觀點地產網 香港地少人多，蜂屯蟻聚的龐大旅客團，擁有傳統消費習慣的本地人，締造了一個零售業發達的大都會。
強大的消費力支撐著高昂的租金，商鋪成為一種極具吸引力的物業。由此，又誕生出一批職業工商鋪炒家。
香港有很多位「鋪王」，鄧成波是名頭最響亮的一位。其縱橫樓市近40年，持有遍布港九新界200多項工商舖物業，人稱「波叔」。
2016年以來，香港投資物業市場興旺，鄧成波亦表現得愈來愈積極。至今兩年內已投資超過160億港元換貨，重組資產。
最近，就有港媒作了一筆統計，表示波叔的目光已抵及新界東部西貢，短時間在當地重注了14億港元投資工廈及商鋪。
其中包括今年3月份向購入四洲食品網匯中心全幢，作價2.5億港元；一年前斥3.65億港元購入實惠集團大廈，以及3.68億港元購入的四洲集團大廈全幢。商鋪方面，有2017年花費4.5億港元購下西貢花園一間巨型鋪面。
另一方面，5月24日，鄧成波向佳源國際出售了位於新界葵湧、屯門的新合裡物業，成功中心，以及菁雋住宅項目共三個物業，再籌得26億港元銀碼。
更早之前，在去年9月份，波叔就曾將觀塘THE WAVE、銅鑼灣波斯富街多層巨鋪及鰂魚湧東滙中心地庫三處項目打包予中銀國際，估計一次轉手帳面賺約20億港元。
生財之道與上市劫
「我叫啲鋪作靚女，每日都想睇，買唔買都睇。」
雖然冠有「鋪王」威名，但細看鄧成波的商海生涯，其出身與地產界並無關聯。他1934年出生於佛山南海，幼年家境貧寒，5歲父親過身，由母親獨自撫養成人。
16歲時，只有小學學歷的鄧成波選擇做一名霓虹燈招牌學徒，19歲轉行做光管。60年代，在長沙灣長發街十三號開鋪經營，掙得人生中第一桶金。
後來，很多大廈新式商業大廈都不允許掛招牌，霓虹燈業逐漸沒落。在生意開始走下坡時，鄧成波開始涉足房地產。由於當時居住在九龍美孚，他就在附近買賣住宅樓花投資，但收益不高。
70年代初，30多歲的鄧成波又轉換營生，與友人於觀塘合資開酒樓。由於打點酒樓時經常接觸到附近商鋪的訊息，久而久之波叔迷上炒賣鋪位，並專門設立法人公司成功集團。
據觀點地產新媒體了解，波叔十分擅長將商鋪改頭換面，或把大樓面的物業改為商場，來提升物業價值和租金，再在合適的時候沽出，一次過賺取升值差價。
旺角電腦中心被認為是鄧成波最成功的改造物業之一。資料顯示，旺角電腦中心簡稱旺電，是香港著名的電子產品銷售集中地，地處九龍旺角奶路臣街。?
該項目前身是一間名為「豪門」的酒樓，由鄧成波於1990年以約6000萬港元購入。其後，再與有「商場醫生」之稱的沈永年合作，斥資約1200萬港元將舊樓重新包裝為3層高的主題商場。
旺電於1991年12月開業，長期租滿100%，鼎盛期每月租金收入280萬港元，有八釐半的回報，是波叔當年收租最多，回報率最高的物業。
而除坐收租金外，鄧成波還會和自己的租戶合股做生意，一般是與租戶平分店內的裝修費用，租金就以該店營業額的10%到20%來計算。
另外，「二手房東」也是這位精明商人的業務範疇。這主要是由於業主向一個租客收租，比向多個租客收租簡單。波叔就曾以月租180萬港元，向原業主租入尖沙咀彌敦道的老舊商場update mall。雖然裝修花費了1000多萬港元，但再招租時租金亦上升了39%，最快一年即可回本。
97回歸前後，為促成成功集團上市，鄧成波開始瘋狂掃貨吸納大批物業。至金融風暴席捲亞洲時，他已坐擁超過一百個鋪位和多間商廈，市值逾73億港元。
沒錯，金融風暴來了。據統計，危機爆發後香港樓市從1997年到2002年，跌幅達到57%。03年SARS爆發，當地房地產市場更是一塌糊塗。
其時，有標誌作用的中原城市領先指數（CCL），巳經下挫至45.71點。換句話說，香港人當初在樓市上的每一元錢投資，只剩下四毛五分。
低迷期間，鄧成波不斷入稟法庭，以物業圖則不準確，或業權不清楚為由，要求與業主取消交易並取回訂金（即是「踢契」），竭盡所能挽回損失。
最後雖然因為香港政府接連減息而逃過一劫，但波叔到2004年時還欠著花旗銀行約40億港元按揭貸款。
再次起步與二代接棒
2004年年初，SARS病毒宣告被消滅，香港樓市急劇升溫，每天都有大手筆買賣的消息。鄧成波無奈選擇趁市割肉還債，一年內幾乎將所有物業清空，淨籌港幣30億。其中，便包括他的至愛——旺角電腦中心。
該物業於2004年3月以約3.93億元易手大鴻輝。2007年1月，再換主新加坡吉寶置地旗下Alpha Partners Investment，當時項目估值超過港幣7億5000萬。
所謂「經一蹶者長一智，今日之失，未必不為後日之得。」壯士斷臂之後的鄧成波，意識到雞蛋不能放在同一個籃子裡，必須盡拓門路逐漸放開投資眼光。
香港商鋪投資門檻高，投資風險也相對較大，雖然租金收入比較穩定，但回報率也略低，加上零售業早也不似當年。單純靠大量鋪位收租度日，抵抗風險的能力很低。
契機出現在2009年，當年香港政府提出活化工廈政策。鄧成波於是將大量資金轉投工廈市場，申請活化多幢物業，先翻新後拆租或出售，收穫頗豐。
其中著名的是，2014年波叔成功將持有的觀塘興業街4號工廈，活化成全幢商鋪項目為零售及食肆用途，並以意向價約9.6億元放售。項目呎價約1萬元，放售價較五年前購入價高出約4.3倍。
而此次以26億港元向佳源國際出售的三處物業中，也有兩個活化工廈項目。
分別是位於屯門的新合裡項目，該項目原為兩幢總建築面積約29萬平方呎的工廈。2018年年初已經完成活化，將分別改建成為寫字樓及商業大廈，規劃配套食肆、商鋪、寫字樓、私人會所和停車場等。
坐落新界葵湧的成功中心，為一個發展已久的工業區。項目總建築面積約24萬平方呎，現正獲批改建成為集食肆、寫字樓及商鋪於一體的綜合商業大廈。
如今，鄧氏家族旗下業務除傳統強項街鋪、商廈工廈外，還涵蓋住宅、酒店、公寓以及養老、教育等範疇。用波叔自己的話來講，就像「百足咁多爪」，只是這樁家族生意，大多都已交由下一代來打理。
鄧耀升現時就負責管理家族資產。他是鄧成波的第五子，亦是最受疼愛的一個。多年來，波叔一直有意鍛鍊「小鋪王」的才能，指導其開設酒樓與婚禮統籌公司，最後更將旗下陞域集團的經營權交給他。
據了解，陞域集團目前主打酒店業務，擁有包括14間酒店、2個服務式公寓等一籃子物業。而酒店亦是鄧氏家族近來有心進入的行業。
這部分物業，除向他人收購，如去年2月以約23億港元購入香港觀塘麗東酒店全幢外，很大一部分還是通過活化工廈或一些住宅項目獲得。
鄧耀升去年接受媒體採訪時曾解釋過公司的經營方向：酒店方面，分布於葵湧、屯門、灣仔、油麻地等地區，以觀塘麗東酒店為旗艦，主打2至4星級數中低端市場，平均房租約500-800港元。以吸引旅行團、商務旅客、網上訂購為主。
而除外來客源外，本地客也在考慮範圍。「香港房屋短缺，酒店可不可以加快提供住宅給市民呢？當然，酒店和住宅是兩種產品，但是可以考慮短期出租。」正類似於酒店式公寓。
另一方面，兩個服務式住宅物業，包括此次出售的屯門菁雋項目。將提供餐飲等增值概念，房間租期較長預計1至2年，吸引本地客為主，按月計房租3-4000港元水平。
至於未來的發展，鄧耀升就強調，家族無建築經驗，所以不打算轉型發展商。「物業由原業主負責承建就最好不過。」
而主打酒店業務的陞域集團有意在2021年上市，其餘的物業投資，主要是商鋪，則會朝私募房地產基金髮展。家族則向綜合資產管理團隊轉型。「會為不同基金做資產包，視乎合適基金或營運策略去選擇物業。」
古典和現代，本土與異域，科技和傳統，香港是賽博朋克之都，中西文化在這裡碰撞。「豪門二代」近年來開始接棒家族產業，這種家族式企業正成為香港商界的一大特色。
從鄧成波最初單槍匹馬買賣樓花、投資商鋪，到如今基金式發展。社會日新月異，房地產市場把持香港經濟命脈未有鬆懈。「鋪王」之名，還將以不同方式長久延續下去。
觀點人物：我們關注的不僅僅是人物的故事，還有他和她的商業傳奇與沉浮。