準備買房的時候，很多朋友或者文章都會跟你說買房最重要的看「配套」，中介往往會對著一幅花裡花哨的地圖給你羅列一大堆「配套」。但是我們需要認真的思考：配套到底指的是什麼？如何去分辨真配套和偽配套？
一、配套為什麼最重要
以前，我們總是強調地段最重要，說「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段」。比如老上海人心中對「上只角」的嚮往，對「下只角」的鄙夷。
但是，隨著城市外圍的擴張，軌道交通等基礎設施建設的完善以及商業、學校等設施的外衍，地段決定論逐漸瓦解。在很多老上海人還抱著浦東就只有陸家嘴區域是上海市區的觀念的時候，前灘區域的次新房掛牌價已經節節攀升，近期甚至傳出了某小區63平米以1066萬元成交的交易消息，17萬一平的成交價已經大大超出了所謂的黃金地段房價。
這麼貴的前灘，其實主要就是靠兩個字：配套。別急，我們先來聊聊配套到底指什麼，再來逐一對照分析前灘這個一枝獨秀的案例。
二、配套指什麼
配套，簡單來說可以理解為方便有利我們工作、生活的一切措施和要素。所以判斷配套的真偽原則就是是否對我們的居住質量有提升。真配套主要包括：
1.產業
嚴格來說，產業算是廣義上的配套，隨著城市中心的不斷擴張，狹小的螺螄殼裡很難掀起什麼風浪，新的區域擴張帶來新的產業，產業帶來高收入的人群，繼而成就這個區域的房價。以浦東為例，從陸家嘴到張江再到前灘再到最近的臨港，產業的更新升級像波紋一樣向外蔓延，陸家嘴的金融貴族、張江的IT人才成為區域內房價的支撐。
2.學區
古有孟母三遷。現在的中產階級對於孩子教育的重視程度已經達到了近乎瘋狂的程度。學區的配套對很多小區的房價成為了至關重要的核心支撐。實際上，帶好學區的買學區房，我們可以理解成一筆同時具有現實收益和未來增長潛力的投資：不僅能讀書，還能增值。
3.交通（地鐵）
交通配套對我們的出行很重要，在大城市裡主要指地鐵。即使我們選擇開車上班，是否有地鐵也很重要：偶爾的出行以及未來轉手的容易程度。越多的軌道交匯，對生活的便利程度越高。同時，因為城市的對外擴張首先伴隨的就是交通的擴張，所以越靠近市中心，地鐵對房價的影響越小，越到郊區，地鐵對房價的影響越大。因此在遠郊，首先就要考慮交通配套。
4.商業
對於生活來說，商業配套包括基本的生活便利配套以及稍高端的商場配套：前者一般包括水果店、菜市場、便利店等，後者包括大型的商場、超市等。即使線上的外賣經濟越來越方便，買瓶水還要叫外賣的生活一定會讓人心累。
5.江河湖海
由於城市建設對交通、水源的需求，城市附近一般有江河湖海等自然景觀，這類景觀的價值在於稀缺。物以稀為貴，配套有這些景觀的房子比如上海黃浦江的江景房、杭州西湖的湖景房，房價也是具有支撐的。
6.公園綠地
除了自然景觀，人造景觀比如公園綠地，對於追求高品質生活的現代人也很重要，小區附近的公園綠地不僅是休閒放鬆帶娃的好場地，高區遠眺的開闊和翠綠也能讓房子保值增值。
列舉了上述配套，我們再來回顧前灘：產業：金融商務，號稱」第二個陸家嘴」；學區：從幼兒園到初中，十二年優質學區配套；交通：三軌交匯，中環附近；商業：星級酒店、大型商場、演藝中心都在建設中；自然景觀：黃浦江東岸，高區江景宜人；人造景觀：沿江休閒公園、文化廣場、體育中心都是現成。樣樣配套齊全且頂級，也無怪房價沖天了。
三、小心中介嘴裡的「偽配套」
1.各類市場
遊樂園、批發市場、花鳥市場等各類市場，不僅一年用不到幾次，反而可能造成周邊環境的嘈雜和治安的下降，對生活質量產生負面影響。
2.各類交通樞紐
飛機場、火車站、長途汽車客運站，除非你是天天出差旅行，否則這類也屬於不常用到，反而會因為噪音、人流等對周邊環境造成負面影響的。
3.享受不到的配套
以地鐵為例，離地鐵站500米，是最舒服最安靜的地鐵房；1000米之內，人的步行長度也相對舒適，可以稱為地鐵配套；而超過1500米的，就是沒有地鐵。中介小哥說的所謂多軌環繞，一定要看一看是否在步行距離以內。同樣的，還有蹭各種區域規劃、蹭商業配套、蹭各類景觀的宣傳口號，也要仔細觀察距離。總之，拋開距離談配套，都是耍流氓！