「年內第四家上市內地房企。」
本文為IPO早知道原創
作者｜蒼穹
據IPO早知道消息，上坤地產集團有限公司（以下簡稱「上坤地產，6900.HK」）今日（11月17日）正式在港交所掛牌，股票代碼為6900。農銀國際擔任獨家保薦人。
截至10:05，上坤地產報於每股2.31港元，較2.28港元的發行價上漲1.32%，市值達到46.2億港元。
本次上坤地產在全球發售5億股股份，其中香港發售5000萬股，國際發售4.5億股；發行價位於招股區間1.70港元-2.50港元高端，經扣除全球發售應付的包銷費、佣金及估計開支，綠鞋前預計集資所得淨額約為10.82億港元。
從3月30日首次交表到10月29日通過聆訊，上坤地產跑完上市前置程序歷時7個月左右。在此之前，年內只有匯景控股(09968.HK)、港龍中國地產（06898.HK）、金輝控股（06898.HK）三家通過聆訊並上市，足見市場對上坤地產綜合實力的認可。
上坤地產成立於2010年，在房地產行業屬於年輕派，僅用十一年時間成功叩開資本市場的大門，這亦是相當罕見。此前朱靜曾在建業地產（00832.HK）擔任高管7年，亦可將上坤地產看成職業經理人創業的典型成果。
上坤地產股權結構（來源：招股書）
上坤地產表示，此次募資所得款將有約60%於上市後一年內用作開發現有物業項目（即寧波慈谿慈瀾府、常州雲峰及佛山上坤瀚湖四季）的建設成本、約30%用於償還項目開發的兩筆現有計息銀行及其他借款以及約10%用作一般營運資金用途。
長三角地產新銳
以首個住宅項目上海上坤公園天地為標誌，上坤正式駛入地產開發的洪流，並於2016年首次進入江蘇省。之後上坤進一步深化在長三角經濟區的滲透，並拓展至其他從戰略角度篩選的地區，包括珠三角經濟區及中原核心經濟區的其他一線、二線及強三線城市。
截至2020年7月31日，上坤地產在中國八個省份及直轄市的14個城市擁有49個物業項目組合，涉及應佔土儲儲備412.93萬平方米。其中，已竣工面積（含可供出售及可租賃）35.68萬平方米、開發中面積328.75萬平米及持作未來開發面積48.50萬平方米。
從地域分布來看，長三角依舊是上坤地產的主要戰場。於2020年7月末，由上坤地產附屬公司、聯營及合營公司開發的物業項目有39個位於該等地區，合計土儲面積為212.01萬平方米，佔其應佔土儲總量的70.2%。而上海、杭州、寧波更是上坤深度布局的區域，三者土儲佔比均在10%以上。
上坤地產土儲分布（來源：招股書）
為了降低收入波動、分散風險、獲得協同效應及穩定的現金流，上坤地產亦參與開發商業物業。現時其的商業物業組合由七個處於不同開發階段的項目組成，包括三座已竣工寫字樓、兩座已竣工商業區購物廣場及兩個開發中或持作未來開發的商業物業項目，該等項目均位於上海。
秉持「為宜居而來」的使命，上坤地產開發出四季系、樾山╱半島系、雲系及S系四個標準化的產品系列，包括低層及高層公寓樓宇、聯排別墅、洋房及閣樓公寓，以滿足客戶的多元化需求。其中，四季系以四季建築元素為特色，主要面向首次置業者和首次改善型置業者；樾山╱半島系及雲係為首次及二次改善型置業者開發，具有山景、湖景或都市元素；S系主要位於中心城區或靠近自然資源的地區，為豪華住宅改善型置業者和超級豪華住宅置業者開發。
按綜合實力計，上坤地產在中國房地產TOP 10研究組「中國房地產開發企業百強榜」中的排名從2019年的第94位上升到2020年的第83位，並在中國房地產業協會、上海易居房地產研究院和中國房地產測評中心「中國房地產開發企業100強」中的排名從2019年的第89位上升到2020年的第79位；而優質產品設計、建造及開發的承諾亦為上坤地產贏得眾多獎項，其於2020年被評為「中國房地產開發企業經營績效10強」之一及於2019年獲評為「中國房地產開發企業發展潛力十強」。
上坤地產顯然並不滿足於既有的成績，僅是5月以來其收購位於杭州、蘇州、廣州、合肥、阜陽、蕪湖、佛山、東陽、慈谿及紹興的11幅地塊，合計新增總建築面積約127.53萬平方米，並於今年8月開始三幅地塊的建設，其他八幅地塊擬於2021年初開始建設。
控增速、降負債
在地產界，上坤地產被視為一匹黑馬，尤以2018年最為顯著：該年其實現合約銷售額230億元，相較上一年的50億元同比增長346.6%，首度躋身行業百強。
相關情況也在財務數據得到體現。2017-2019年上坤地產收益從12.01億元增至75.35億元，複合年增長率為50.48%，其中2018年即達68.47億元；同期溢利從3457.8萬元增至6.77億元，複合年增長率為342.53%。
上坤地產利潤表（來源：招股書）
尤為一提的是，上坤地產的毛利率水平遠高於行業平均。僅以2019年為例，該年上坤毛利率由51.5%下降10.7個百分點至40.8%，仍較當年上市房企平均30.3%的毛利率高出10.5%。
疫情之下房地產行業受到重創，上坤地產卻能保持業績的維穩。2020年首四月上坤地產實現收益11.49億元，同2019年同期的11.52億元持平；溢利則達到1.58億元，相較去年同期的7008.3萬元翻倍；毛利率更是回升至51.6%。
上坤地產毛利率情況（來源：招股書）
通常，房企的高增長與高槓桿率相伴而行，上坤地產早已意識到其中的風險性，在控制規模的同時積極降低負債率。可以發現，上坤地產的淨資產負債率已從2017年的684.9%大幅削減至2019年的118.8%，並進一步降低45個百分點至73.8%。
按照8月下旬央行和住建部對房企融資劃定的三條紅線（即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍）衡量，上坤地產依然可以相對從容。截至2020年4月末，上坤地產剔除預收款後的資產負債率為81.8%，僅踩中一條紅線，而且距離閾值並不遠。
加之，2020年4月末上坤地產在手現金15.85億元，完全足夠覆蓋到期利息，並於8月末擁有未動用銀行融資約110.25億元，短期償債風險委實有限。特別是在上市後，上坤地產能夠擴寬融資渠道，擺脫成本較高信託融資的依賴，有望踏入房企融資的綠檔範疇。