看了網站的報導就稀裡糊塗地進去，投入大筆資金開民宿，風險大極了。
王牧笛：在整個旅遊江湖當中，民宿的預定數量井噴。我這兒有一組數據，去哪兒網「五一」當天北京、上海等熱門目的地的民宿20天之前全部售謦；小豬短租全渠道的村莊景區周邊民宿交易量同比上升470%。如果歐老師你要去旅遊會選民宿嗎？
歐神：那得看我去哪個城市，很多城市民宿就是個非常好的選擇。
王牧笛：在民宿熱的這樣一個過程當中電視臺也是居功至偉的。《親愛的客棧》《漂亮的房子》《中餐廳》《嚮往的生活》《三個院子》《青春旅社》，這些節目叫慢綜藝，全都是以各種民宿作為基礎，帶動了一大波民宿熱。
歐神：其實從業內人士的觀點來看的話，民宿不是一樣東西，至少可以細分成四個市場。第一個是旅遊景點的鄉村民宿和旅遊民宿；第二個是城市裡面的背包客喜歡住城市民宿；第三個是精品民宿，精品民宿佔總的體積5%吧，照片拍得非常漂亮，用一些特殊的「鳳變冰」的手法拍出一些非常非常美麗的效果，他們一般是選擇房地產裡面的一些「鬼盤」，就是屋頂、天台、帶露臺、帶閣樓、看黃埔江，或者在城市中心有一個花園、一個小院子，給你平時不一樣的生活體驗；最後一個細分市場是超大型的別墅，是轟趴、聚會型的一個別墅。
郎鹹平：《2018年中國民宿客棧行業發展報告》途家佔了21.7%、小豬短租14.5%、螞蟻短租14.5%、去哪兒13.6%、藝龍公寓頻道10.5%、愛彼迎中國7.7%。同時，有一個非常有趣的現象，資本進入得非常快速，途家的大股東是攜程，在資本的推動之下收購了螞蟻、去哪和藝龍，這些被稱為攜程系，佔60.3%的市場份額。
資本要的是迅速集中、壟斷、提價，然後上市、圈錢、走人。於是在線民宿預訂企業融資額也發生了巨大變化。整個的資本進入是在2017年、2018年，2017年36.9億、2018年是50億。同時，2017年是2016年的3倍、2018年是2016年的4倍。換句話講，2017年 2018年大量的資本進入促使途家進行大規模的收購，形成一個壟斷體。
平臺是穩賺不虧的，租出去房子就收你10%至15%的費用，因此對於資本而言要的就是大量的民宿，希望更多的人來做民宿。民宿數量從2017年到2018年爆炸式增長，2016年5萬家、2017年20萬家、2018年21萬家。
王牧笛：我給大家分享一組數據，國家信息中心分享經濟研究中心發布的《中國共享住宿發展報告2018》，它說現在是中國的民宿的營業額年均增速在65%，預計到2020年市場交易規模有望達到500億元，房源將超過600萬套。
歐神：民宿的核心原理是兩點，一個叫做空間分割、一個叫時間分割。空間分割就是我以前是三房一廳，但是可以把三個臥室租給三個客人。時間分割就是通常出租房子都是一年的租約，但是把它切成三天、或者說是一周左右的租約。一般按照我們業內的經驗，可以做到一倍的利潤。民宿這個行業最大的問題就是它是有一定的遊走在法律邊緣問題。
王牧笛：叫灰色地帶。
歐神：對，因為按照中國的法律，把房子租給別人是可以的，但是如果你把房子三天租一個人、五天租一個人，就會認為你涉嫌經營旅店業，會要求你按照旅店業的稅率來交稅。中國稅率是12%的房屋稅和6%的增值稅，如果交了這個稅，再抽掉攜程、途家之類的平臺費，利潤就少很多了。
王牧笛：我前兩天剛從廣西陽朔回來，廣西陽朔也有很多外國人開的那種民宿，也是酒店化的，歐老師怎麼看。
歐神：民宿關鍵是選址，要選對一個遊客比較多、而且遊客必須要過夜的城市；第二個市場是城市裡面的背包客市場，拼到最後是拼價格，平臺拿走了絕大多數的利潤。第三個是精品民宿，完全是藝術家的戰場，可以發現美、發現藝術就可以賣出一個非常高的議價。
王牧笛：在歐老師或者郎老師看來，你們鼓勵年輕的朋友、創業者殺進民宿這個賽道嗎？
歐神：360行凡事都要講專業，任何一個行業裡面專業的人都是可以賺到錢的。不專業的人永遠是那80%虧錢的，所以關鍵是專業。
郎鹹平：在2016年之前，高端民宿4年就能回本，酒店要62年才能回本。2017年資本大規模進入之後，2017年賺錢的民宿只有20%、盈虧平衡的30%、虧損的高達50%。到了2018年，鄉村民宿的入住率剩下25%、全國民宿平均入住率只有30%、而酒店的平均入住率是54%。因此大規模擴張之後，將一個亮麗的民宿行業帶入一個虧損的境界。
並不是說民宿不好，而是不能一窩蜂地搞民宿。必須按照地區的特色、提供最好、最標準的服務，更好的硬體、更好的軟體、然後更好的區域。精中之精、美中之美才能夠真正做成一個好民宿。千萬不要看了網站的報導就稀裡糊塗地進去，投入大筆資金開民宿，風險大極了。
王牧笛：西方的很多民宿是有協會、比較健全、完善的法律。比如說英國，英國人經營民宿最早可以追溯到羅馬帝國統治的時候。法國的民宿聯合會是現在世界上最大的民宿組織，現在這個協會的僱員600人，協助56000家民宿業的這個從業者。最近國內民宿上演的叫「脫單秀」，以前我們說的民宿都是想到一棟房子面朝大海、春暖花開，但現在不是的，現在認為這個行業必須要集群化、連鎖化。也有人提出了擔憂，這樣的話民宿就等於和酒店就沒區別了。
歐神：我認為它風格是可以各異化，但是後勤應該是專業化。枕頭、被單、衛生用品這種替換包括房屋的打掃，可以外包給一個專業的機構。房東應該專注於景觀、擺設、軟裝這樣可以帶來一些消費者更好的體驗。
郎鹹平：而且現在大酒店、五星級酒店也開始往民宿的方向走，將來一定是個中間的集合。換句話講民宿行業未來將極度專業化、集群化。
歐神：其實有時候我在美國住一些民宿。一般都是鄉村別墅、鄉村小屋，晚上房東會拿一杯紅酒，跟我們圍爐夜話。每一次我住不同的地方就是一個不同的體驗，這個是酒店集團所完全不能提供的。
王牧笛：但是在中國住民宿，很少能見到房東的。我就特別想知道經濟學家怎麼理解情懷的？
歐神：經濟的發展就是為了滿足每一個人不同的、複雜的、多樣的情懷。有可能需要幾百萬的跑車、幾千萬的別墅；但也有可能就是一碗飯、一個雞湯、一個夜晚的等待。但是總而言之，它們的效果是一樣的，滿足情懷就是我們的終極目的。