信息時報訊（記者 林茹彬）住宅樓的頂層住戶，在樓梯間設個鐵門一攔，自己家一層加上天台一層就是一個小「複式」。在天台種些瓜果蔬菜自給自足，夏天傍晚可以在天台納涼聊天，冬天還可以邀朋喚友在天台燒烤，人生愜意不過如此。在廣州，這種情形並不陌生。但有律師提醒，絕大部分住宅的天台都屬於全體業主共同所有，一旦佔為私用，即有可能涉嫌違法。
設置鐵門數年
中層住戶擔心出現意外無法逃生
在西華路某樓梯住宅樓的樓梯間，一座鐵門把9樓隔離成獨立空間。記者嘗試拉動鐵門，發現鐵門完全鎖死，要用鑰匙才能打開。據中層住戶陳女士稱，鐵門在她數年前搬來的時候就已經有了。有一次她想去天台曬棉被，都沒有獲得9樓業主的允許：「他們覺得天台就是他們的私人物業，我住那麼多年連天台長什麼樣都沒見過。」
除了生活不便，陳女士還提出了對消防安全的擔憂：「我們這三個梯的天台是相同的，萬一發生火警，跑到天台從其他梯下就可以逃生。但現在頂層住戶加了鐵門還上鎖，我們覺得非常沒有安全感，一旦發生火警，9樓又沒人開門的話，就很危險了。」
從陳女士家陽臺往外看，周邊改變天台用途的住宅樓還不少。另外一座住宅樓的天台甚至被業主用鐵欄杆圍起來，設置石凳石桌，再從自家加建一條樓梯直通天台。再放眼看去，相對簡單的做法就是在天台加頂棚，然後在頂棚下面晾衣服和納涼。陳女士介紹說，她在這邊通過中介買樓置業的時候，中介就有向她推薦頂層單位，並稱只要買頂層，就可以私自使用天台：「我一開始就屬意高層單位，跟著中介跑了很多棟樓，都是頂層住戶把天台上鎖私用的，而這個也是中介對外推薦頂層住戶的賣點之一。」
疊彩園天台瓜分成「小花園」缺乏管理蚊蟲滋生
家住海珠區某小區的張小姐向記者反映，她剛搬來的時候天台依然是公用的，大家都會上去曬下被子。但近幾年天台被一些住戶劃分成幾個小花園，公用的地方越來越少，張小姐就已經很少上來天台了。她說：「本來那麼大的天台，大家搬凳子上來一起納涼、曬被子其實是很好的，現在都被瓜分成小花園，綠植非常多，也使蚊蟲很多，我們都不敢上來了，每次上來都會被叮咬。現在登革熱期間，我們還是比較擔心健康問題。」
在張小姐反映的小區住宅19樓天台，記者看到大約三分之二的位置被瓜分成數個小花園。有些小花園已經荒廢，雜草叢生。有些小花園依然被管理得很好，在花園入口上了鎖，裡面設置了花棚、小玻璃屋等。有的小花園設置了石凳石桌、頂棚種滿植物，即使記者在下午陽光充足的時間到達陽臺，小花園裡依然非常陰涼。但由於這裡的綠植非常茂密，蚊蟲滋生也非常嚴重。記者在天台小花園走動約十五分鐘的時間裡，手腳就被蚊子叮咬了將近十個包。在目前登革熱傳播高峰期來說，蚊蟲滋生如此嚴重確實讓人擔心。
執法隊執法，天台違建小花園被拆
海珠區某棟住宅樓頂層天台，曾經也有居民建起了小花園。7月中旬，該轄區街道執法隊在該天台貼出了「關於清拆亂搭建物的告知」，讓居民自行拆除違建建築。近日，該街道辦事處聯合區城管、公安、消防等有關部門依法對天台小花園進行強制拆除。記者在該天台看到，小花園已經全部清拆，現場只有一些清拆後留下的鐵皮、鐵枝等建築廢料。執法隊工作人員表示，近日將會組織工作人員對建築廢料進行清理，天台將會恢復原狀。
該街道辦事處工作人員表示，他們將嚴格執法拆除違建，保護居民合法權益，同時做好政策宣導工作，盡最大努力爭取群眾的支持和配合。該工作人員還表示，希望居民不要私佔天台的公用區域，一旦觸及法律紅線將要承擔相對應的法律責任。
律師說法：
建築物的樓頂空間屬於全體所有權人所共有
頂樓住戶在樓道加鐵門上鎖、在天台搭建小花園之類的情形在廣州比較常見。但普遍做法是否就代表其具有合法性呢？廣東嶺南律師事務所律師、新港街社區法律顧問律師馬曉靈認為：首先，按照建築物區分所有權的基本規則，建築物的樓頂空間應當屬於全體區分所有權人所共有，而不能歸屬於頂層區分所有權人所專有使用。因此，頂層樓板以上的樓頂空間的佔有、使用、收益、處分，都是全體區分所有權人的權利，由全體區分所有權人共同支配。
有開發商或者地產中介以「贈送天台」作為噱頭吸引購房者購買頂層住戶，這個贈送的天台是否真的可以成為業主的私有物業？馬曉靈表示，開發商與個別區分所有權人約定樓頂空間屬於該區分所有權人專有使用的，是不具有任何法律效力。頂層區分所有權人不能以其與開發商已籤訂書面的協議約定其對樓頂空間享有專有使用權為由，對抗全體區分所有權人的權利。因此，不管是口頭承諾「贈送」天台，還是書面約定頂層區分所有人擁有天台使用權，在法律上都是無效的。如果開發商的銷售人員或二手房的中介向買受人推薦房源時，口述「天台是贈與，可私用」，純粹屬於虛假宣傳。買受人如能保全該證據，可提出單方解除合同，退房，並追究開發商或中介的欺詐行為。
樓頂空間被佔用可向法院訴訟解決
另外，馬曉靈還強調，能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區分所有權人會議。區分所有建築物的樓頂空間，對於全體區分所有權人而言，具有重要的價值：樓頂空間不僅關係到建築物的安全，而且關乎到全體區分所有權人的利益；樓頂空間，可以使全體區分所有權人增加活動空間，充分利用樓頂空間豐富區分所有權人的生活，提高生活質量；樓頂空間的開發利用，具有豐富的內涵，例如利用樓頂空間作廣告等，其所得利益歸屬於全體區分所有權人。這些利益與全體區分所有權人息息相關，不可任人予以侵害。因此，這樣的重大利益，必須由全體區分所有權人會議決定。
最後，馬曉靈向被侵權區分所有權人建議，對於將樓頂空間確定為頂層區分所有權人專有使用或者專有而發生權屬爭議的，可以通過向業主委員會或物業管理處投訴解決，也可以向房產所在地法院提起訴訟解決。