這兩天，房產圈有個消息格外引關注：11月17日，年僅10歲的上坤地產集團有限公司（06900.HK，以下簡稱「上坤地產」）正式於香港聯合交易所掛牌交易，成為今年下半年房企融資規模監管新規公布後第二家完成IPO的房企，也是今年上市房企中最年輕的企業。
上坤地產，這個很多人都沒聽過的地產品牌，2010年成立於上海，其名義上的公司董事長兼CEO為創始人朱靜，而實際擁有這家房企的為盈信國富集團（原盈信投資集團）創始人林勁峰。三年前上坤跑步進入百強榜，今年又在疫情大環境下風風火火上市，進度飛快。
不過，年輕在網際網路行業意味著活力與生命力。但在嚴重依賴資金與人脈資源的房地產行業，年輕，卻往往有著令人不安的聯想，甚至很可能擁有著完全相反的意義，比如冒進和不靠譜！
3個在蘇項目均遭投訴，是冒進還是實力不足？
目前，上坤在蘇州主要參與4個項目：獅山四季、雲棲簏、雲棲時光和望湖四季。其中獅山四季、雲棲時光和望湖四季主要由上坤開發，而雲棲簏由5家開發商聯合開發。
然而，除了尚未開盤的望湖四季之外，其他3個項目均遭投訴，投訴內容涵蓋產品質量、設計缺陷、流程違規等，凸顯出這個年輕的企業在底蘊和產品上的不足之處。
上坤·水岸四季，被投訴「質量奇差」上坤在蘇州最典型的項目應該是獅山四季。該項目位於新區蘇福路與塔園路交叉口，從位置上來看地段不錯，項目產品面積從 96㎡-176㎡，定位低密改善高檔社區。然而在2019年交房時，卻收穫差評如潮。
在寒山聞鐘上，有多名業主發帖痛斥水岸四季（又名獅山四季）裝修質量差：地板一踩就冒煙、而且牆體裂縫、廚房桌面破裂...
此外，還有業主反映該樓盤售賣過程中涉嫌欺詐，致使業主買到非標房源且投訴無門。
早在2018年該項目內部精裝工程施工時，就有業主發現其在施工過程中存在各種貓膩，比如垃圾未清理的前提下，就進行了水泥澆築等，行徑用「缺德」二字不足以概括。
已交付的上坤·獅山四季
雲棲麓減配嚴重，「微豪宅」變「偽豪宅」而科技城的雲棲簏同樣也是紛爭不斷。該樓盤雖然是5家聯合開盤，但掛名上坤，足以說明上坤在該樓盤開發中佔重要分量。
該項目因過度宣傳、設計不合理、交付減配嚴重、綠化稀疏等，引業主強烈不滿。比如其一期項目電梯未做風雨門，導致電梯屢次停運，且有安全隱患；
如其入戶單元門虛假宣傳，買家秀與賣家秀對比辣眼睛。
項目宣傳效果圖與實際交付之間差距巨大，引發業主強烈不滿！
如設計敞開式連廊，卻未安裝連廊門，致使積水頻發、管道阻塞，且有兒童跌落風險。
最典型的問題還是綠化減配嚴重。宣傳時承諾的櫻花大道、四季綠化等變成稀疏的草地。
實際交付圖
還有大門口裝飾拆除，變身「加油站」。
這些問題處處透漏著開發商最大限度壓縮成本、剋扣經費的苦心。再對比一下當初賣房時滿是溢美之詞的宣傳照，諷刺十足了。
畢竟這個樓盤當初宣傳的時候可是科技城輕奢住宅，主打高品質定位。他們甚至為此還造了一個「微豪宅」理念。結果業主拿到房後卻是哪哪寒磣、處處減配的「偽豪宅」，且宣傳詞與實際交付之間的對比過於強烈，甚至有些黑色幽默。業主當然是不能接受了。
來，帶大家直觀感受一下這個所謂的「科技城人居標杆」、「都市精英嚮往的輕奢微豪宅」。保準你也接受不了這個設定。
銷售慘澹，雲棲時光開盤首月網籤率僅4%目前上坤在售的唯一樓盤為相城元和的雲棲時光花園。該項目於8月6日首次取證272套房源，然而開盤首月，截止到8月底，該項目網籤共0套，籤約中12套，網籤率僅有4%。相比於各紅盤們嗷嗷叫著「一小時勁銷XX億」的春風得意，雲棲時光的銷售可以說是非常慘澹了。
近日雲棲時光又因為持續多日的半夜施工問題遭頻繁投訴，且投訴帖子一天一個。但上坤似乎都視若無睹，繼續瘋狂趕工。
我們不僅要問，上坤為什麼這麼著急？項目施工中究竟有什麼是需要在夜間進行的？要知道項目工期一般都是規劃好的，正常施工都會如期完工。上坤屢次半夜趕工，為什麼？！
如此種種不靠譜，或者說糟糕的體驗，讓蘇州網民們發出陣陣感嘆：買房時還是儘量選大品牌開發商。大品牌商好歹會顧全臉面，質量和售後相對來說都會有保障，而不會像小開發商一樣問題頻出且毫無顧忌。
當然，要從規模上來說，上坤也不算小了，畢竟能上市掙錢了。只是從業內人扒出的資料來看，上坤此次的上市似乎也沒那麼簡單。
財務報表堪稱魔術，跑步上市是為了？
今年8月份，銀行限制開發商融資的「三條紅線」正式出街，將於2021年1月1日起全行業全面推行。三條紅線具體內容：
1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
2、房企的淨負債率不得大於100%；
3、房企的「現金短債比」小於1 。
政策一出，地產企業融資環境嚴峻，上坤選擇在這個時候上市，難免不讓人多想。
據悉，為了赴港上市，上坤火急火燎的遞了兩次表。招股書顯示，截至今年8月底，上坤資產負債率達到88.41%，而在剔除91.79億元的合同負債後，其資產負債率仍高達81.77%，踩中一條紅線。
但是，頗為奇怪的是其淨資產負債率指標。2017年-2019年各年末，上坤地產的淨資產負債率分別為684.9%、325.9%、118.8%，到了2020年4月末，已下降了整整45個百分點73.8%，精準避開了另一條紅線。
三年時間，資產負債率從684.9%下降到73.8%，這速度和效率，許家印也望塵莫及。如果說中間沒有貓膩，我是不信的。
而且2017、2018年連續兩年，上坤的經營性現金流都為負值，2019年才回正為20.08億。但在擴張過程中，上坤置業頻繁地通過信託等非銀渠道融資，其中大多是由盈信國富承擔擔保代償責任，這些融資計劃年化承諾兌付最低8.2%，最高的達到14%。截至2020年8月底，公司通過非銀渠道融資金額佔有息負債總額的75.6%，年利率在10.5%-18%之間，處行業高位，資金鍊岌岌可危。
在2018年年末，上坤首次進行股權質押，2019年下半年更是密集的進行了5次股權質押。某種程度上昭示著這個飛速發展的地產公司背後潛伏的危機。
在這種情況下，上坤跑步上市，仿佛是在抓緊最後一根救命稻草；上市，也許是上坤融資僅剩的底牌。
但是，在愈來愈艱難的地產行業，在大魚吃小魚、甚至大魚們都開始洗牌的地產業，這麼一個問題頻出、名聲不佳、資金流緊缺的小開發商品牌，上市後究竟會給市場，給自己帶來什麼？編者對此持保守態度。你怎麼看？
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