原創 梁雲風 秦朔朋友圈
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· 梁雲風 | 文 關注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
今年的樓市，經歷了明顯的波段行情。
開年之處，因為疫情的原因，全國樓市停擺一個多月，春節行情顆粒無收；從3月份起，各地出臺刺激政策，同時國家為企業融資開閘，各地樓市迎來火爆行情；而隨著樓市的過熱，從7月份開始樓市又開始轉向，調控力度收緊，市場進入調整期，特別是8月份的「三道紅線」發布，行情、區域、企業的分化正在加速進行，用「一半是海水，一半是火焰」來形容也毫不為過。
煎熬的北方樓市
9月份起，北方一些城市房價下行的新聞不絕於耳。
在天津，以往外地客扎堆的武清區、海教園房價驟降數千元，一些板塊的二手房甚至一年沒有成交量，「南湖板塊保利梧桐語小區，最近一筆成交還是在2019年9月份，今年以來一套都沒成交，周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元，對二手房的價格衝擊很大。」當地中介介紹。
另一個引起全國關注的城市是鄭州。9月17日，河南房地產商會會長閉門會「不帶頭降價」信息讓外界看到了鄭州樓市的廬山真面目，包括河南本地房企建業、正商，外來戶萬科、碧桂園等50多家房企參會，對外披露的會議紀要表示，「大家觀點普遍一致，降價促銷對整個行業弊大於利。胡葆森、張敬國都在會上表示，不帶頭降價。」
房企承諾不降價的背後，是鄭州從去年下半年開始樓市下行，降價出貨的慘烈情況。部分房企為了回籠資金，降價、零首付、首付分期、送車位、送車等各種營銷手段盡出，當地業內人士稱，鄭州整體樓市價格已經跌回到2016年前的水平，鄭州本地的一位朋友說，鄭州的投資預期已經大打折扣。
在土拍市場方面，自2019年7月起，鄭州土拍行情急轉直下，土地市場轉涼，流拍、停拍現象明顯增多，就連逢拍必熱的北龍湖也發生了流拍。
如今，鄭州樓市庫存積壓嚴重，截至今年8月底，大鄭州範圍內12個區域中，9個區域超過了12個月去化周期的警戒線，其中新鄭片區住宅庫存量高達274萬平方米，去化周期約26個月，主城區中原區庫存175萬平方米，去化周期約16個月。更為嚴重的公寓項目庫存積壓到356萬平方米，12個月均去化周期達到63.5個月。
在房價最為堅挺的北京，在九月份的大促銷後，十月份房價也開始下行，中國證券報對北京地區二手房市場調研發現，北京地區二手房價格出現不同程度的鬆動，以大興、房山為代表的郊區次新樓盤整體降價幅度較大，非核心區域次新二手房價格降價幅度較大，不少房源目前報價相比上半年成交價低了5%左右。
此外，在一直備受關注的環京區域中，曾經的環京「一哥」的燕郊樓市在近兩年環京房價承壓的情況下，當地一手、二手的樓盤價格都較為低迷，相對於2017年初的市場高點，價格已經腰斬。限購政策也悄然鬆開。
在南方，中國房價最為堅挺的深圳，在715新政之後，購房名額驟減，剛需忙著打新，投資客被迫離場，二手市場接盤俠也隨之減少，成交量「一蹶不振」。據樂有家數據顯示，9月深圳新房網籤4871套一手住宅，環比上漲20%，創下全年新高；而二手住宅成交8820套，環比下滑22.1%。黃金周期間，據貝殼研究院統計數據顯示，北上廣二手日均交易量比去年同期增長50%，而深圳受調控影響，二手房成交量比去年下降47%。
不過，與鄭州、天津「量價齊跌」不同的是，深圳的業主心態更好、信心更足，二手房成交量雖因新政和新房的衝擊受冷，但在價格上仍處於上漲趨勢，呈現出「量跌價漲」的現象。
難怪有業主喊出，「降價是不可能降價的，要麼再把價格抬一抬，砍到這個數還行。」
冰火兩重天
與當下市場似乎哀鴻遍野不同，銷售數據似乎冰火兩重天。
據克而瑞數據顯示，2020年9月，TOP100房企實現銷售操盤金額11905.6億元，單月業績同比增長29%。1-9月百強房企操盤銷售規模同比增長9.2%，累計業績增速自7月首次回正後繼續提升。
從全國來看，市場普遍預期今年銷售總量仍有增長，全國商品房銷售額從去年的15.9725萬億元衝擊到17萬億元。
不過，從統計數據來看，市場越來越對中小房企不利，房企的分化加速。從1-9月份的銷售情況來看，龍頭房企優勢明顯，TOP3房企銷售操盤金額集中度達13.7%，TOP10佔比已經到了26.4%，TOP30佔比高達45.8%。雖然市場遠未到20%房企完成80%銷售的地步，但以當前的發展趨勢，「二八定律」遲早要來。
可以說，龍頭房企的降價，將市場搶收殆盡，更有恆大這樣傳統打折搶收的房企，9月份開啟9折優惠後，到黃金周結束，38天內恆大實現合約銷售金額1416.3億元，雖然一直飽受負債率高之苦，但龍頭房企的搶收效果明顯。
而中小房企，苦不堪言。在上述9月份的河南房地產商會會長閉門會上，有開封市本土開發商抱怨，「某龍頭房企7折賣房，一個月賣了400多套房子，其他小開發商都賣不出去，往後沒有活路了。」
中小房企到底有多難呢？鄭州本土房企浩創集團為了加快資金回籠，除了加大打折力度外，旗下多個南龍湖項目採用零首付、首付分期等違規手段售房。克而瑞統計，該房企2019年銷售額為128億元，排名全國房企第124位。其2020年銷售目標為150億元。
而寶能為賣房更是豁出去了，連地鐵站牌也造假。在山東濟南的寶能城，寶能地產為了製造地鐵房的噱頭，將還在審批中的地鐵8號線站牌樹立在寶能城樓盤附近，雖然僅是「一日遊」，但房企賣房的焦慮躍然紙上。
所以對恆大、萬科這樣的頭部企業，以及一些擴張型的中型房企來說，降價求量需要擔心的至多是淨利潤，要怎麼在業績報告會上向投資者交代，而對於腰部、尾部房企來說，更多的考慮是怎麼活下去。
以零首付為例，地產行業專業人士評價稱，「這種違規銷售是在割韭菜根，導致買房完全沒有門檻，風險全部轉嫁給客戶和銀行。凡是敢做零首付的開發商都極度缺錢，因為這種做法對品牌傷害很大，開發商為保證利潤率，不可避免地減配房屋質量。」
這哪裡是賣房，簡直是送命嘛！
健康的市場通向何方？
筆者最近和一位中型上市房企的投拓總交流，該房企深耕江西市場，十年不到的時間從一家區域房企到赴港上市，走的同樣是高槓桿、高負債、高周轉的老路。
「現在這條路走不下去了，房企不得不考慮健康持續發展的問題了。」他感慨，自從8月份監管方劃出了三道事關房企生死的紅線後，他所在房企已經開始主動降低負債，放慢拿地節奏，同時加大出貨力度。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召集12家重點房企召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，並提出了「三道紅線」。
「三道紅線」的核心是降負債，控制房企的融資債務總規模。這「三道紅線」為：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。
參照這三個指標，監管部門將試點的房企分為「紅、橙、黃、綠」四檔，並分別制定限制融資額度。在邀請參會的12家房企中，「三道紅線」都位於紅檔的是4家房企，分別是恆大、融創、綠地和中梁。隨後，房企開始自查並提出整改目標。
房地產市場面臨的監管越來越嚴，也越來越頻繁，開頭我們就提到今年的行情波段，隨著疫情的逐步控制，一度放鬆的調控又在收緊，9月，瀋陽、長春、成都等二線城市陸續出臺了各自的樓市調控，到10月，三四線小城如徐州，也出臺了樓市調控政策。近期南京多個樓盤要求首付提高到5成甚至8成，導致購房者首付金額動輒高達百萬以上，很多人直接因為資金不足被擠出門外。多種政策的疊加意味著，只要市場仍躁動不安，那麼中央強硬調控就不會停止。
君子不立於危牆之下，對品牌房企來說，更不能踩線。而一旦出現債務違約，泰禾、福晟就是前車之鑑。
從2014年底開啟的這波行情已經持續了近六年，儘管過程中調控不斷增減，但總體上仍止不住上漲的預期。從全球房地產發展的歷史來看，一個完整的房地產周期是18年左右，需要經歷「復甦—繁榮—衰退—蕭條」循環往復的四個環節，一般來說，市場分化的開始，即意味著階段間的過渡啟動了，如何把握周期，或將決定著房企到底是立於危牆之下還是走上康莊大道。
「 圖片 | 視覺中國 」
秦朔朋友圈id：qspyq2015 開白名單：duanyu_H
原標題：《「金九銀十」分化：有的成功搶收，有的苦不堪言》
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