雨花首創「園中園」建設運營模式將在全市推廣
政府企業「1+N」，共建園區促「集約」
今年春節前，雨花舉辦了2019年科技創新「第一會」——軟體谷高新區創新創業峰會。南京新立訊董事長毛霖等16位企業家，分別獲得了年度銳力之星、年度風雲人物稱號。
12年紮根南京，這家科技企業在毛霖的帶領下，業務已涵蓋大數據云平臺運營服務、信息系統集成開發、數字視覺創意設計以及數據運營等多個模塊，全力爭創新一代綜合數據應用服務商。公司以南京為中心，以貴州、四川為核心業務示範區，立足西南，延伸西北，輻射全國。而它旗下的軟體研究院、研發中心、三大實驗室及碩士研究生工作站，則不斷「開枝散葉」擴大規模。
2017年即完成融資1.73億元的新立訊，位於楚翹城內的辦公空間逐漸「捉襟見肘」。自己拍地建園區？顯然不現實。近期，這一困擾新立訊的難題終獲解決。軟體谷聯手新立訊等16家企業，在軟體谷南園片區打造的「南園總部經濟園」項目即將掛牌。
政府企業「1+N」、聯手共建園區的「園中園」建設運營模式，近日得到了市政府領導的批示點讚，即將在全市推廣。
「擴容」需求旺盛，「一平米難求」成痛點
近日，來自世界知名五大房地產諮詢機構仲量聯行的一份調查報告顯示，作為全國屈指可數的「千億級軟體產業基地「，軟體谷辦公樓市場租金不斷上漲，淨吸納量具有明顯優勢，入駐率表現強勁。
仲量聯行數據顯示，相比新街口等傳統中央商務區，2017年和2018年，軟體谷辦公樓項目淨吸納量分別為22萬平方米和8萬平方米。從租金增幅來看，2016年至2018年，軟體谷辦公樓項目租金每天每平方米從2.5元增至2.8元，增幅為12%。同時，軟體谷商辦市場入駐率每季度入穩定在95%左右。仲量聯行南京分公司董事總經理陳健表示：「軟體谷已成為南京的新興商務區，軟體谷培育的新興產業成長性極強，科技類企業擴租與升級需求旺盛。」
「一平米難求」確實已成為軟體谷，尤其是軟體谷核心區的最大痛點。
軟體谷相關負責人介紹，軟體谷目前已集聚2400多家軟體企業、24.5萬軟體人才，產業建築面積830萬平米，去年實現軟體和信息服務業收入2500億元（其中軟體業務收入超1550億元）。隨著谷內軟體產業的迅猛發展，企業用地需求持續增加，與之相隨的是園區產業用地日趨飽和。與此同時，軟體類企業還有著與製造業、服務業不同的行業屬性——谷內的一些中小企業高速邁入成長期後，急需建設自有的研發中心和辦公地點，但鑑於軟體企業的輕資產特性，他們大多缺少足夠的建設資金和工程建設力量。
「從幾百人到目前的8000多軟體人才，我公司2006年時即開建了佔地70畝的一期園區，逐步建成了一個國際化的軟體外包產業聚集區。當時軟體谷還有不少可供用地，如今這裡已是寸土寸金，一房難求。」江蘇潤和軟體的一位負責人介紹，企業拿地最少也要拿三四十畝，對於大多數成長中的科技企業來說，雖然缺少空間，但也要不了這麼大的面積。
政企聯手「共建」，趟出「園中園」新模式
「一家企業拿不下地，我們組織多家一起來。」軟體谷管委會多方調研後，毅然做出決定。為切實解決園區企業用地矛盾、實現軟體產業集聚發展，2013年，由軟體谷發展公司牽頭，與谷內上市公司誠邁科技和中新賽克、嘉環科技、易司拓軟體、安訊科技、國瑞信安、偉思醫療、賽思騰8家高成長性的軟體公司合作，創新採取「聯合拿地、統一規劃、聯合建設、分割出讓、統一配套、集中託管」模式，共同投資運作雲密城項目。
雲密城位於軟體谷北園，以「信息安全、雲計算」為產業發展主題，輔以科技、金融、商務、生活服務等綜合業態，是軟體谷打造特色「園中園」創新實踐的標誌性項目。2014年開工建設的該項目，佔地面積約138畝，總建築面積約44萬平方米，總投資20億元，已建成12幢12層至18層的研發辦公樓宇，其中4棟為軟體谷自持樓宇，2017年底投入使用。截至目前，雲密城已入駐含上述企業在內的40家企業，員工超6000人，稅收過億。
「園區建成後，由於是聯合共建，節約了近70畝建設用地和大量城市配套建設費用。」誠邁科技一位負責人表示，雲密城地塊如按照傳統模式運作，僅能容納四五家企業，每家企業拿地後，還得按照規定對地邊界進行不少於5米的退讓，「園中園」模式則只需8家企業退讓建築之間的空間，土地利用率大大提升。建成入駐後的雲密城，由軟體穀物業公司統一管理，「出錢不多也能擁有自己的辦公樓，服務和配套設施則由軟體谷提供，如今園內餐廳、超市、健身房、會議中心齊全，還開通了直達機場的專線大巴，換做公司自己操辦，哪會有這麼多福利？」該負責人感慨道。
「集約用地」顯效，結出「產業集聚」碩果
持續深化改革、大膽創新實踐，雨花的「園中園」模式，開創了國內軟體園區項目開發建設的嶄新範式。這一創新，把困擾成長型企業和園區建設發展的難題一一化解，嘗到了甜頭的軟體谷，繼續在谷內複製「園中園」模式。
本著「引大樹」和「育小苗」相結合的思路，軟體谷南園片區也啟動聯手「共建」。南園片區的總部經濟園佔地215畝，如按照傳統模式劃塊、拍賣、交付，僅能容納五六家企業，或由一家企業拍地，企業拿地耗時長、資金成本高的痛點難以解決。軟體谷為此聯手22家骨幹企業拿地「共建」，一期33萬平米麵積的地塊近期即將掛牌，包括新立訊在內的16家企業已率先籤約。未來，這裡將集聚兩萬名科技人才。
「園中園」解決了企業資金不足、配套服務能力不足、工程建設力量不足的難題，提升了園區的土地利用效率、項目建設效率，更催生了軟體谷專業園區的發展和產業的集聚。
「聯手共建的模式，為軟體谷打造『一園一主題』的產業集聚效應提供了條件。」軟體谷管委會負責人表示，「一批特色鮮明、主業突出、優勢明顯的『園中園』已在谷內彰顯出旺盛的活力。」目前，以人工智慧為主題的楚翹城、以網際網路+為主題的科創城、以信息安全為主題的雲密城、以科技孵化為主題的創新創業城、以大數據為主題的南京大數據產業基地，軟體谷的「四城一基地」，正集聚產業鏈上下遊企業，抱團合力謀發展。
2017年，雨花入圍全國第二批雙創示範基地，是全省唯一一個以軟體和信息服務業為特色的示範基地。同年9月，國家工信部信軟司、江蘇省經信委和南京市人民政府籤署合作備忘錄，共同推動中國（南京）軟體谷創建繼上海浦東新區之後全國第二個中國軟體名城示範區。去年，雨花又在全國120家基地中脫穎而出，躋身15家受國務院表彰名單。國家雙創示範基地評估組第三方評估意見中明確指出，「對於產業集中度高、分工明確但用地緊張的區域示範基地，該項政策非常值得推廣。」
南京市改革辦近日向省市相關部門、我市各區推廣宣傳了雨花「園中園」創新模式。據悉，下一步，這一集約用地新路可望在全市推廣。 南報網記者 於潔塵