玩樂購一站式mall
擁有MUJI、GAP、CK、initial等時尚品牌，2016年引入多個國際美妝大牌的福建首店，包括Dior、Chanel、SK-II、植村秀、蘭蔻、雪花秀、魅可、歐舒丹等。
餐飲品牌佔比高達64%，地方特色餐飲、環球國際美食、高顏值網紅等各類餐廳一應俱全，例如宴遇、桃園眷村、Ice·Monster冰館、蜀大俠、撒椒·江湖菜、MISSIX、一葉舟、鹿港小鎮、星洲蕉葉、外婆家等。
②地域文化特色與時尚潮流相結合，塑造「文化符號」
聯合本土原創設計師，對黃氏老宅進行保護性開發，打造成集美發、原創設計師服飾、書店、茶室、美食、下午茶於一體的年輕潮流聚集新天地「AKP島群」，不定期與各設計師品牌舉辦聯名展售和發布活動。
2、江頭SM商圈：廈門島內中心，全市第一個mall誕生地
江頭SM商圈地處廈門島幾何中心，交通四通八達，是廈門三大核心商圈之一。
2001年以前，這裡還是一片雜亂、荒蕪，這一局面被2001年開業的SM城市廣場打破。這是菲律賓SM集團在中國的首個商業地產項目、同時也是廈門首個大型綜合性購物中心，吸引眾多零售批發商在此聚集，寫字樓、酒店、高級住宅拔地而起，天虹百貨、永樂、國美電器相繼進入，江頭SM商圈迅速發展成廈門商業地產的中堅力量。
直到如今，SM城市廣場仍是廈門人氣最高的商場之一，二期SM新生活廣場已於2009年開業，三期目前正在建設、預計將於2020年開業。
商圈購物中心存量及增量：據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，江頭SM商圈購物中心總存量為26.8萬㎡，為廈門8大商圈之最。廈門SM城市廣場三期預計在2020年開業，帶來新增供應。
商圈購物中心租金：據贏商大數據中心監測，截至2017年2季度，江頭SM商圈購物中心首層平均租金為1109.5元/㎡/月。
廈門SM三期
SM集團在廈門表現可圈可點，SM城市廣場（一期）創下「日均客流量12萬人次、最高人流量達50多萬人次」的良好成績，一二三期項目均做到精準定位：
廈門SM城市廣場核心客群以家庭消費群體為主，打造集購物、娛樂、美食、休閒於一體的一站式購物商場，涵蓋SM百貨、沃爾瑪、屈臣氏、H&M、優衣庫、Only、海底撈等品牌。
廈門SM新生活廣場（二期）定位於注重個性化和生活品質的年輕時尚客群，倡導全新生活方式，引進Apple Store、G GIVENCHY、GUCCI、SWAROVSKI、ZARA等諸多福建首店。
三期是「一期、二期」的「進階式」項目，已經開始建設，並被列為市級重點項目。三期選址在二期停車場附近，購物中心以輕奢類品牌為主、定位中高端市場，還將配套12層的高端酒店，將通過天橋與一二期項目相連，形成集購物、美食、休閒、娛樂、商務為一體的超級城市綜合體。
3、火車站-蓮坂商圈：日均客流8萬人次，未來主打中高端
廈門火車站單月客流量可突破250萬人次，日均客流量逾8萬人次。巨大的客流量促進了周邊商業的繁榮，也促使火車站商圈成為了島內人氣最旺的商圈之一。
該商圈以周邊居民和旅客為消費群，購物中心、百貨、商超、商業街區等商業類型多樣，體量巨大、經營業態齊全。其中，廈門磐基名品中心是海西首屈一指的高端購物地標，重裝後的磐基加大輕奢品牌比重，符合廈門居民小資、購買力強的消費特性。
2018年，廈門華潤萬象城開業後，將為廈門高端商業注入「新活力」，帶動火車站-蓮坂商圈再上新臺階。
商圈購物中心存量及增量：據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，火車站-蓮坂商圈購物中心總存量為23.5萬㎡；預計2017-2020年增量為15萬㎡。
商圈購物中心租金：據贏商大數據中心監測，截至2017年2季度，火車站-蓮坂商圈購物中心首層平均租金為710.5元/㎡/月。
廈門華潤萬象城
廈門華潤萬象城，將以深圳萬象城為藍本，並在此基礎上進行本土化創新，致力於成為福建新商業標杆。
項目直通1號線、3號線兩條地鐵，臨近火車站，匯聚常住人口、上班族、逛街族、遊客等龐大人流車流，規劃有多個出入口、下沉式廣場進行導流，設三層停車場避免停車難問題。
廈門華潤萬象城計劃引進近300個品牌，建築設計將體現閩南建築特色，內部裝飾將融合海洋元素，也設置了閩南傳統的開放空間。此外，還將參照深圳萬象天地，部分融合「街區+mall」的創新空間。
廈門華潤萬象城計劃將於2018年開業，有望重塑廈門商業格局，帶來全新的商業空間.
4、五緣灣商圈：島內東部重點商圈，優質新興項目雲集
五緣灣片區，位於廈門島內東部沿海，是島內唯一一塊集水景、溫泉、植被、溼地、海灣等多種自然資源於一身的生態綠地，堪稱廈門宜居宜業宜遊的「新名片」。
目前，五緣灣片區高端住宅林立，建發中央灣區、國貿天琴灣、國貿新天地等多個新興高端人居社區輻射周邊三十多萬居民。近幾年，廈門五緣灣樂都匯、廈門建發灣悅城等新興優質購物中心相繼開業，使得五緣灣片區商業配套愈加完善。
如今，五緣灣商圈已成為島內新興中心城區、廈門市民休閒購物的新領地，未來有望成為廈門商圈發展的主力軍。
商圈購物中心存量及增量：據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，五緣灣商圈購物中心總存量為18.5萬㎡；預計2017-2018年將有廈門國貿金融中心·美歲城、廈門五緣灣天虹CC.mall入市，新增13萬㎡供應。
商圈購物中心租金：據贏商大數據中心監測，截至2017年2季度，五緣灣商圈購物中心首層平均租金為435.6元/㎡/月。
（1）廈門建發灣悅城
建發灣悅城購物中心，位於廈門五緣灣核心地段，是建發房地產集團在廈門全新打造的商業旗艦項目，開業當天客流破20萬，開業率達99.5%，目前出租率100%。
項目依託於建發中央灣區綜合體，該綜合體包含25萬㎡高端住宅、3萬㎡別墅群、6萬㎡SOHO、5萬㎡超五星級凱悅酒店和10萬㎡購物中心。
①引進生活方式業態，補充片區商業空白
定位為「多彩品質生活空間」的灣悅城，集合150多家品牌，主力店47%，餐飲22%，配套4%，零售27%。
除了餐飲、服飾鞋帽、影院等標配業態，還將商圈內原本較為缺乏的書店、健身房、美容SPA、家居生活館等生活配套，以及兒童、家庭體驗業態引入其中。
著重突出家庭親子體驗特色，兒童服飾、兒童玩具、嬰幼兒遊泳館、美術教育、少兒科技培訓中心、舞蹈培訓、兒童運動教育等業態皆有布局。
②注重營造休閒氛圍，打造多彩慢生活空間
商場內不同區域擺放著不同形態的吉祥物「灣悅兔」，萌態十足。
公共休閒區域內，有原木風格的美陳、彩色的動物裝飾、蛋形的休閒書屋、創意書架、鞦韆搖椅、小爬梯、體感互動大屏等，還設置了豐富的小場景，打造出舒適愜意的拍照聖地、慢生活空間、親子互動空間。
③重構商業場景，各類IP主題展提升空間趣味性
今年，灣悅城已舉辦emoji靜態展、「醉美櫻花季」、Buffy 航站樓等多個IP主題展，還推出夏令營活動、各類文化創意活動，持續導入流量，為商場帶來了客流和銷售的明顯增長。
（2）廈門國貿金融中心·美歲城
國貿金融中心·美歲城是美歲品牌的高端品質購物中心。國貿金融中心亮眼的「門」字建築造型，是國家級設計大師之作，被寄予廈門的「海西之門，世界之門」的寓意。
空間設計方面，將聯合世界頂級規劃團隊，在空間中融入「峽谷」、「海」等自然元素，打造藝術主題空間。
業態方面，混搭零售、餐飲、文化、潮玩多種業態及智能技術，打造場景化主題商業。
體驗方面，首創智慧商圈，24小時全天候社交服務平臺，提供更便捷、更快捷、更安全的服務體驗。
目前，近百個全球知名品牌已相繼籤約入駐，預計項目將於2017年底開業。
5、湖邊水庫商圈：高端消費潛力大，商業氛圍有待加強
湖邊水庫片區地處新老城區交界處，享有島內最大湖畔資源，聚集萬科湖心島、世茂湖濱首府、萬科金域藍灣、建發上東美地等高端住宅項目，被譽為 「島內東部富人區」。
2011年9月，廈門湖裡萬達廣場正式開業，開業前5日人流量超150萬，給湖邊水庫片區商業氛圍注入新力量。隨著東部區域規劃配套逐步落實，周邊拆遷建設工作逐漸完善，湖邊水庫商業氛圍將會得到進一步加強。
商圈購物中心存量及增量：據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，湖邊水庫商圈購物中心總存量為17.2萬㎡，預計廈門寶龍一城將於2018年開業，新增12萬㎡供應。
商圈購物中心租金：據贏商大數據中心監測，截至2017年2季度，湖邊水庫商圈購物中心首層平均租金為415.7元/㎡/月。
廈門寶龍一城
廈門寶龍一城是寶龍地產商業系較高端項目，擁有多維完善的交通網絡，覆蓋湖邊水庫、軟體園二期、觀音山片區等島內東部消費人群。
項目總建約40萬㎡，定位高尚、高雅、高端、奢侈地標，建成後將形成以高端國際名品中心為核心、福建首家超五星級W酒店、五A甲級寫字樓、大型高端商業街區、精裝挑高寶龍公館等全方位的業態組合。
6、會展北商圈：島內東部新興商圈，新貴階層聚集的「新天地」
廈門會展北片區地處兩岸金融中心核心區，集合了廈門金融中心大廈、中航紫金廣場、建發國際大廈等六幢超高層寫字樓，加上國際澳網中心、閩南大戲院、JW萬豪酒店、法拉利、瑪莎拉蒂銷售中心等配套，兼具閩南文化氛圍與潮流時尚氣息，被譽為廈門「新天地」，已成為廈門新貴聚集的新興商圈。
商圈購物中心存量：據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，會展北商圈購物中心總存量為9.2萬㎡。
商圈購物中心租金：據贏商大數據中心監測，截至2017年2季度，會展北商圈購物中心首層平均租金為372.8元/㎡/月。
廈門天虹君尚購物中心
君尚是天虹旗下高端零售品牌，目標顧客瞄準25歲至38歲的年輕精英家庭。廈門君尚購物中心融合時尚零售、創意餐飲、精品超市等業態，眾多創新型業態以及品牌首次亮相廈門。
①引進眾多與眾不同的創新型業態
3500㎡的君尚超市，配備有烘焙、熟食、紅酒、閩南茶文化等4大主題體驗區。擁有影院、健身會所、大型餐飲、美容美髮等多元體驗業態組合，新奇業態如騎行俱樂部、智能生活館等。
Meland兒童樂園，室內10米挑高帶給孩子新鮮遊樂體驗；橙天嘉禾影院則引入國際領先的放映技術、音效技術，帶來震撼視聽體驗。
②重心放在兒童親子和餐飲業態，打造「陪伴」空間
匯聚海洋主題風格的兒童集合館、Meland兒童樂園、格蘭尼、魔奇英語、Baby Spa水寶高端嬰兒水育館等個性親子品牌。
引進近30家餐飲品牌，雲集西北風味、創意川菜、港式餐廳、航空主題私房美食等各種風味。
③提供一系列特色服務
除了商場購物指引、諮詢服務、便民設施、手機充電、VIP團購、APP自助掃碼結帳、送貨上門等人性化服務，更有廈門首家冬日供暖、刷臉智能存包、趣味照片列印、兒童獨立洗手間等一系列獨特服務，集合線上線下全渠道人性化體驗，為生活增加「智慧」色彩。
7、集美嘉庚商圈：島外新興商圈，享有優越的交通區位和居住環境
一座集美大橋，引發「橋頭堡」效應。集美嘉庚商圈是集美區新崛起的熱門商圈，該區域將島內島外連通，擁有優越的區位交通優勢、優質海景，以及集美大學、集美樂海小學、集美中學等教育資源，外遷居住人口數量大，是近年來廈門樓市最火爆的區域之一。
商圈購物中心存量：據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，集美嘉庚商圈已開業購物中心有廈門集美萬達廣場、廈門國貿商城·美歲天地（試營業），總存量為20.16萬㎡。
商圈購物中心租金：據贏商大數據中心監測，截至2017年2季度，集美嘉庚商圈購物中心首層平均租金為380.3元/㎡/月。
廈門國貿商城·美歲天地
國貿商城·美歲天地坐落於集美同集路與樂海路交叉口東側，擁有集美大橋的交通便利優勢。分為地上4層、地下2層，共規劃商鋪140餘家。
在業態配比上，以大型綜合超市、星級旗艦影院、風情量販KTV、特色餐飲美食、兒童主題體驗、潮流精品服飾、生活方式概念為重點，打造全業態的新都市生活中心。
目前，大潤發超市、大地影院、百麗、MJstyle、湯姆熊電玩城、新華書店、周大福、探魚等多家品牌均已入駐。
8、廈門北站商圈：地鐵1號線將開通，商圈潛力巨大
集美北站新城，東至聖巖路延長線，南至集美北大道，西至集美大道延伸段，北至聖巖路，總用地規模約5.5平方公裡，規劃總人口8.5萬人。
廈門地鐵1號線計劃於今年年底開通試運營，作為1號線島外終點站的廈門北站，將迎來前所未有的發展機遇。
事實上，集美北站商圈雛形已現——從國際茶港城，到王府井購物中心、萬科廣場，多個商業項目紛紛落地，加上區域內住宅項目陸續交房，給廈門北站商圈的發展奠定了基礎，也使得其有望「複製」火車站商圈繁華。
商圈購物中心存量及增量：據贏商大數據中心監測，截至2017年9月，商圈暫無購物中心開業；2018年，廈門王府井購物中心、廈門萬科廣場計劃入市，預計將帶來17.3萬㎡新增供應量。
廈門王府井購物中心
廈門王府井生活廣場是由集美區政府投資的省、市重點工程。項目總建築面積約30萬㎡，包括文創園、步行街、購物中心、酒店等功能。
其中，廈門王府井購物中心由廈門首個王府井奧萊、方圓街、貨櫃文創園等組成，計劃2018年開業，將成為廈門島外集美標杆項目。
三、廈門城市商圈展望
1、島內市場佔主導但日趨飽和，存量商業探索特色經營之道
短期內，島內商圈仍是廈門商業發展風向標。新進福建或廈門的品牌，將繼續集中在島內核心商圈購物中心，如廈門中華城、廈門磐基名品中心、廈門SM城市廣場，有利於提升品牌知名度和影響力；2018年計劃入市的兩大高端購物中心（廈門寶龍一城、廈門華潤萬象城），集中在島內核心商圈。
島內商業地產市場進一步飽和。對於島內存量商業而言，只有做出特色才能獲得消費者青睞。如
·中華城引進極具影響力的當紅品牌；
·磐基名品中心豐富輕奢、潮牌、高端餐飲品牌、影院、進口精品超市等多重業態；
·建發灣悅城頂層天空農場，集自然課堂、遊樂場、菜園、都市文創農集於一身。
2、島外新興商圈崛起，以體驗業態滿足區域居民需求
島外商業正處於發展的上升期，發展空間大。當前住宅用地出讓均集中在島外，尤其是集美和翔安區。島外住宅物業交易的興旺，吸引越來越多的中高收入人群入住，以及商業地產開發商落戶。
島外新開業購物中心以體驗式商業為主，加大餐飲、兒童、娛樂業態比重，將有助於完善周邊社區生活配套，刺激周邊居民日常消費需求、聚攏人氣，對核心商圈有一定的替代和分流作用，同時也推動核心商圈不斷升級。
3、地鐵紅利將釋放，串聯島內外多個商圈
按照計劃，今年年底，廈門市地鐵1號線將開通試運營。
廈門地鐵1號線，被稱為「中國大陸第一條跨海地鐵」，連接廈門的「舊城」與「新城」，串聯起中山路、火車站-蓮坂、江頭SM、廈門北站等新老商圈，加快資源配置及整合，將使沿線的傳統商圈重煥生機、島外新商圈加速形成。
沿線地段的地鐵商鋪，已成為眾多投資者眼中的必爭之地。
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