◎高淨值TIMES | Jay Huang
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作為一個資深的海外房產投資者和研究者，筆者一直都在密切關注海外國家，特別是那些成熟市場的房地產變化和動向，從中找到合適的投資機會。
和主流的房地產研究者不同，筆者一般不太喜歡關注那些廣為人知的熱點城市和地區。
理由很簡單，大家都知道並熱捧的地方一定是滋生泡沫最大的地方，而且對於非專業投資者來說，等到你聽說這個地方的時候，往往都是在當地樓市的繁榮末期，這時候介入風險比較大。
所以筆者更喜歡通過自己挖掘數據，自己獨立分析和推斷，然後自己跑去當地作實地考察，甚至在當地住一段時間來挖出那些有很大增長潛力並且價格嚴重低估的城市。
過去幾年間，筆者大部分時間都在澳洲居住和考察，通過以上方法論，筆者成功的在當地房價起飛前，挖掘出了像霍巴特、吉朗、巴拉瑞特和本迪戈等一大批當初不為人熟知，但是增長潛力很大並且價格低廉的城市。
這些地區的房地產即使在最近兩年澳洲整體樓市不景氣的大背景下依然保持著良好的上漲勢頭,這裡面最典型的就是霍巴特。
筆者當初是通過好幾個月的數據挖掘，政策分析，推理判斷並且實地考察，最後才鎖定了這個在當時很多人都沒怎麼聽說過的澳洲城市。
筆者記得當初撰文推薦研究成果時，還被一些讀者謾罵，說誤導投資，但最後事實有力地支持了筆者的研究。
因為筆者相信一個最基本的道理：價值10元的商品掛5元在賣一定是暫時現象，市場總會明白過味來，最後實現價格回歸。
當然對於那些沒有那麼時間和精力做研究，搞實地調查的投資者來說，跟從大多數，投資熱點地區和城市也不吝是一個好策略。
作為另外一個海外房產投資熱點地區，同時也是移民大國的加拿大，自然也一直在筆者的搜索雷達範圍內。
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從今年開始，筆者的研究重點開始轉向這個楓葉之國。同樣的，筆者的目標是通過相同的方法論找出加拿大的霍巴特。
就似筆者一貫的風格，加拿大的兩大熱點城市：多倫多和溫哥華首先就被排除掉了。
這兩座城市不是不好，只是價格太貴了。至少筆者個人認為，這兩座城市有泡沫，不值這個價。
之前筆者一直都很看好的蒙特婁，渥太華，維多利亞等一眾二線城市房價也已經起飛。
這個時候介入，就像是酒席吃到一半，你才剛剛上席一樣，不是說沒有機會，但是最豐厚的一段已經被別人吃掉了。
所以筆者把目光盯向了一些媒體曝光度不高，但是卻極具潛力的城市。經過一番比較分析，最後鎖定了加拿大中部的一座城市。
這就是本文的主角 –——加拿大的霍巴特：薩斯卡通。
先簡單介紹一個這個城市的背景資料。
薩斯卡通位於加拿大中部，是薩斯卡切溫省（以下簡稱薩省）的經濟中心以及最大城市。
目前城市人口大概25萬，華人大概在2萬人左右。整個城市都是平原地形，平坦開闊，有一條河貫徹城市中心，將整個薩斯卡通分為東部和西部。
一般來說，東部屬於富人區，大學，商業中心，娛樂中心皆坐落在城市的東部。
觀察一個地區是否有潛力，先要觀察它的經濟支柱以及判斷該經濟支柱在未來是否具有可持續發展性。
薩省的經濟支柱是農業和能源業。
首先說農業，薩省的耕地面積佔整個加拿大總耕地面積的44%，農業產值佔加拿大總產值的15%，號稱加拿大的麵包籃子，穀物產量佔全世界出口穀物總量的10%，是一個名副其實的傳統農業大省。
除農業外，它還是一個地位非常重要的能源大省，這一點很多人並不知道。
說起能源業，人們往往想到的是它的鄰居阿爾伯塔省（以下簡稱阿省）。孰不知，薩省的石油和天然氣儲量僅次於阿省，位於加拿大第二。
但除此之外，它比阿省更有利的一點是阿省只有石油和天然氣，沒有其他能源，而它除了石油和天然氣外，還有世界儲量最大的鈾礦和鉀肥。
其鉀肥儲量佔世界儲量的三分之二，鈾礦佔世界的17%，加拿大的78%，並且鉀肥和鈾礦的品味是世界最高的。
如此豐厚能源的地方當然會引來一群識貨的內行。
全球最大的綜合礦業巨頭必和必拓（BHP）早在十多年前就把它的加拿大總部從溫哥華搬到了薩斯卡通，全球最大的鈾礦巨頭Cameco總部坐落在薩斯卡通，除此之外，全球最大的鉀肥巨頭Nutrien的總部也落在了薩斯卡通。
除了這些巨頭外，還有無數大大小小的能源公司也在薩斯卡通設立總部。
正因為能源多元化的特點，才使得它在前幾年石油天然氣價格不景氣的衝擊下，依然保持著良好的經濟增長勢頭，反觀它的鄰居阿省就被打擊的很慘。
美國前國務卿基辛格有一句廣為人知的名言：如果你控制了石油，你就控制了所有國家，如果你控制了糧食，你就控制了所有的人，如果你控制了貨幣發行權，你就掌握了世界。
作為擁有基辛格口中三大法寶中的兩件的薩省，自然是財大氣粗的富省。
雖然外面的名聲不如安省（多倫多所在省）和BC省（溫哥華所在省）那麼響亮，但它是真正的悶聲發大財者。
這一點從它對本省企業和居民的福利待遇就能一窺一二，這裡舉兩個小例子:
據加拿大知名的經濟政策智囊研究機構（C.D.Howe Institute）公布的最新加拿大商業投資最佳和最差城市報告顯示，薩斯卡通和卡爾加裡位於前兩名，這主要是因為這兩座城市的整體稅負最低。
薩省還是加拿大各省中唯一一個對海外留學生提供和本地居民相同醫療保險福利的省份。
看完經濟支柱和發展前景後，接著看人口，畢竟離開了人口，房地產就成了無源之水。
加拿大統計局最新公布的報告顯示薩斯卡通奪得人口增長最快城市的首位，增長率為2.8%。
排在之後是薩省的另外一個城市裡賈納，多倫多附近小鎮圭爾夫，首都渥太華河和多倫多。這個數據不含留學生數量。
人口數據還顯示薩省是加拿大最年輕的人口省份。
14歲以下的兒童人數（19.6%）比65歲以上的老年人人數（15.5%）多，這和加拿大的總體水平正好相反。
該省的平均年齡39.1歲。而作為其經濟中心的薩斯卡通居民的年齡中位數為34.8歲，是加拿大30多個主要城市中最低的。
總結一下，從宏觀面來看，薩斯卡通有自己的支柱產業並且經濟發展多元化，人口流入比例高，居民以年輕人為主，這些對房價都是有利的因素。
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看完宏觀看微觀，為了親身體驗這個城市的方方面面，筆者特意跑去這個城市住了幾個月，考察當地的房地產市場，走訪當地民眾，也順便體會一下當地的生活。
首先，當地的中國人比想像中的要多的多!
筆者從多倫多出發的時候就發現同行的飛機上竟然有不少華人面孔，這和筆者之前的預期不太一樣。
等到了薩斯卡通找到居住地後，出門轉一圈，在短短的半小時內，竟然遇到了五組中國人，有學生，有老人，有年輕夫婦帶著孩子，在筆者居住地的周圍，中國鄰居也不少。
去超市買菜，耳邊經常能聽到國語，看到華人推著推車購物。
回來後和房東閒聊，房東一家是6年前從中國移民到薩斯卡通的，當說起在附近好像看到不少中國人時，房東笑笑說，這個區還不是最多的，你去Stonebridge看看，都是中國人。
當問起薩斯卡通現在有多少中國人時，房東搖了搖頭說，他也不知道具體數字有多少，但是他兒子在附近的高中上學，學生中至少有1/3是有中國背景的。
這位房東說他算來的早的，當年他來的時候好像還沒有那麼多中國人。
但是最近幾年因為薩省政府移民政策放寬，大力引進外來移民和留學生，並且給予留學生很好的移民政策，導致了海量的移民湧入，其中很大一部分就是咱們中國人。
最後他還詭異的笑了笑，讓筆者有空去薩省大學校園看看，體會一下中國留學生的規模。
第二，當地的生活比想像中的要便利的多。
由於筆者之前在小鎮待過，體會過整個城市只有一個中國小超市，沒有中國醬料，燒菜時用啤酒代替黃酒去腥，沒有像樣的中餐館的生活，所以這次過來，對薩斯卡通也是抱著同樣的低期望。
但在這裡生活了幾個月後，這裡生活的便利性讓筆者對它刮目相看。
這個城市最大超市基本能買到所有的中國食品和醬料，除此之外，至少還有三家規模很大的純中國超市。
整個城市大約還有三十多家中國餐館，分散在城市的四周，還有奶茶店和卡拉OK廳，雖然餐館的整體數量和規模比不上多倫多，但對於一個不是特別挑剔的人來說，這邊的日常生活和多倫多相差其實沒有那麼大。
第三，薩斯卡通的房價史。
畢竟過來是考察房地產的，所以熟悉環境之後，筆者就開始約中介看房，同時也和當地的非中介老移民和當地人聊聊，聽聽他們對房市的看法。
由於不太出名，所以這個城市有時候會被暫時遺忘，但是就像之前說的，價值10元的商品掛5元在賣是暫時現象，市場總會明白過味來，最後實現價格回歸。
薩斯卡通在2011-2012年左右經歷過一次房價大起飛，繁榮期直到2016-2017年左右開始放緩，在那段時間裡，房價的漲幅不次於霍巴特。
究其原因，一方面是很多來自阿省，多倫多，溫哥華的房產投資者突然發現了這個大金礦，房價只有那邊的一半，但是租金卻可以收到很高，租金回報率巨佳，所以紛紛跨省跑來買房投資。
另一方面，政府規劃在未來十年內，將人口翻至50萬，為了實現這一目標，政府放鬆了移民政策，鼓勵外來移民，鼓勵留學生來這裡讀書並且留下，政策刺激直接導致了大量外來移民和留學生的湧入，推高了房價。
薩斯卡通的房價在連漲了4-5年後，和加拿大其他城市一樣，開始盤整和回調，目前大概回到2014年左右的價格水平。
在經過了2年左右的休整期後，根據2019年4月的房產協會數據顯示，銷售數量開始有所回升，整體房價也開始回漲。
筆者實地考察了大約5-6套房產，總體感覺是性價比要遠遠高於多倫多，特別是其租金回報率可謂是驚為天人。
比如一套位於東部富人區的獨立別墅，三層一共住了三戶，租金回報率高達9.2%。租客也表示希望換了房東後可以繼續留租，願意籤長租約。
公寓的租金回報率那就更令人驚嘆了，一套在市中心的一室公寓竟然能租到1850加幣/月（約人民幣9500元）。
這個租金水平直逼多倫多，但其售價才20萬出頭，算下來租金回報率超過10%。
這種狀態像極了當初房價起飛前的霍巴特。
根據筆者多年的海外房產投資經驗，這種逆天的租金回報率最終很大概率會以房價高漲抹平租金回報率而收尾。
筆者堅信一點：價值10元的商品掛5元賣是暫時現象，市場總會明白過味來，最後實現價格回歸。
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（責任編輯：季麗亞 HN003）