來源：觀點地產網
「超人」遠在英國泰晤士河畔的一個項目動態，霸屏了這個周末的頭條。
7月10日消息稱，李嘉誠家族旗下和記黃埔地產於近日已正式獲得倫敦Lewisham區政府的規劃批准，允許動工新建價值10億英鎊的大型地產項目Convoys Wharf，並形容該項目是猶如港版太古城的「千億香港城」。
有報導稱，該項目開工紙具體於上月批出。對於緣何於這個時機獲批開工，媒體有不少的猜測與聯想。
但反過頭來，我們或許也可以觀察，這個在新聞漩渦下的這場開發計劃，同樣有著李嘉誠家族過往房地產發展的一慣手法。
15年囤地記
資料顯示，Convoys Wharf地處倫敦東區，正位於英國泰晤士河畔，離泰晤士河約500米，毗鄰北格林威治；地塊對面則是倫敦金絲雀碼頭，距離在3公裡左右。
該地塊前身是造船廠，為亨利八世在1513年建立的第一座皇家造船廠，是德普特福德的心臟地帶。
項目之所以稱「香港城」，其中原因也與大體量及齊全的規劃相關。據悉，地塊面積為174.24萬平方英尺，折合約16.6萬平方米，相當於約9個維多利亞公園。
最早在2005年，和記黃埔斥資1億英鎊從英國新聞國際公司手中購得Convoys Wharf地塊，彼時和記黃埔稱會對該地區進行大規模的重建和更新。8年之後，於2013年，和記黃埔將Convoys Wharf項目的開發計劃提交給政府，並於2014年獲得時任倫敦市長鮑裡斯批准的初步開發許可。
於2015年3月份，項目規劃正式達成法律協議。5年後，於2020年6月，地塊終於拿到首期規劃許可，可以正式破土動工，預估開發價值高達10億英鎊。
該項目的總體規劃大綱事實上已於2015年獲得許可，共包含3個大的地塊、22個小地塊。根據和記黃埔發布的計劃，將在Convoys Wharf地塊新建3座40層高的住宅樓，共提供3500套住宅，其中525套為福利房，餘下可以對外銷售。
除住宅外，項目還新建超過33700平方米的新公共開放空間，15500平方米的商業空間，以及酒店、學校、醫院和公共休閒設施等。此外，項目預計將會為當地創造2000個全職及1200多個建築工作崗位。
根據規劃文件，這次英國政府批准的住宅項目僅是Convoys Wharf的第一期，預計和記黃埔將會在短時間內新建456套公寓。熟悉英國房地產的分析師紀言迅稱，近來英國擬暫時減免房產印花稅以及匯率等因素，這對於刺激買家消費來說是有利的因素。
同時紀言迅稱，目前該項目周邊也已開發一批住宅項目且對外銷售，加之正對著金絲雀碼頭，是一個有潛力的發展區域。
據悉，倫敦東區泰晤士河畔可以說聚集了一圈香港開發商所建設的樓盤，如新世界的Greenwich Peninsula，新鴻基開發的Millharbour Quarter和Goodluck Hope等等。
相比於其他項目，和記黃埔從2005年首度拿下項目，到2020年破土開工，近15年的漫長時間使得這一項投資被貼上了「囤地」的標籤。
事實上，業內幾乎形成共識，「囤地」是李嘉誠旗下長實系房企的一貫慢開發節奏——第一個進入區域開發，最後一個開盤。這種操作模式的邏輯，即是較早拿地，緩慢分期開發，坐等周邊配套成熟、土地升值，穩賺取土地溢價，坐享收益之利。
過去這樣土地開發節奏於李嘉誠在內地的三四十個項目中亦普遍存在，基本上它們開發周期都很漫長，少則三五年，多則二十年有餘，如1993年長實集團拿下的北京譽天下別墅項目，直到2018年才全部開發完，跨越時間長達25年。
再如上海真如項目，拿下項目時間與該倫敦東地塊僅相差一年，2006年拿地、2013年才入市，直到2019年6月首次推出住宅產品「領寓」。
值得注意的是，內地的房地產市場與香港、英國並不相同。相比來說，內地大多對於開發商在土地交付日至開工、竣工時間有一定限制，例如1年內開工、3年內竣工；而在香港，英國來說，住宅建設周期均在5年以上，土地資源有限的情況下，長期開發、精耕細作並最終享受溢價是較為通行的開發手法。
「在英國賣地流程都是比較公開的，什麼時候交規劃、開工，要建造多少規模的房子，這些都是有協議規定的，所以周期長短，也不一定是開發商主觀的結果。」不過也有房地產業內人士如是解說。
對此因果，也有相關報導指出，彼時該Convoys Wharf項目因可能會威脅到皇家造船廠遺址而被英國當地政府反對，部分人擔心大量的發展有破壞該地區特色的危險。而鮑裡斯曾公開表示，英國需要在首都建造成千上萬套新的住宅，Convoys Wharf項目提議已經拖延了太長時間，後於隔年2015年確定開發建設的法律協議。
超人英倫投資
「囤地」到底是否為李嘉誠家族在英國投資房地產的一個策略，或許還可從其在英國的投資圖譜進行觀察。
李嘉誠踏入英國尤其倫敦的房地產市場，最早可追溯到上世紀90年代開始。有業內人士告訴觀點地產新媒體，前期和記黃埔在倫敦投資開發的房地產項目，多是以高端公寓項目進行試水。
截至目前，李嘉誠系公司在倫敦的地產項目有6個，其中有4個為高級公寓項目。首個項目為1998年和記黃埔在倫敦落成的皇家門肯辛頓（Royal Gate Kensington），這也是其在海外的首處住宅開發項目。項目位於倫敦高檔社區肯辛頓與切爾西之間，佔地約2444平方米，包含了132套住宅。
此後，於2000年、2001年、2003年，和記黃埔前後落成蓬特威特羅（Montevetro）項目，位於泰晤士河南岸巴特西區，由五棟建築組成，佔地約7725平方米；貝爾格瑞維亞（Belgravia Place）項目，位于貝爾格萊維亞區，佔地約4047平方米，擁有自己的私人廣場；以及阿爾貝恩河岸（Albion Riverside），同樣位於巴特西區，佔地1.5萬平方米。
「這些公寓還蠻受移民英國的香港客歡迎的，入住率不低。」業內人士稱。
也是從這時候開始，李嘉誠開始瞄準一些位於核心地段的大型項目地塊，且建設周期都不短。
2003年同年，長江實業還投資建設了位於西倫敦的切爾西海濱（Chelsea Waterfront）住宅開發項目，這一項目體量相比前面投資項目大得多，佔地近4萬平方米，計劃建設兩棟高37層和25層的塔樓，將囊括近200套公寓，以及擁有600米長的濱河區域。
此後便是於2005年投資了位於東倫敦的敦康沃斯碼頭項目，這兩個大型項目均處於建設中。
而放眼到整個英國，李嘉誠最為矚目的還不是地產投資，而是各類公用事業資產。有調侃稱，李嘉誠家族在英國市場的投資幾乎可以用「買下了半個英國」來形容。
早前有數據顯示，李嘉誠旗下公司在英國投資累計已經超過了4000億港元，控制著英國超40%的電信市場、約四分之一的電力分銷市場、近三成的天然氣供應市場、近三分之一的碼頭等等。
其中包括不少大手筆投資，如2010年10月，長江基建以700億港元作價收購英國電網，成為李氏父子海外收購的最大項目，也令長江集團成為英國最大電力供貨商之一；一年以後，長江基建又以588億港元收購英國供水網絡Northumbrian Water等等。
此外，業內人士稱，這些公用領域的投資或將轉化、補充一些土地資源。其稱，長實在香港的不少住宅項目也是用原來的工業舊址申請改建而成的。