| 時間：2018年05月18日 16:15:50 中財網 |
證券代碼：002162 證券簡稱：
悅心健康公告編號：2018-027
上海
悅心健康集團股份有限公司
關於深圳證券交易所2017年年報問詢函的回覆公告
本公司及董事會全體成員保證信息披露的內容真實、準確、完整，沒有虛假記載、
誤導性陳述或者重大遺漏。
上海
悅心健康集團股份有限公司（以下簡稱「公司」）於近日收到深圳證券交易
所中小板公司管理部發出的中小板年報問詢函【2018】第85號《關於對上海悅心健
康集團股份有限公司2017年年報的問詢函》，公司已按照相關要求向深圳證券交易所
作出了回復，現將回復內容公告如下：
1、報告期內，公司從事的主要業務為大健康產業、建築陶瓷業務、生態健康建材業
務，但89%的營業收入來自於瓷磚。請你公司說明「醫養結合大健康產業」戰略轉型
截止到本次問詢函回復之日的進展情況。
回覆：
自2014年起，公司逐步摸索外延方式轉型，並於2015年明確向醫養結合的大健
康產業進行轉型的方向。2015年8月，公司召開第五屆董事會第十五次會議制定了《關
於公司戰略轉型發展規劃綱要》，計劃整合海峽兩岸醫療和養老資源，以併購和戰略
投資等運營方式，轉型進入以醫養結合為核心的大健康產業。
截止到本次問詢函回復之日，公司戰略轉型的實施及進展情況說明如下：
（1）通過外延併購優質業務，構築以地區綜合醫院為核心的區域健康綜合體，
將以縣級區域為範圍、以推展城鄉居民健康為宗旨、以二級綜合醫院為核心、向下輻
射基層（社區醫院、衛生所）、向前延伸健康促進、向後延伸康復、養老、臨終關懷，
同時具備財務保險為支撐的健康服務項目集合體。依照該戰略，公司向中國證監會申
請以發行股份方式購買江蘇省泗洪縣分金亭醫院有限公司、安徽省全椒同仁醫院有限
公司及遼寧省建昌縣中醫院有限責任公司等三家公司的100%股權，已於2018年1月
17日獲證監會併購重組委工作會議審核通過，目前尚未取得核准文件。未來公司並擬
將以地區綜合醫院為基地，深化與區域醫科大學的戰略協作，持續收購或整合管理區
域內其他醫療機構，輸入醫院管理模式和醫療技術，複製「區域健康綜合體」模式，
最終組合形成悅心區域醫療集團。
（2）促進綜合與專科協作，發展特色連鎖專科
1）婦產生殖專科醫療服務
①2016年4月，公司通過全資子公司上海
悅心健康醫療投資管理有限公司和徐醫
科技園共同投資設立徐州徐醫悅心醫院投資管理有限公司，已完成生殖遺傳研究所的
基礎設施建設，並計劃申報設置婦產生殖遺傳專科醫院，以逐步獲得資質許可，並將
積極探索和相關醫院合作，以取得輔助生殖許可為目標，並以腔鏡手術，產前遺傳檢
驗、無痛分娩、不孕不育等高端婦產醫療為主要服務範疇。該項目尚處於籌建階段。
②2016年8月，公司收購了Unity Fertility Center, LLC（中文譯名為「美國
日星生殖中心有限公司」）60%的股權，並於2017年4月完成股權交割；通過投資美
國日星生殖中心有限公司，可提供國內客戶更多元化的服務，滿足客戶多方面的需求，
同時通過引進美國在人工生殖領域方面最新的技術、信息及管理知識，提升公司在婦
產生殖的技術水平。投資日星生殖中心為公司合併報表貢獻營業收入2017年度為
1,213.50萬元，2018年一季度為261.21萬元。
③2017年2月，公司通過全資子公司上海
悅心健康醫療投資管理有限公司在廣州
投資成立廣東悅心醫療投資管理有限公司，並向當地主管部門申請設立以婦產生殖為
核心服務的專科門診部，以拓展華南地區婦產生殖醫療服務領域。目前門診部建設已
接近完工,即將申請執業許可。
④2018年4月，公司與徐州市鼓樓區人民政府和徐州醫科大學附屬醫院籤署《徐
州悅心婦產醫院項目合作共建協議》，三方合作共建婦產醫院，其中由公司出資3,600
萬元註冊成立全資擁有的項目醫院，項目醫院將向鼓樓區人民政府租賃原鼓樓康復醫
院閒置未用的物業作為經營場所並支付租金，另由徐州醫科大學附屬醫院派駐醫務人
員進行指導及參與病區業務管理，項目醫院則支付技術服務費和勞務費。該項目尚處
於籌建階段。
2）高埠腔專科醫療服務
①2016年5月，公司與鈦極生技股份有限公司籤署了《戰略合作框架協議》。雙
方擬通過投資控股鈦極生技股份有限公司的全資孫公司上海雅比廷投資諮詢有限公
司，共同開發國內高埠腔醫療市場。2017年1月，公司與鈦極生技股份有限公司的
境外子公司ABC Investment Limited 及其他兩位創始自然人股東籤署了《增資及股
權轉讓協議》，目前已完成工商變更,進入股權交割階段。
②2018年4月，公司在徐州投資口腔醫院，項目公司註冊資本金3,000萬元，公
司將投資930萬元間接控股約31%作為最大股東，其他參股投資的股東主要是徐州報
業傳媒，以及公司和ABC口腔合作的下屬廈門優必選健康管理諮詢公司。口腔項目醫
院將向徐州報業租用其物業作為經營場所並支付租金，另外，廈門優必選將派專業團
隊指導運營口腔項目醫院並收取管理費，該項目處於籌建階段。
（3）打造高端醫療服務
公司在上海新虹橋
國際醫學中心內設置上海悅心綜合門診部，於2016年末和園
區合作先行開幕試運營,由於園區附近交通建設仍在進行中，預計到2018年四季度才
會逐步完善，在市場條件尚不成熟情況下，基於成本效益考慮，門診部尚未正式運營。
2018年以來，園區內部建設仍在加緊，園區內眾多其他醫院建設也在同步趕工，門診
部坐落所在的園區醫技大樓的相關環境也持續改善，預期門診部到2018年下半年，
運營業務將有機會逐漸增加。
（4）養老業務
2017年3月，通過政府採購公開招標，公司承接託管了浙江省杭州市第三社會福
利院護理機構合作項目，並於2017年6月開始運營。三福院擁有養老設計床位2000
床，公司承接託管了其中415床。該項目為公司合併報表貢獻營業收入2017年度為
84萬元，2018年一季度為35萬元。
2、報告期內，你公司淨利潤為2,017萬元，公允價值變動損益為1,806萬，全部為
投資性
房地產的評估增值，佔淨利潤89.54%；投資性
房地產總額為6.58億，佔總資
產31.15%；其他綜合收益中，投資性
房地產相關餘額為9,832萬。請說明以下事項：
（1）你公司投資性
房地產科目下，明細項目具體情況，包括但不限於
房地產權證字
號、座落位置、建築面積、建築外觀、所有權人、權利受限情況、取得時間、確認為
投資性
房地產的時間及依據、租賃期限（如有）、帳面價值、同類或類似
房地產的市
場價格等；
回覆：
1、 公司投資性
房地產科目下，明細項目由三個
房地產權證組成，共同情況說明如
下：
（1）座落位置：均位於上海市閔行區浦江鎮三魯路2121號。
（2）所有權人：均為上海
悅心健康集團股份有限公司。
（3）確認為投資性
房地產的時間及依據：新建的物流倉庫根據建造完工且已籤署對
外租賃協議的時間點確認為投資性
房地產。原自用轉出租資產則根據租賃協議，按初
始出租日作為基準日進行評估，按評估價轉入投資性
房地產科目核算。
（4）同類或類似
房地產的市場價格：評估師參數取值參考周邊板塊航頭、周康、浦
江所屬區域，2017年1-12月同類工廠和廠房的交易情況，同類或類似
房地產的市場
交易租賃均價在1.45萬元/平方米。
2、個別情況按三個
房地產權證分別說明如下：
（1）
房地產權證字號滬房地閔字（2015）第073633號地塊：
該地塊土地使用權面積為195,050平方米（約292.58畝），於2005年1月取得，於
2011年8月至2013年11月陸續建成6棟物流倉庫，具體情況如下：
①建築面積：租賃標的建築面積合計為72,838.42平方米。
②建築外觀：6棟物流倉庫均為彩鋼板外牆。
③權利受限情況：已為公司銀行貸款抵押給中國
建設銀行上海虹口支行。
④取得時間：6棟倉庫建造完工時間，其中2011年8月、2012年2月、3月和5
月各1棟，2013年11月為2棟。
⑤確認為投資性
房地產的時間及依據：6棟物流倉庫根據建造完工且已籤署對外租
賃協議的時間點確認為投資性
房地產，其中2011年8月、2012年2月、3月和5月
各1棟，2013年11月為2棟。
⑥按租賃標的明細項目具體情況列表說明如下：
序
號
租賃標的
建築面積
（平方米）
佔地面積
（平方米）
帳面價值
（元）
租賃期限
1
1號倉庫
12,132.36
32,532.79
73,152,500.00
3年（2015.09.18-2018.09.17）
2
2號倉庫
12,132.36
32,532.79
73,879,800.00
3年（2018.05.01-2021.04.30）
3
3號倉庫
12,132.36
32,532.79
74,079,900.00
6年(2014.03.16-2020.03.15）
4
4號倉庫
12,132.36
32,532.79
73,626,600.00
3年（2015.06.25-2018.06.30）
5
5、6#倉庫
24,308.98
64,918.85
149,457,700.00
5年(2013.11.12-2018.12.26)
6
場地1
1,096.00
1,152,400.00
五年（2013.11.15-2018.11.15），因
提前終止租賃目前空置
7
場地2
471.00
542,700.00
5年(2013.12.21-2018.12.05)
8
場地3
4,710.00
5,322,000.00
5.5年(2013.12.01-2018.12.26)
9
場地4
1,611.00
1,849,700.00
4年（2014.10.01-2018.12.26）
10
場地5
3,127.00
3,589,800.00
4年（2015.11.01-2020.03.15）
11
場地6
1,412.00
1,604,100.00
2年(2017.09.01-2019.08.31)
12
場地7
4,160.00
4,270,600.00
2年（2016.11.01-2018.12.26）
13
地塊8
2,850.00
3,018,300.00
6年(2013.07.15-2019.06.15),因提
前終止租賃目前空置
合計
72,838.42
195,050.01
465,546,100.00
（2）滬房地閔字（2015）第070406號
該地塊的地上建築為公司原瓷磚生產線車間，瓷磚生產線搬遷到江西後，空置的
廠房車間用於對外租賃。為公司銀行貸款，該地塊
房地產權證已抵押給中國
工商銀行上海市分行第二營業部辦理了《最高額抵押合同》，貸款額度為等值人民幣25025萬
元；同時，公司也以該抵押物向
中國銀行上海浦東分行辦理了《抵押合同》。
明細項目具體情況按租賃標的列表說明如下：
序
號
租賃標的
建築面積
（平方米）
土地面積
（平方米）
建築外觀
取得時間
（年.月）
確認為投
資性房地
產的時間
（年.月）
帳面價值
（元）
租賃期限
1
3#門旁辦公室1樓
965.00
965.00
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1999.09
2013.04
2,838,400.00
1年（2018.03.10-2019.03.09）
2
B-0049車庫
474.00
1,093.00
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2013.08
3,382,100.00
2年（2016.08.01-2018.07.31）
3
A-0001-01主車間
619.00
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2013.08
2年（2016.08.01-2018.07.31）
4
B-0058釉面色料倉
庫
612.00
612.00
磚砌外牆+
粉刷、塗料
2001.10
2013.08
2,128,700.00
5年(2013.12.18-2019.06.15)
5
A-0086玻化廠房
/A-0141
24,005.00
48,012.56
彩鋼板外牆
2001.10
2013.10
71,305,900.00
3年(2018.03.01-2021.02.28)
6
A-01032500KV變電
所
33.00
磚砌外牆+
粉刷、塗料
2005.03
2013.10
3年(2018.03.01-2021.02.28)
7
場地出租
1,714.00
2000.10
2013.10
1,587,600.00
1年（2018.03.20-2019.03.19）
8
場地出租（A地塊補
充）
1,061.00
2000.10
2013.11
988,700.00
5.5年（2013.11.01-2019.06.15）
9
L-0017碎磚泥石料
場
3,132.00
10,262.00
混凝土現澆
牆板
2001.10
2013.07
8,051,300.00
6年(2013.07.15-2019.06.15)，其
中建築面積364平方米及土地面積
4,789.5平方米因提前終止租賃目前
空置
10
碼頭（場地）
534.00
2000.10
2013.05
497,600.00
5年（2013.05.01-2018.06.14）,因
提前終止租賃目前空置
11
B-0050-01成品(三
號)
702.00
702.00
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2014.04
2,069,500.00
3年（2014.04.01-2017.03.31），
租賃到期未續目前空置
12
玻化料庫大棚
1,649.00
1,649.00
混凝土現澆
牆板
2001.12
2014.06
2,617,100.00
3年（2017.06.15-2018.06.14）
13
三魯公路2121號
103平方米廠房
103.00
103.00
彩鋼板外牆
2001.12
2014.08
307,900.00
3年(2014.08.01-2017.07.31)，租
賃到期未續目前空置
14
A-0108物流倉庫
10,262.00
22,246.52
彩鋼板外牆
2001.12
2014.09
34,575,700.00
3年（2017.07.01-2020.06.30）/三
年（2015.08.13-2018.08.12)
15
LA-011貨櫃平臺
621.00
621.00
彩鋼板外牆
2003.08
2014.09
1,886,700.00
3年（2015.08.13-2018.08.12)
16
A-0001-02主車間
3,120.00
6,763.71
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2015.07
9,908,900.00
2年（2017.04.01-2019.03.31）
17
B-0036-01實驗室
180.00
390.21
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2015.07
619,800.00
3年（2015.07.01-2018.06.30）
18
B-0050-02成品庫
(三號)
810.00
810.00
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2015.09
2,250,100.00
1年（2017.09.08-2018.09.07）
19
A-0001-03主車間
2,188.00
4,743.26
磚砌外牆+
粉刷、塗料
2001.12
2015.01
6,594,800.00
3年（2017.05.01-2020.04.30）
20
場地
1,144.00
2001.12
2016.11
1,073,400.00
2年（2016.11.01-2018.12.26）
21
B-0050-03 成品
(三號)
702.00
702.00
磚砌外牆+
粉刷、塗料
2001.12
2016.01
2,940,000.00
1年（2018.01.01-2018.12.31）
22
A-0065-01 B車間及
附屬工程
1,512.00
3,277.80
彩鋼板外牆
2001.12
2016.05
4,982,100.00
1年（2018.05.01-2020.4.30）
23
A-0001-04主車間
及A-0065-02 B車
間及附屬工程
5,764.00
12,495.51
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
1999.11
2016.07
17,465,200.00
1年（2017.07.01-2018.6.30）
24
A-0001-05 主車間
1,430.00
3,100.03
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2017.02
3,998,200.00
3年（2017.02.06-2020.02.05）
25
A-0001-06 主車間
1500平方
1,500.00
3,251.78
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2017.04
4,383,600.00
2年（2017.04.10-2019.04.09）
26
A-0001-07 主車間
997.00
2,361.35
磚砌外牆+
粉刷、塗料
1995.01
2017.04
2,924,700.00
3年（2017.04.01-2020.03.31）
27
A-0122-01物流中
心-3樓辦公室316
平米
316.00
685.04
磚砌外牆+
粉刷、塗料
2005.02
2017.07
1,055,400.00
1年(2017.07.01-2018.06.30)
合計
61,696.00
129,299.77
190,433,400.00
（3）滬房地閔字（2015）第071820號
該地塊土地使用權面積為872平方米，取得時間為2010年1月，地上無建築物，對外租賃面積為600平方米，確認為投資性
房地產的時間為2013年12月，帳面價值為2,833,700元，租賃期限1年（2017.12.25-2018.12.24）。
（2）你公司本期涉及評估增值的投資性
房地產的相關評估細節，包括參數設置
的合理性、計算方法、計算過程等，以及你公司預計增值可持續的依據；
回覆：
1、公司投資性
房地產的相關評估計算方法、計算過程及參數設置合理性說明
公司評估對象的
房地產是以獲取租金收益為目的而持有的，未來也無出售意
圖和計劃。評估對象處於對外租賃或擬將對外出租狀態，可以收集到相關的出租
數據對其未來收益進行預測。評估對象附近有較活躍的同類資產租賃市場，但同
類資產的交易並不活躍。委託人部分廠房和辦公用房出租給有業務互補、分處產
業鏈不同環節的企業，以形成產業孵化園區。該經營模式決定了
房地產未來的用
途為出租，而非出售，故本次採用收益法進行評估。
根據收益法的基本原理和方法，依據評估對象實際情況， 綜合確定評估對
象客觀租金，扣除經營中應發生的成本費用，得出客觀純收益，採用適當的折現
率，對其剩餘收益年限內的純收益折現，得到評估對象的評估值。
（1）收益法的基本公式：
..
.
.
..
.
.
..
.
..
.
.
.
.
.
.
nrrrraP11111
其中：P-為
房地產總價值
a-為年
房地產純收益（稅前淨收益）
r-為
房地產資本化率
r1-為
房地產收益遞增比率
n-為
房地產收益年限
（2）
房地產純收益（稅前淨收益）
稅前淨收益＝有效毛收入－營運費用
有效毛收入＝潛在毛收入×（1－空置率）＋押金收入
潛在毛收入＝日租金×365
營運費用＝管理費＋維修費＋保險費＋稅費
日租金的確定:租約期內租金按租約確定，租約期外租金參考位於相同區域
同類物業的市場租金確定。
空置率結合2016-2017年的上海市
房地產市場、閔行區
房地產市場、上海物
業租賃市場、上海地區廠房倉儲物業市場進行分析確定。
（3）資本化率
採用複合投資收益率法確定，即：
R=M·RM+（1-M）·RE
貸款價值比率根據諮詢了
工商銀行、
農業銀行、
浦發銀行、
民生銀行等多家
銀行，目前這一比率在50%-60%，
中小企業一般為50%-55%，大型企業一般為60%，
標的物業屬於中型物業，故貸款價值比率為55%，即：
M＝55％
抵押貸款資本化率（RM）根據評估基準日一年期貸款利率確定，即：
RM=4.35%
證監會行業分類-租賃和商業服務業、
房地產業板塊上市公司2008年至2016
年扣除非經常損益後的淨資產收益率-平均(整體法)均值為11.21%。
R=55％×4.35％＋（1－55％）×11.21％
=7.4％（取整）
經對各參數的調查、分析、計算，確定還原利率為7.4％。
（4）增長率
參考近年上海倉儲、廠房等工業物業租賃市場的租金增長率情況、上海房屋
租賃指數，判斷委估
房地產租金的長期增長率。
根據上海房屋租賃指數辦公室，2014年12月，上海房屋租賃指數為1668
點，2017年12月，上海房屋租賃指數為1921點，2014-2017年上海房屋租賃復
合增長率4.82%。
根據萊坊研究部數據，2017年二季度，上海物流倉儲地產的租金穩步上漲。
物流倉儲物業的市場租金達到每平方米每天人民幣1.40元，環比上漲3.5%，增
幅環比增加了1.9個百分點。二季度末，上海工業區單層廠房平均租金升至每天
每平方米人民幣1.09元，環比增長約2. 5%，增幅環比增加了0.5個百分點。
考慮到委估
房地產區域發展已較為成熟，租金水平無法持續的快速增長，綜
合判斷委估
房地產所在區域平均每年遞增2.5%。
（5）收益年限
根據委估物業土地使用權終止年限確定。
（6）評估結果的合理性分析
2016年年末計量評估值628,262,200.00元，2017年年末計量評估值
658,813,200.00元，增長率為4.86%。本次評估與上次評估在評估方法、參數選
擇、未來租金預測是基本一致的，評估增值是貨幣時間價值引起的正常增值，本
次評估增長率低於5年期年貸款利率4.95%，說明本次評估增長率是合理的。
2、公司投資性
房地產增值的可持續性
根據公司近兩年籤訂的租賃合同，租金均呈上升趨勢。如果評估所依據的假
設前提不發生變化，在可預見期限公司投資性
房地產增值具有可持續性。
（3）你公司將部分固定資產轉入投資性
房地產的轉換日、轉換具體原因及其合
理性、你公司履行的相關審批流程、內部控制程序，以及該投資性
房地產後續
計量方法該是否符合《企業會計準則》的相關規定。請會計師發表專業意見。
回覆：
一、你公司將部分固定資產轉入投資性
房地產的轉換日、轉換具體原因及
其合理性。
截至2017年12月31日，
悅心健康公司將部分固定資產轉入投資性
房地產的具體情況如下：
序號
資產名稱
轉換日
轉換原因
1
3#門旁辦公室1樓
2013年04月
對外出租
2
B-0049車庫
2013年08月
對外出租
3
A-0001-01主車間
2013年08月
對外出租
4
B-0058釉面色料倉庫
2013年08月
對外出租
5
A-0086玻化廠房/A-0141
2013年10月
對外出租
6
A-01032500KV變電所
2013年10月
對外出租
7
B-0060釉面磚料庫、B-0067粉車庫（場地）
2013年10月
對外出租
8
L-0017碎磚泥石料場
2013年07月
對外出租
9
碼頭（場地）
2013年05月
對外出租
10
B-0050-01成品(三號)
2014年04月
對外出租
11
玻化料庫大棚
2014年06月
對外出租
12
三魯公路2121號103平方米廠房
2014年08月
對外出租
13
A-0108物流倉庫
2014年09月
對外出租
14
LA-011貨櫃平臺
2014年09月
對外出租
15
A-0001-02主車間
2015年07月
對外出租
序號
資產名稱
轉換日
轉換原因
16
B-0036-01實驗室
2015年07月
對外出租
17
B-0050-02成品庫(三號)
2015年09月
對外出租
18
A-0001-03主車間
2015年01月
對外出租
19
B-0050-03 成品(三號)
2016年01月
對外出租
20
A-0065-01 B車間及附屬工程
2016年05月
對外出租
21
A-0001-04主車間及A-0065-02 B車間及附屬
工程
2016年07月
對外出租
22
A-0001-05 主車間
2017年02月
對外出租
23
A-0001-06 主車間1500平方
2017年04月
對外出租
24
A-0001-07 主車間
2017年04月
對外出租
25
A-0122-01物流中心-3樓辦公室316平米
2017年07月
對外出租
因公司上海生產基地所在地的城市行政規劃影響，公司將生產線搬遷至江西
後，決定將部分原自用的
房地產對外出租。
綜上所述，公司因上述資產實現對外出租而由固定資產轉入投資性
房地產具
有合理性。
二、公司履行的相關審批流程、內部控制程序
1、公司將固定資產轉入投資性
房地產履行的相關審批流程
根據公司的部門設置，房屋建築物或土地的對外出租具體由資產管理部負
責，通過《合同審批流轉單》對將實現出租的房屋建築物或土地轉入投資性房地
產履行相關審批手續，具體如下：
1）由資產管理部與承租方具體洽談租賃合同的條款，包括租賃的物
業位置、租賃期限、租金等，並經資產管理部負責人審核批准。
2）經資產管理部審核批准的租賃合同轉交公司法務部，法務部主要
就合同條款涉及的法律事項進行審核，審核無誤後籤字批准。
3）經法務部審核批准的租賃合同轉交公司證券部，由證券部進行登
記，以便判斷是否屬於重大合同需要對外公告。
4）經法務部審核批准的租賃合同轉交公司財務部，財務部主要負責
對合同的價格、租金的支付方式、出租資產與帳面記錄的對應關係進行
審核。並對出租資產需要評估進行說明。
5）租賃合同經各職能部門審核批准後，交由公司董事長審批。
2、公司對投資性
房地產的內部控制程序
2013年1月18日，經公司第四屆董事會第二十次會議審議通過了《投資性
房地產公允價值計量管理辦法》（以下簡稱 管理辦法）。
管理辦法主要規定了『投資性
房地產公允價值計量會計處理原則』、『投資
性
房地產公允價值確定原則』以及『投資性
房地產公允價值確定方法』，為悅心
健康公司投資性
房地產的會計處理提供了依據。
三、投資性
房地產後續計量方法是否符合《企業會計準則》的相關規定。
1、《企業會計準則第3號--投資性
房地產》的相關規定
《投資性
房地產》第三章『後續計量』之第九條規定：企業應當在資產負債
表日採用成本模式對投資性
房地產進行後續計量，但本準則第十條規定的除外。
《投資性
房地產》第三章『後續計量』之第十條規定：有確鑿證據表明投資
性
房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性
房地產採用公允價值模
式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
（一）投資性
房地產所在地有活躍的
房地產交易市場；
（二）企業能夠從
房地產交易市場上取得同類或類似
房地產的市場價格及其
他相關信息，從而對投資性
房地產的公允價值作出合理的估計。
《投資性
房地產》第三章『後續計量』之第十一條規定：採用公允價值模式
計量的，不對投資性
房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房
地產的公允價值為基礎調整其帳面價值，公允價值與原帳面價值之間的差額計入
當期損益。
2、公司對投資性
房地產採用的後續計量方法
公司對投資性
房地產的後續計量採用公允價值模式計量。
公司於2013年開始，陸續將位於上海市閔行區浦江鎮三魯公路2121號上海
生產基地的原有
房地產對外出租，有穩定的租金收益，並且上海生產基地內的房
地產所在地有活躍的
房地產租賃和交易市場，公允價值能夠持續可靠取得。公司
能夠從
房地產市場上取得同類或類似
房地產的市場價格及其他相關信息，從而對
投資性
房地產的公允價值做出科學合理的估計。
公司不對其投資性
房地產計提折舊或攤銷，並於資產負債表日根據投資性房
地產的公允價值調整其帳面價值，並將公允價值與原帳面價值的差額計入當期損
益--公允價值變動損益。
根據企業會計準則的相關規定，公司對於自用
房地產轉為採用公允價值模式
計量的投資性
房地產時，投資性
房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日
的公允價值大於原帳面價值的，其差額計入所有者權益--其他綜合收益。
綜上所述，公司對投資性
房地產所採用的後續計量方法符合《企業會計準則》
的相關規定。
四、會計師意見
會計師認為：
悅心健康公司將部分固定資產因實現對外出租而轉入投資性房
地產具有合理性，公司建立了相關的內部控制程序，上述資產轉換履行了相關審
批手續，
悅心健康公司所採用的投資性
房地產後續計量方法符合《企業會計準則》
的相關規定。
（4）你公司其他業務收入中，來源於投資性
房地產的收入、成本以及可持續性
分析；
回覆：
公司2017年其他業務收入6,018.52萬元。主要系：投資性
房地產出租收入
5,106.47萬元，佔總收入84.85%，出租物業水電費收入648.06萬元，佔總收入
10.77%。其他業務成本1,335.52萬元。主要系：支付出租物業警衛消防費、物業
修繕費等以及水電費1,203.93萬元，佔總成本90.15%。
公司投資性
房地產出租收入主要來源於公司6棟物流倉庫的出租收入以及
工廠搬遷江西後閒置廠房出租收入。截止到2017年末公司近三年投資性
房地產出租租金收入情況如下：
單位：萬元
期間
2015年
2016年
2017年
出租收入
4,455.44
4,745.76
5,062.95
公司出租物業所處的位置交通便利，近地鐵8號線，基礎配置設施完善。主
要承租方為物流倉儲公司，租期一般均在三年左右，根據公司對現有物業的規劃
以及出租市場的需求，電商以及物流倉儲的高速發展，公司來源於投資性
房地產的收入預計短期內不會有太大的波動。
（5）結合利潤來源，補充披露你公司是否對公允價值變動損益存在重大依賴；
回覆：
公司現處在轉型及多元化發展階段，2017年利潤來源建築陶瓷業務、租賃
業務、生態健康建材業務、大健康醫療
養老產業務以及公允價值變動損益。2017
年各業務板塊淨利潤情況及佔淨利潤比例如下表：
單位：萬元
歸屬於上市公司股東的淨利潤來源
金額
佔歸屬於上市公司股東的淨利潤比例
建築陶瓷業務
2,055
101.9%
租賃業務
2,516
124.7%
公允價值變動損益
1,355
67.2%
生態健康建材
-934
-46.3%
大健康醫療養老
-2,975
-147.5%
合計
2,017
100.0%
註：公允價值變動損益按影響淨利潤列示。即扣除按25%稅率計提的遞延所得稅費用。
2017年公司淨利潤主要來源於建築陶瓷業務及租賃業務。近三年公司各業
務板塊營業收入增減變化及經營情況：
1）建築陶瓷主營業務收入2016年增長14.18%，2017年增長14.26%，2018
年預算增長12.63%；
2）租賃業務2016年增長4.31%，2017年增長4.50%，2018年預算增長4.50%；
3）生態健康建材仍處在市場推廣、開拓銷售渠道以及產品研發階段，2017
年營業收入增長36.93%，但仍處於虧損。根據2018年預算生態健康建材要扭虧
為盈；
4）大健康醫療養老事業處在開拓階段，2017年度虧損主要系營業收入較低，
前期各項開支影響。
根據公司各業務板塊的發展，對公允價值變動損益的依賴性會逐漸減少。
3、報告期內，你公司淨利潤為1,786萬，經營活動產生的現金流量淨額為1.1
億，請根據《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第2號——年度報
告的內容與格式》（以下簡稱「《格式準則》」）第二十七條規定，結合市場環境、
營銷模式以及催收措施等因素詳細分析淨利潤與經營活動產生的現金流量淨額
差異較大的主要原因及合理性，其中催收措施應說明針對單項金額較大的應收
帳款採取的具體催收措施。
回覆：
公司淨利潤為1,786萬元，經營活動產生的現金流量淨額為1.1億元，差異
情況列表說明如下：
序號
項目
金額（萬元）
淨利潤
1,786.55
（1）
加：影響淨利潤減少，不影響現金流減少項目金額
9,394.75
其中：固定資產折舊
6,207.21
無形資產攤銷
187.22
長期待攤費用攤銷
360.01
資產減值準備
1,701.45
遞延所得稅負債
850.63
其他（員工股權激勵攤銷）
88.13
（2）
加：不屬於經營活動，影響淨利潤減少項目
4,090.10
其中：財務費用
4,090.10
（3）
減：影響淨利潤增加，不影響現金流增加項目
2,604.11
其中：公允價值變動收益
1,806.54
投資收益
317.64
處置固定資產收益
309.55
遞延所得稅資產增加
170.38
（4）
其他項目影響
-1,643.71
其中：減：存貨的增加
1,995.74
加：經營性應收項目的減少
3,343.03
減：經營性應付項目的減少
2,991.00
經營活動產生的現金流量淨額
11,023.58
逐項說明如下：
（1）影響淨利潤減少，不影響經營現金流減少項目：① 資產攤銷類影響
6,754.44萬元：公司固定資產折舊6,207.21萬元。主要系公司生產基地設備、廠
房折舊費；無形資產攤銷187.22萬元；長期待攤費用360.01萬元，系公司因應
瓷磚營銷展示及促進銷售需要，發生的展廳裝修費及公司轉型醫療養老發生的租
賃場地裝修費。②資產減值損失1,701.45萬元.其中：壞帳損失455.40萬元；存
貨跌價準備1,246.05萬元。③遞延所得稅負債增加850.63萬元。系投資性房地
產初始出租評估增值以及後續評估增值計提的遞延所得稅負債。④其他：員工股
權激勵攤銷88.13萬元。
（2）不屬於經營活動現金流，影響淨利潤減少項目：公司保持現有的借款
需求承擔的財務費用4,090.10萬元。
（3）影響淨利潤增加，不影響經營現金流增加項目：①公允價值變動收益
1806.54萬元。系投資性
房地產後續計量評估增值；②投資鑫山保險代理公司確
認的投資收益317.64萬元；③處置固定資產、無形資產和其他長期資產淨收益
309.55萬元。主要系因政府拆除資產處置收益。④遞延所得稅資產增加170.38
萬元。系根據各項跌價準備餘額計提的遞延所得稅資產。
（4）其他項目影響：①存貨的增加影響調減1995.74萬元；②經營性應收
項目的減少調增3343.03萬元；③經營性應付項目的減少調減2991.00萬元。
公司對單項金額較大的應收帳款採取的具體催收措施：
1） 成立專門的催款小組。小組成員包括：業管部、財務部、法務部、
審計部。
2） 事前控制：跟進收款，根據合同約定控制發貨；
3） 事中控制：加強對帳，收集整理相關交易的債權憑證；實地察看產
品要貨方工地施工和產品鋪貼情況；
4） 事後催收：及時掌握貨款逾期情況，加強業務、財務人員催收；多
次催收未果的發催款函、律師函；對故意拖欠的單位，啟動法律程序。
4、報告期內，你公司產品瓷磚銷售量增加16.77%，但營業成本增加63%，請結
合原材料價格變動、製造費用、存貨會計政策等因素分析其變動幅度不匹配的
合理性。
回覆：
公司產品瓷磚銷售量增加16.77%，營業成本增加63%，系《2017年年度報
告》中的營業成本增減率公式計算錯誤，誤將2017年度營業成本各項目（原材
料、能源、人工工資、製造費用）與上年比較的增減率進行了加總。實際2017
年度營業成本比上年增加14.45%，與銷售量增長比例基本匹配。
針對上述錯誤，公司已於2018年5月16日在巨潮諮詢網上披露了《關於2017
年年度報告的更正公告》（公告編號：2018-025）及更正後的《2017年年度報告
全文》。
5、你公司生態健康建材2017年銷售量減少0.2%，生產量同比減少35.90%，而
營業收入同比增加36.93%，庫存量同比增加21.43%，請從以上數據勾稽關係的
角度，分析在銷售、生產均降低的情況下，營收、庫存上升的原因。
回覆：
2017年銷量、生產均降低的情況下，營收、庫存上升原因：
（1）庫存上升原因：2017年銷售量減少0.2%，生產量同比減少35.9%，庫
存量同比增加21.43%，原因系：2017年高性能裝飾板材生產入庫量為35.74萬
平方米，銷售量為25.47萬平方米，當年生產量未能全部銷售，產銷率為71%。
當年生產未銷售部分影響庫存增加10.27萬平方米，庫存量同比增加21.42%。
附表：2016-2017年高性能裝飾板材經營數據勾稽表：
單位：萬元、萬平方米
項目
2017年
2016年
比上年（額）
比上年（%）
期初庫存
47.94
18.91
29.03
153.52%
入庫量
35.74
55.76
-20.02
-35.90%
銷售量
25.47
25.52
-0.05
-0.20%
期末庫存量
58.21
47.94
10.27
21.42%
營業收入
1,628.19
1,223.51
404.68
33.08%
（2）營業收入上升原因：
2017年公司生態健康建材營業收入2,180.6萬元，同比增加36.93%。銷售量
減少0.2%，營業收入上升原因：（1）營業收入和銷售量口徑差異。銷售量列示
為公司高性能裝飾板材的銷量變動。營業收入則包括生態健康建材高性能裝飾板
材、新開發健康泥、塗料和乾粉砂漿等的銷售。2017年新開發健康泥和健康塗
料，其功效與健康板基本相似，但價格低、施工方便發貨量大影響營業收入同比
增加183.39萬元，增長49.70%；（2）高性能裝飾板材營業收入同比404.68萬元，
增長33.08%。銷售量同比減少0.2%。營業收入增加主要系兩年銷售產品規格性
能差異。2017年銷售新開發出的單位平均售價較高的增強型森林系列產品的健
康板比例上升影響。2017年增強型的9mm以上厚度的森林系列產品的健康板銷
售佔比為22%，較上年同期上升17個百分點。
附表：2016-2017年生態健康建材營業收入比較表：
單位：萬元
產品分類
2017年
2016年
比上年（額）
比上年（%）
高性能裝飾板材
1,628.19
1,223.51
404.68
33.08%
塗料、健康泥等
552.41
369.02
183.39
49.70%
合計
2,180.60
1,592.53
588.06
36.93%
6、請依據《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第2號——年度報告
的內容與格式》（2017年修訂）第七十八條的規定，按產品分類，補充披露你公
司瓷磚和生態健康建材產品的產能利用情況，包括但不限於產能、產量、產能
利用率、產銷率等。
回覆：
2017年公司瓷磚和生態健康建材（高性能裝飾板材）的產能利用情況
單位：萬平方米
項目
瓷磚
高性能裝飾板材
自產
OEM
合計
產能
1,510
80
入庫量
445
953
1,398
36
銷售量
423
940
1,363
25
產能利用率
29.47%
44.68%
產銷率
95.06%
71.25%
公司目前共有8條瓷磚生產線，產能約為1,510萬平方米/年，主要適應生
產多品種、中小批量的高檔產品。產能利用率較低的主要原因：（1）由於公司瓷
磚營業收入總量不大，單項產品生產批量小，缺乏成本競爭優勢，影響銷售競爭
力。（2）環保因素：企業所在地豐城市要求陶瓷業必須採用天然氣作為燃料，生
產同樣的陶瓷產品，用天然氣作為燃料的生產成本明顯高於用煤作為燃料的生產
成本。（3）由於產品生產總量不大，原材料採購量也不大，採購方面議價能力也
不強。因此,為了合理控制庫存及降低生產成本，同時因應市場建材預算的變化，
公司及時採取對瓷磚工程市場的產品價格線下調延伸到容量更大的中端市場的
銷售策略。故企業自2015年5月開始引入外包代工的生產方式，主要針對中端
市場產品銷售。公司現在每年基本保持3-4條生產線進行生產，主要滿足高端市
場的需求。
在提高自產產品產能利用率方面，公司正在並將進一步通過渠道建設，工程
與零售經銷商數量的不斷提升，努力擴大銷售市場份額。在做大營業總量的同時，
做大自產產品的體量。在提高工程產品銷量的同時，著力提高更適合自產高檔產
品的零售市場份額。生產方面通過技改和產量的逐年提升降低成本，同時加大新
產品開發力度，努力開發差異化產品，促進產能利用率的提高。
通過近兩年的銷售恢復增長，自產產量已逐年提升，部分OEM外協產品已逐
漸轉回自產，以後隨著銷售的拓展，自產的產能會加速提高。
公司生態健康建材（高性能裝飾板材）2017年產能利用率44.68%，產能利
用率較低的主要原因系：公司以銷定產方式生產，高性能裝飾板材是一個全新的
產品，2017年業務重點放在市場推廣、開拓銷售渠道上，銷售尚未實現較大的
銷售規模，待銷售市場打開釋放後，生態健康建材（高性能裝飾板材）產能利用
率會逐步提高。
7、你公司主營業務分析中現金流部分，披露銀行借款淨額同比增加5,100萬元，
但資產負債表顯示，你公司短期借款同比減少5,949萬元，一年內到期的非流
動負債和長期借款合計僅增加664萬，請從報告期內新增借款的情況、償還借
款的情況和公司償債能力的變化等方面分析其差異原因。
回覆：
2017年新增借款6,695.52萬元，歸還借款8,449.34萬元，借款淨額為
-1,753.81萬元。上年同期新增借款8,600萬元，歸還借款15,463.10萬元，借
款淨額為-6,863.95萬元。本報告期借款淨額較上年同期增加5,100萬元。2017
年借款淨額包括江西省鄱陽湖融資租賃有限公司、平安國際融資租賃（天津）有
限公司融資租賃款，會計核算在長期應付款科目。
2016年-2017年各銀行借款淨額變動情況如下表：
單位：萬元
借款銀行
2017年借款淨額
2016年借款淨額
比2016年借款
淨額增減
中國工行銀行上海市分行第二營業部
-
-1,000.00
1,000.00
上海農商銀行
-
3,300.00
-3,300.00
天津銀行上海分行
-4,000.00
4,000.00
-8,000.00
建設銀行周家嘴路支行
-
-500.00
500.00
建設銀行周家嘴路支行（長期借款）
-2,000.00
-2,000.00
-
中國銀行上海分行
-1,999.34
-6,000.00
4,000.66
平安國際融資租賃（天津）有限公司
1,001.87
-
1,001.87
天津銀行上海分行（承兌匯票、信用證）
-0.85
0.85
天津銀行上海分行
-
1,000.00
-1,000.00
上海農商銀行
-300.00
300.00
-600.00
上海借款淨額小計
-7,297.46
-900.85
-6,396.61
工行江陵支行
2,666.69
-
2,666.69
荊州子公司借款淨額小計
2,666.69
-
2,666.69
中國
工商銀行股份有限公司豐城支行
-150.00
-
-150.00
農業銀行豐城支行
-
-3,000.00
3,000.00
中行豐電支行
500.00
-
500.00
江西省鄱陽湖融資租賃有限公司
2,526.96
-2,963.10
5,490.06
江西借款淨額小計
2,876.96
-5,963.10
8,840.06
借款淨額合計
-1,753.81
-6,863.95
5,110.14
其中：新增借款
6,695.52
8,600.00
-1,904.48
歸還減少借款
-8,449.34
-15,463.10
7,013.76
8、你公司現金流量表顯示，本年度支付給職工以及為職工支付的現金為1.57
億元，但應付職工薪酬附註列示，本期支付金額為1.63億，請解釋其差異原因。
回覆：
現金流量表本年度支付給職工以及為職工支付的現金1.57億元，與應付職
工薪酬附註列示本期支付金額差異537.62萬元。差異原因系：應付職工薪酬附
注本期支付金額包括：（1）支付給在建工程人員薪資社保88.3萬元；（2）支付
工會經費和職工教育經費110萬元；（3）職工福利費299萬元；（4）零星工資性
津貼40萬元。本年度現金流量表將支付給在建工程人員薪資、社保費列示在投
資活動現金流出項目購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金；支付
的工會經費和職工教育經費、職工福利費及零星工資性津貼列示在經營活動現金
流出項目支付其他與經營活動有關的現金。
特此公告。
上海
悅心健康集團股份有限公司
董 事 會
二〇一八年五月十八日
中財網