慶盛村，地處粵港澳全面合作示範區的慶盛樞紐，總面積約2.07平方公裡，常住人口約2000餘人。今年，慶盛村所屬的東湧鎮城市更新工作進入快車道，共有13個村正推進舊村改造及城市更新項目。
記者在廣州市農村（社區）集體產權流轉管理服務平臺發現，慶盛村在2019年累計收到廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱「方圓地產」）投標保證金款約3000萬元。但慶盛村的多戶村民卻向記者表示並不同意舊改事宜，並質疑未獲相關事宜的聽證權力。
近日，記者前往南沙慶盛村調查走訪舊改相關事宜，發現該村土地的歷史遺留問題較多。有村民表示早在2017年，慶盛村相關負責人就以籤字領錢為由「騙取」村民的徵地，拒籤的村民則會收到不同程度的口頭威脅，包括斷水斷電、失業、子女就讀問題等。
此外，慶盛村還存在同批次徵地補償差異大等問題。針對慶盛村舊改的相關問題，記者聯繫到方圓地產相關負責人，其表示方圓地產是通過慶盛村公開招標中標後成為該村舊改的意向合作企業，有疑問可以向村委會了解詳情，此外再無消息。
01
「被騙的徵地」
12月的廣州近日寒氣刺骨，但村民陳瑤（化名）的心更是寒到極點。記者在慶盛村村委會門口遇到陳瑤時，她手裡正握著一大沓上訴材料，她無奈地告訴記者，自家的徵地於2017年被徵收，但自己並未及時收到徵地公告、聽證會等消息，「村裡的留用地是『騙來』的，補償協議不合理，舊改招標等事宜也未對村民公開。」
據了解，慶盛村的土地歷史遺留問題較嚴峻，多戶村民與村委會關係緊張。3年來，與陳瑤一同被徵地的40多戶村民已多次就徵地相關事宜提出質疑，包括違規徵地、補償協議不合理等，而今，因徵地問題仍未被解決，陳瑤等村民已向法院提起訴訟。
據悉，慶盛村自2004年起已累計徵地超過10次，但村民們對大多數徵地的合理性均持質疑態度。其一，村民們對獲取徵地公告存疑，陳瑤表示徵地公告只是走流程，「村委會的工作人員貼好公告拍照後立刻撕走，前後不到3分鐘。」她向記者展示了一段上述場景的視頻並強調視頻中張貼的實為徵地圖，而村委會的工作人員卻告知其是報建圖。這讓陳瑤懷疑自家徵地公告的張貼流程可能如出一轍。
此外，徵地網絡預公告的發布也出現時間錯位。陳瑤表示自家的徵地被要求於2017年7月籤署補償協議，而徵地的網絡預公告卻延遲至2017年12月才於相關官網公開發布。對此，南沙開發區土地開發中心表示，根據新《土地管理法》的規定，為切實保障被徵地村集體利益，應在徵地報批前與村協商徵地補償事宜，補償協議的籤訂日期早於預公告發布日期，也符合法律規定和立法精神。
其二，村民們就自家徵地相關流程的參與度提出質疑。陳瑤表示自己並未及時收到相關聽證會等消息，真正參與到自家徵地事宜只在籤字環節，其稱村委會相關人員僅告知村民籤字領錢，事後村民才發現籤署的正是自家的徵地確認表。而拒籤的村民則會收到各種威脅警告，村民王偉標告訴記者，其曾因拒籤遭到村委會相關人員的口頭恐嚇，諸如將其住宅斷水斷電、阻撓其子女就讀問題等。
對此，南沙開發區土地開發中心回應，「若村民確有證據證明存在威脅逼迫情形的，可以向我們反映情況，也可以向紀委監察部門反映，我們將嚴肅處理。」
記者暗訪慶盛村時發現，不斷有村民拿著投訴材料進出村委會辦公室，幾名村民甚至在村委會門口撥打12345政務服務熱線直言投訴，而周遭的工作人員卻對此習以為常。
記者查閱南沙區政府官網時發現，2016年底東湧鎮已經進行了拆遷總動員。在動員大會上，東湧鎮政府要求下面的村社要創造和諧、陽光徵收的良好氛圍，確保徵地拆遷工作順利推進。
今年9月份，東湧鎮召開農村留用地開發和城市更新工作專項檢查動員大會，鎮長姚鎮海就結合工作中遇到的與黨員幹部工作紀律作風相關的10個案例，總結出東湧鎮部分黨員幹部存在尸位素餐、人浮於事等六大問題，提出了通過機構改革、調整幹部，村級換屆、選任能人，加強管理、完善制度，加強教育、敬畏紀律四項解決措施。
儘管問題已被發現，但解決效果卻似乎不盡如人意。11月中旬，慶盛村村委會公告欄張貼出最新的徵地聽證告知書。陳瑤等村民爭相撥打告知書上標註的聽證聯繫電話，但卻始終沒人接聽。記者也多次撥打該服務熱線，同樣未獲接通，陳瑤表示，相關工作人員或是開會一下午，或是休假，而若5天後仍未申請到聽證資格，則將視作放棄聽證，而徵地意見將大概率通過。
02
補償合同引爭議
「徵地問題的難點之一往往在於補償合同。」主辦律師王有銀表示，根據土地管理法公平補償的規定，同批次徵地應當按照同價同等補償，保障公平性。但陳瑤家的徵地卻與同批次的徵地有著截然不同的兩套補償標準。
陳瑤向記者展示了自家的補償合同，該合同依照2013年的徵地政策補償，搬遷費一次性支付3000元，獎勵金按每平方米100元計算，臨遷安置補助費一次性按24個月標準支付，過渡期超出24個月將另行籤訂補充協議。
而與陳瑤同村同批次徵地的村民卻拿出了另一份補償合同。與陳瑤家不同的是，該村民的合同依照的是2018年的徵地政策補償，搬遷補助費按照每戶戶籍人口核算，每人可獲1500元，獎勵金累計按每平方米2400元計算，且可獲一次性獎勵5萬元；臨遷安置補助費以徵收人置換的安置房面積，按每平方米15元計算，以季度結算至安置房交付為止，且村民還可在交付安置房後再獲得3個月的裝修期臨遷補助費。
眼看同批次徵地的村民領取到高額的徵地補償，陳瑤等村民向村委會表示希望按照2018年的徵地補償政策追回補償差價，而村委會回復稱該補償差價已發放。但陳瑤等村民對此予以否認，表示並未籤署確認補償差價發放的相關文件，相關銀行帳戶也未查到補償差價。
除了同批次徵地擁有兩套補償標準，陳瑤等村民的徵地補償統計表製作公司也疑雲密布。陳瑤表示，徵地補償合同是在徵地補償表統計數據的基礎上擬定，她向記者出示了自家的徵地補償統計表，其上印有廣州市天河建安建築有限公司南沙項目部的公章，且有徵收辦代表、村委代表、拆遷公司代表等的親筆籤名。
但令人意外的是，王有銀近日收到該公司的回函卻顯示，該公司否認製作該徵地補償統計表且否認擁有南沙項目部公章。陳瑤等村民徵地補償統計表究竟由哪家公司製作，至今仍沒有下文。
徵地統計表的製作公司疑似偽造一事，加深了陳瑤等村民對自家補償合同的質疑，尤其是在補償面積方面，陳瑤稱自家的住宅疑似被當作違建房測算。陳瑤表示自己2012年已持有番禺區建房信息牌，補償面積應當依照番禺區的農村居民建房標準核算，即以建基限額面積120平方米測算補償面積。根據番禺區的相關文件，陳瑤家的三層自建房限額面積應為380平方米，但補償合同中，陳瑤家的補償總面積卻只有179平方米。
陳瑤表示，這或許與慶盛村的行政區域劃分有關。2012年12月，慶盛村已由番禺區劃分至南沙區，番禺區城管局的工作人員向陳瑤表示，慶盛村的建房信息已移交南沙區相關部門，農村居民建房的事宜將依照南沙區的相關規定執行。
「南沙區相關部門告知村民需將房屋重新報建，但我家的房屋已按照番禺區報建標準於2012年建成。」針對陳瑤等村民對房屋報建等問題的反映，東湧鎮人民政府今年9月的答覆顯示，廣州市城市規劃局番禺區分局不再具有《建設用地規劃許可證》的審批權權限。而東湧鎮也未收到上級關於可以為未批先建的村民房屋辦理房產證或恢復由廣州市城市規劃局番禺區分局辦理規劃報建手續的通知。
針對慶盛村相關土地歷史遺留問題，南沙開發區土地開發中心和廣州市規劃和自然資源局南沙區分局表示，根據南沙區相關房屋徵收補償安置政策，徵收集體土地上房屋以行政主管部門核發的宅基地證、房地產權證、不動產權證、合法的用地和報建手續文件等有效權證登記的事項作為補償依據。對於產權證不全或無產權證，需要補償安置的，按其建成年份予以劃分補償比例。
03
「唯一」的開發商
根據2019年7月印發的《廣州南沙新區鄉村建設規劃（2018-2035）》，慶盛村屬於城邊村，而城邊村將逐步融入城市。該規劃提出，鼓勵採用結合留用地等方式全面改造。
契機已到，慶盛村的舊改隨即開啟。據廣州市農村（社區）集體產權流轉管理服務平臺數據顯示，慶盛村在2019年累計收到方圓地產舊改投標保證金款約3000萬元。方圓地產相關負責人接受記者採訪時表示，確實通過慶盛村公開招標中標後成為該村舊改的意向合作企業。
據慶盛村2020年度計劃公開信息，該村通過「五議二公開」的表決方案公開招標，且於2019年8月與方圓地產籤署舊改前期服務協議。但陳瑤等村民卻向記者表示，多戶村民未同意舊改，並對方圓地產參與舊改的合理性提出質疑。「村委告知村民只有方圓地產投標且已中標。」
當村民們提出查看舊改招標中標等情況的書面資料，卻遭到拒絕。針對村民質疑的問題，方圓地產相關負責人僅表示，有疑問可向村委會了解詳情，此外再無回復。
據悉，方圓地產所屬的方圓集團於1997年在廣州成立，其以方圓集團為主體，擁有八大服務板塊。其多年來深耕於廣東地區，在廣州南沙已擁有十裡方圓南沙、方圓星宇月島、方圓合景南沙水戀等樓盤項目。
而在舊改方面，方圓地產今年同樣在南沙攬獲不少項目。4月，其以48.6億元的價格拿下黃閣鎮舊改巨無霸宅地；8月，其位於南沙東瓜宇村舊改方案獲批。而作為慶盛村舊改目前的意向合作企業，方圓地產對該項目似乎顯得胸有成竹。
但實際上，近年來，方圓集團旗下兩家上市公司的發展情況並未達到市場預期。其中，方圓現代生活服務股份有限公司（以下簡稱「方圓現代」）於2015年掛牌新三板。2018年上半年其歸屬於掛牌公司股東的淨利潤為91.47萬元，較2017年同期下滑86.43%；2019年該公司淨利潤同比減少23.6%，該公司副總經理胡純於2019年初辭職，該公司也於2019年8月終止掛牌。
方圓房服集團（9978.HK，以下簡稱「方圓房服」）於2017年11月上市。2019年，該公司淨利潤同比下滑25.6%，淨利潤率同比下滑4.5%。為重獲資本青睞，方圓房服近日發布公告表示，公司間接全資附屬公司廣州方潤房地產代理有限公司已與廣州樂冠投資訂立購股協議，將以6800萬元現金的代價收購後者持有的方圓現代66.31%股份。
公開資料顯示，廣州樂冠投資實為方圓投資的全資附屬公司，方圓集團董事長方明通過方圓投資間接持有廣州樂冠投資約99%的股權。在物管股集體大漲的形勢下，方圓現代和方圓房服選擇開啟合力共贏的模式，企圖提升總體估值。
而方圓地產也無法避免借新還舊，開啟新一輪募資。記者查閱公開信息發現，方圓地產近日面向專業投資者公開發行公司債券，該債券發行規模最高達9.18億元，發行期限為4年，而該債券募集的資金擬用於償還公司非公開發行的2017年公司債券。
針對慶盛村舊改的相關事宜，南沙區規劃和自然資源局表示，慶盛村舊村全面改造項目已納入「廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案」中的五年方案範圍內，目前慶盛村正開展基礎數據普查工作。但關於方圓地產參與慶盛村舊改的相關疑問並未給予回應。
方圓地產的慶盛村舊改之路充滿著艱難和未知。