《民法典》亮點解析②：物權編

2020-09-11 IN揭陽

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物盡其用民盡其力

——「物權編」亮點解析

有恆產者有恆心。物權是民事主體依法享有的重要財產權，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）物權編規定了各類財產關係的物權制度，在民法典各分編中排在第一編，重要性可見一斑。民法典按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，進一步完善了物權制度。

	「物權編」將有關基本經濟制度的規定修改為：「國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，按勞分配為主體、多種分配方式並存，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度。」
	明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。明確物業服務企業和業主的相關責任和義務，增加規定物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作，業主應當依法予以配合。
	明確住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期；續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

	適當降低業主共同決定事項，特別是使用建築物及其附屬設施維修資金的表決門檻，並增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
	在徵用組織、個人的不動產或者動產的事由中增加「疫情防控」。
	對土地承包經營權的相關規定作了完善，以適應「三權分置」后土地經營權入市的需要。

亮點一：完善建築物區分所有權，助力建設美好家園

黨的十八屆三中全會提出，全面深化改革的總目標是完善和發展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現代化。城鄉社區處於國家治理體系的最基層，猶如神經末梢。實現國家治理體系和治理能力現代化，離不開城鄉社區治理的現代化。因此，民法典物權編格外注重保障業主建築物區分所有權的實現，以激發社區自治的活力。

（一）打破維修資金「沉睡」狀態，維修資金惠及業主

公共維修資金啟動難、使用難、監督難一直是困擾業主的老大難問題，影響著業主權利的行使。民法典以維護業主權益為遵循，打出「組合拳」，直面並解決現實問題。首先，針對維修資金的啟用，在業主共同決定的事項上，民法典第二百七十八條將物權法第七十六條第（五）項「籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金」拆分為兩項，將籌集和使用分離，並降低了使用維修資金的決議門檻，打破了維修資金的「沉睡」狀態。其次，第二百八十一條在物權法第七十九條的基礎上，進一步規定屋頂、外牆、無障礙設施等也能夠利用維修資金進行維修、更新和改造，以示維修資金可用之處的廣泛性。再者，第二百八十一條明確規定，建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。較物權法增加了「定期」二字，對物業服務企業等主體施加明確的義務，防止維修資金的濫用，保障業主的知情權與監督權。

（二）優化業主團體表決規則，鼓勵業主參與自治

業主團體開會難、表決難等問題嚴重製約著社區自治的開展。其中一個原因是，在業主共同決定事項的表決規則上，物權法第七十六條對於業主決議的通過條件過於嚴苛，要求業主人數與專有部分面積的「雙三分之二」。雖然物權法的立法目的是為了兼顧保護普通業主（人數多數）和大業主（面積多數）的利益，但由此也導致團體決議通過的門檻過高，實踐中業主團體的決議難以滿足雙三分之二的條件，產生了如維修資金使用難等問題，更限制了業主的社區自治。

因此，民法典適當降低了決議通過的門檻，特別是使用建築物及其附屬設施維修資金的表決門檻，並增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。對表決規則作出了兩個重要修改。首先，根據共同決定事項對業主的利害關係與重要程度，將決議區分為特別決議與普通決議，並靈活設置不同的表決規則，特別決議需「雙四分之三」，普通決議僅需「雙過半」；其次，計算表決比例時將參與表決的業主人數和專有部分面積作為計算基數，而不再以全體業主人數和全部專有面積作為計算基準。如此一來，業主團體開會難、議事難、表決難的問題將得以有效解決。

（三）細化「住改商」規則，還業主生活安寧

生活在同一小區的業主，其相互之間形成緊密的共同體關係，共同體關係的舒適、安寧、便捷等決定著每個業主的生活質量。在實踐中常出現部分業主將其住宅改變為經營性用房，即「住改商」，影響了相關業主的生活安寧。物權法第七十七條曾規定，「業主將住宅改變為經營性用房，應當經由利害關係的業主同意」。但是利害關係業主的同意究竟是全部同意還是多數同意，存在爭議。司法實踐中有將住宅改變為經營性用房的業主，以多數有利害關係的業主同意進行抗辯，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條曾對此進行明確。民法典將司法解釋的規定法律化，明確指出，「住改商」應經有利害關係的業主一致同意。在化解司法實踐相關爭議的同時，也保障了業主的生活安寧。當然，由於改變住宅為經營性用房的用途不同，影響的範圍和程度不同，利害關係業主的範圍並不能一概而論，需具體情況具體分析。

（四）規制共有部分利用，維護業主的共同權益

在審判實踐中，建築物區分所有權糾紛往往是圍繞共有部分展開的，業主共有權時常受到侵害。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條第二款曾規定，物業服務企業等擅自進行經營性活動，權利人可以要求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途。民法典對上述司法解釋的規定作出有益吸收並完善，在第二百八十二條中明確指出，「利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有」，符合業主共有權的本質，維護了業主的共同利益。

亮點二：充實用益物權體系，助力增進民生福祉

（一）落實承包地「三權分置」，推進農業農村現代化

三農問題關係國計民生。黨的十九大報告明確提出，要鞏固和完善農村基本經營制度，深化農村土地制度改革，完善承包地「三權分置」制度。2018年修訂的農村土地承包法正式在法律層面上確定農村土地承包地「三權分置」，土地承包經營權只有本集體經濟組織的承包農戶才能取得和保有，是實現承包農戶不因流轉而失去保障的基本政策目標的工具；而土地經營權是市場化的財產權，其權利主體沒有身份限制，是發展多種形式的適度規模經營、保障經營主體的穩定經營預期的法權載體。

民法典在土地承包經營權部分貫徹了近年來「三權分置」的改革成果。第三百三十九條明確了土地承包經營權人向他人流轉土地經營權的方式，這使得土地承包經營權人可以在繼續保有土地承包經營權的基礎上，使土地經營權進入市場。第三百四十條明確，土地經營權人可自主開展農業生產經營並取得收益，為農業的規模化、集約化經營提供制度保障。第三百四十一條明確，流轉期限為五年以上的土地經營權可以向登記機構申請登記，以登記保障土地經營權以及基於土地經營權而生的交易安全。此外，農村土地承包法第四十七條還就土地經營權的融資擔保作出了規定，極大地釋放了土地經營權的融資潛力，解決了農民融資難、融資貴的問題。因此相應的，民法典物權編擔保物權分編刪除了關於耕地不得抵押的規定，以適應「三權分置」后土地經營權入市的需要。

民法典在土地承包經營權法權配置上的變化也會對司法實踐產生較大的影響。例如，目前在民事案由中，並沒有與土地經營權相匹配的案由，因此修訂民事案由規定時應增加土地經營權糾紛，但土地經營權的性質存在債權說與物權說兩種觀點，這影響到土地經營權糾紛究竟是物權糾紛還是債權糾紛的定位，並直接影響著法律適用；此外，就土地經營權的融資擔保，農村土地承包法並沒有表明土地經營權的擔保究竟是抵押還是質押。上述問題或需後續的司法解釋進一步明確。

（二）新增居住權，實現「居者有其屋」

黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。因此，民法典在用益物權中新增居住權，規定居住權可以依照合同、遺囑設立；以無償為原則；居住權不得轉讓、繼承，原則上設立居住權的住宅不得出租等。這些規定體現了居住權的人身性和保障性，立足於滿足「居者有其屋」「住有所居」的樸素追求。居住權的增加也貫徹了物盡其用的立法宗旨——讓有限的資源最大程度地發揮其效用。

「居住權」這一新增的用益物權將會帶來各方面的變化。例如，在涉及房屋交易中，居住權將成為交易當事人間需予以重點關注的對象，房屋之上存在的居住權將對當事人間的交易目的、交易過程以及權利義務產生重要影響；在產業發展上，居住權或帶動以房養老模式的發展，為其提供制度保障；同時居住權的靈活性也能為廉租房、公租房等既有住房模式提供法治支持。

對於居住權人的基本權利與義務，依照物權的基本法理，居住權人一般應享有基於房屋而享有的專有權與共有權；就居住權存續期間房屋的修繕費用負擔問題，比較法上往往區分「正常修繕」和「特殊修繕」，前者一般由居住權人負擔，後者由房屋所有權人負擔；理論上，居住權的效力除及於居住權人之外，還應當可以擴展至居住權人的家庭成員、由其僱傭的保姆、護理人員等共同居住者等。裁判實踐中就居住權人的權利義務，可依照當事人間合同約定、合同解釋規則、繼承編與婚姻家庭編的相關規則確定，司法解釋亦可作出更為細化的規定。

亮點三：革新擔保物權理念，助力優化營商環境

擔保物權的規則尤其是動產擔保規則是世界銀行營商環境評估中的重要指標，也尤其體現民法典「民商合一」的特色。在優化營商環境的政策目標之下，民法典著重完善了擔保交易的相關規則，並注入了新的擔保觀念。

（一）非典型擔保有法可依，促進金融擔保創新

在擔保法和物權法中，意定的物權擔保方式只有抵押與質押，但一直以來實踐中不乏「非典型擔保」的廣泛應用，如融資租賃、所有權保留、保理、以物抵債、讓與擔保、回購等等。司法裁判中就其效力存在不少爭議，也導致金融擔保創新「畏手畏腳」。近年來，就非典型擔保的合同效力，司法裁判逐漸形成共識，即不違反法律、行政法規強制性規定的非典型擔保合同有效。民法典第三百八十八條規定，「其他具有擔保功能的合同」亦屬於擔保合同，擴大了擔保合同的範疇，擔保合同不再僅限於抵質押合同，從而為非典型擔保合同「正名」，為金融擔保創新增加「供給」，也為非典型擔保的裁判提供了法律依據。

如果說民法典第三百八十八條是在形式上將非典型擔保納入擔保體系，那麼第四百一十四條第二款則在實質上對非典型擔保進行了定性。第四百一十四條第二款抵押權競存的優先順位規則中明確，「其他可以登記的擔保物權，清償順序參照前款規定」。結合民法典合同編中，所有權保留、融資租賃均採登記對抗主義，這就意味著所有權保留中出賣人所有權、融資租賃出租人所有權等可以登記，並具有擔保功能的權利，也可以適用擔保物權的優先順位規則。這無疑是在擔保觀念上的重要突破與進步。由此，無論是在債權效力還是物權效力方面，非典型擔保均有法可依，必將極大地促進金融擔保創新、繁榮金融市場。在審判實踐中，對於能夠登記或者可以公示的非典型擔保的裁判，裁判者也不能僅僅依據合同編的規則，還需適用擔保物權編的規則。

（二）緩和流（押）質條款無效規則，平衡各方權益

物權法明確規定，「抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有」。質押亦同理。此即流（押）質條款的禁止。這樣的規定是為了保護弱勢的債務人，防止債權人在債務人急迫窘況的境地中利用流（押）質條款謀取不正當利益。但是，無論是在以物抵債、回購條款還是讓與擔保中，流（押）質條款都普遍存在；而且作為擔保物權實行方法的約定，流（押）質條款本屬當事人意思自治的體現，法律不應過多幹涉。而囿於物權法的明確規定，司法實踐對其效力亦有所爭議。

此次民法典也在流（押）質條款上更新了擔保理念，於第四百零一條規定，「抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能就抵押財產優先受償」。此規定改變了物權法對流（押）質條款的絕對禁止，明確了流（押）質條款存在時當事人間對抵押財產的清算義務，既保障了擔保物權人的優先受償權，又保護了弱勢債權人的利益，更彰顯了意思自治。

（三）明確擔保物權優先順位規則，保障交易安全

擔保物權順位問題是擔保物權體系中的核心問題。實踐中，擔保物上往往存在多個債權人的擔保物權，以便物盡其用。但同時也引發在執行、破產程序中各擔保物權人之間關於優先順位的爭議。民法典完善了擔保物權競存規則，於第四百一十四條規定了抵押權人間的競存順位規則；第四百一十五條規定了抵押權與質權的競存規則；第四百一十六條引入了「價金擔保權」（purchase money security interests，簡稱PMSI）這一超級優先權。上述優先順位規則的明確，在維護先順位擔保權人利益的同時，也保障後順位擔保權人的交易安全。

其中，對金融實踐與司法裁判影響最大的，當屬第四百一十六條價金擔保權，其針對的是交易實踐中普遍存在的借款人借款購買貨物，同時將該貨物抵押給貸款人作為價款擔保的情形。賦予貸款人價金擔保權，可以保護貸款人的權利，促進融資。因此，價金擔保權的正當理由在於打破了在先擔保物權人尤其是浮動抵押權人對於擔保財產的「壟斷地位」，拓寬了債務人的再融資渠道，均有益於各方當事人。

價金擔保權也是民法典的全新制度，就其實踐應用與司法裁判，還存在不少解釋的空間。例如，儘管價金擔保權規定於抵押權章，但是其不應僅僅適用於抵押權，所有權保留交易、融資租賃交易應一體適用。此外，參照國際上相關示範法的經驗，價金擔保權在標的上區分存貨與非存貨，二者在通知義務等構成要件上存在不同；鑑於消費者交易的頻繁，價金擔保權在消費者交易中豁免登記。

（四）抵押物轉讓規則回歸理性，提升交易效率

民法典第四百零四條規定了動產擔保中的正常經營買受人規則，即「以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人」。正常經營買受人規則在物權法中原本只適用於動產擔保中的浮動抵押。但是，此範圍顯然過窄，正常經營買受人規則應為動產擔保的一般規則，不限於浮動抵押。否則，如果買受人在每次進行動產交易之前都查看是否存在登記，將承擔過大的交易成本和負擔。因此，民法典此一改變實乃進步。

在審判實踐中，主要問題是如何認定「正常經營活動」，若不能妥當認定，則將危及抵押權人的正當權利。參酌比較法經驗，所謂的正產經營活動是指出售人的正常經營活動，且此「出售人」須是「從事那一種物品銷售的出售人」。

而就不動產抵押物轉讓中轉讓合同的效力以及相關的法律後果，物權法第一百九十一條的規定在理論和實踐中產生了極大的分歧。民法典第四百零六條明確了抵押財產可自由轉讓，並且抵押權不受影響，貫徹了意思自治原則以及抵押權的追及效力。該條同時明確，當事人間另有約定除外。就此另有約定的後果，可依照「內部約定不得對抗善意第三人」的一般法理處理。

（五）刪除分散的登記機構規定，為統一動產擔保公示留下空間

公示制度是擔保物權的基礎制度之一，公示制度的完善能夠為擔保物權的設立和實現「保駕護航」。但我國目前的動產擔保公示制度存在「九龍治水」的局面，系以標的物行政歸口管理為特徵的多元化動產擔保登記體系，缺少一個統一的動產融資擔保公示制度，不利於交易的便捷與效率。目前的多元化動產擔保登記體系更是影響了我國在世界銀行營商環境評估中「獲得信貸」指標的得分。因此，建立統一的動產融資公示制度勢在必行。民法典刪除了有關動產抵押和權利質押中各種具體登記機構的內容，已經為建立統一的動產融資擔保公示制度留下了制度空間。可以預見，動產擔保交易將藉助統一的公示制度蓬勃發展。

除了上述制度之外，民法典物權編在諸多方面的修改也均體現了物盡其用、注重產權保護的宗旨。如第二百一十九條明確，利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料，以保護不動產產權人的合法權益；第二百六十四條增加了「集體成員有權查閱、複製相關資料」，保障集體經濟組織成員的社員權；第二百二十六條、二百二十七條將物權法第二十五、二十六條中的「依法佔有」中的「依法」刪除，使得簡易交付與指示交付實現交易便捷性的功能得以充分發揮，在實踐中得以更多地運用；第三百二十二條新增了因添附產生的物的歸屬規則，有利於鼓勵發揮主觀能動性而創造經濟價值。總之，民法典物權編對物盡其用原則的貫徹以及產權保護的加強必將「讓一切勞動、知識、技術、管理、資本的活力競相迸發，讓一切創造社會財富的源泉充分湧流，讓發展成果更多更公平惠及全體人民」。

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