張雅楠
在北京房山琉璃河鎮11平方公裡的土地上，將建起一座容納10萬人工作居住的生態小城。中糧集團預計投入近300億元的資金，以及超過10年的時間。
作為北京市「十二五」的重點，這個名為「農業生態谷」的項目不久前交出了第一份答卷——中糧智慧農場。
中糧智慧農場總投資額3.8億元，佔據農業生態谷的核心區位，匯集了國內外最先進的27項農業科技。圍繞智慧農場，規劃有2000畝農業產業園區，以及包含住宅商業配套的綜合用地。
該項目由中糧集團黨組成員、副總裁周政分管統籌，中糧（北京）農業生態谷發展有限公司負責執行落地。
在把幾乎可以學習的樣本看過一遍之後，周政團隊確定：首先，以國內外先進農業科技結合農業觀光旅遊，推出智慧農場作整個區域開發的抓手；第二步，圍繞智慧農場，開發建設農業科技產業園，吸引農業科研以及大健康產業，形成產業集聚效應；第三步，啟動5個自然村的棚改工程，完成拆遷補償安置以及房地產開發；最後，圍繞舊村貌開發旅遊、商業資源。「農業減少補貼，產業儘量打平，房地產實現一定盈利。」周政預計。
藉助這一項目，中糧集團地產酒店業務板塊希望改變過去單純住宅或商業開發商的角色，依託集團涉農央企的資源，做土地一級開發和城市區域運營。
周政介紹，未來，智慧農場、農業產業園區和住宅商業開發，將成為農業生態谷產品線的菜單項，有選擇地複製到其他大城市郊區，建立起獨具中糧特色的農業資源壁壘。
3.8億元投石問路
最先具備開工條件的智慧農場佔地700畝，總投資額3.8億元。定位為現代都市農業的示範區，包含兩大內容：一、展示核心農業科技的智慧農業中心，7個溫室中，利用先進的垂直栽培系統、多層追光栽培技術、人工光植物工廠技術、精準環控和精準水肥一體灌溉技術等栽種農作物。
按照中國農業科學院黨組書記陳萌山的說法，集齊27項頂尖農業技術，在國內是絕無僅有的。
圍繞著智慧農業中心，散落著花海、牧場、葡萄園等6個休閒主題空間，用於滿足都市家庭採摘、旅遊、活動等各方面農業休閒體驗的需求。
農業科技展示+農業體驗業態結合，中糧希望通過門票銷售、農產品銷售、園區租賃、市民農園、科普教育等盈收點，摸索出一種可複製的商業模式，實現農場自身的盈利。
實際上，周政並沒有對農業的盈利表現出過高的期待。「為北京打造一個世界級的農業名片，帶動農業科技成果的展示、引領、轉化，中糧作為央企有這方面的社會責任感。」周政說。「決策的過程是痛苦的。」來自美國、日本、荷蘭、加拿大的設計方案，提供了多種項目形態和投資額度，最終方案選擇了一個平衡，既不因誇張的設計損失過多使用面積，也不會簡潔得近乎寡淡，投資額度，也由1億元到7億元的區間，確定到3.8億元。
在設計方案確定的過程中，2012年的北京大雨將已通過總規和控規的項目攔截下來。該區域位於房山洩洪區內，大石河、琉璃河在此通過。直到2014年6月，總規、控規和洪評全部通過後，智慧農場進入建設周期。
這張農業名片，不僅屬於北京，也屬於中糧。近來，周政和他的同事們接待了一批又一批來自中央、北京和其他省市的各級官員，正面的反饋讓他們確信，3.8億元高舉高打第一槍的決策是值得的，畢竟，項目的後續推進，以及全國化的複製推廣皆賴於此。
中糧版產業地產
農業示範區獲得肯定後，生態谷產業的開發和聚集，成為中糧當務之急。
圍繞智慧農場，規劃有2000畝農業產業園，其中佔地面積180畝的E-07工業地塊，已由中糧（北京）農業生態谷發展有限公司以1.3億元的底價在二級市場獲得。
項目定位為中糧健康生態科技園，計劃2016年上半年啟動建設，目前，全球範圍內的招商工作已經展開。
與住宅和商業相比，產業地產是中糧新的業務條線。由於母公司具備豐富的涉農產業資源，地產酒店板塊希望藉此築牢城牆。
事實上，依託既有土地資源，中糧在深圳已有部分產業地產實踐，園區主題以電子科技和創意辦公為主，藉助「城市更新+工業地產」，中糧地產總經理李晉揚預期，深圳會成為其首個百億級銷售額的城市。
但這，還不是周政心中中糧產業園區的理想模樣。深圳天安雲谷圍繞華為這一龍頭建立起研發和總部基地，產生產業集群效應，給了周政很好的啟發。「產業園定位要有一個主題，主題要有一個核心企業做龍頭，我們可以以中糧集團為引子，建立起一個平臺，吸引食品健康相關農業科技企業。」
這一思路被鮮明地貫徹到了北京農業生態谷項目中，中糧集團資源的導流正在進行中。「中糧有健康營養研究院，本身就有產業需要研發，把意義講清楚，集團會有號召，這是左右手的關係，隨之而來的配套產業就會過來。」周政說。
生態谷五年的研發過程中，也集合了中國農科院、中國農業大學、荷蘭的瓦赫寧根大學這樣的農業科研院所的資源，這些農業的上下遊產業資源也是中糧可以引入的。中糧（北京）農業生態谷總經理付建文介紹。
未來園區的產業種類將包括醫藥品研發、醫藥器材研發、醫藥品分裝、保健品、嬰幼兒用品、食品等，產品類型囊括了辦公、研發和高端生產車間，以及服務配套公寓。「有龍頭帶動，有平臺服務，產業就做活了，順著農業科技，延伸到健康產業來做，就寬泛了，產業的集聚性就會多。」周政說。
小企業為什麼要來？周政認為，這樣的農業產業平臺對中小企業有展示、營銷、研發、公關、交流多重意義。「前幾年可能租金低一點，運營起來困難一些，但是一旦這條路走出去，我們走到全國都是獨一無二的，可以用中糧集團整體拿地，在大城市郊區做大盤，誰都跟你爭不了。」周政說。
產城改造和城鄉一體
這項浩大的工程緣起於原北京市委書記劉淇在當地的一次調研。他問隨行的中糧集團原董事長寧高寧：英國、美國的大城市周邊，就沒有那麼一個亂糟糟的，叫城鄉接合部的東西，怎麼到了我們這兒就成了城鄉接合部了？這個問題能不能解決？
城鄉接合部是中國城鄉二元發展的特殊產物。由於土地管理割裂、人口大量聚集，使得道路、水系、建設混亂帶來的環衛、社會痼疾，成為中國很多城市的老大難問題。要作出改善，既需要充分考慮社會效益、也有高效的規劃建設要求。
按照規劃和協議，農業生態谷內的5個自然村將採取棚戶區改造的方式動遷安置，房山區政府為責任主體，中糧為實施主體。
項目用地達到淨地條件後，安置房建設用地採用劃撥方式供應土地，其餘經營性用地按程序入市交易。
據測算，三年後，該區域第一塊綜合開發用地進入二級市場時，地價有望達到2.5萬元/平方米。
近年，北京嚴控五環內用地建設，注重郊區縣產業和城市融合，地價飛升。「這確實是開發商共同面臨的窘境，也迫使我們做一些戰略性的決定。中糧有這個條件，也應該把這件事做起來。」付建文說。
現在無從得知中糧將從二級市場獲得的土地規模多寡，但產城鄉一體化改造的模式，開啟了政府、開發商和農民三者利益優化的可能性。
周政認為，這項工程可以將城鎮化的價值與農民分享。「把農民安排好，讓他們在居住、工作中可以獲得多種收益：第一，安置的收益；第二，農地流轉出來，有租金的回報；第三，流轉以後，可以做農場的工人；第四種收益還在探討，未來農民可能成立一個持股會，農業園、商業街，可以讓他們持股，每年獲得一定的分紅。」
按規劃，該地塊的二級開發商需要在商業地塊為各村共計1625人預留16250平方米商業用房，建成後無償移交村集體，用以解決失地農民後續生產生活問題。
付建文預計，產業規劃完成後，有望創造2萬個就業崗位。目前，智慧農場安置了將近200個農民就業。
現在，一個市委書記帶領十幾個相關委辦前來參觀，給出條件希望複製，成為常景。
在農業生態谷第一個五年發展戰略裡，要有兩到三個中糧智慧農場，實質性地在全國其他省市落地，同時和20個不同的一二線省市籤署戰略合作的框架協議，在第二和第三個五年計劃去實施。
在城市選擇上，付建文給出了參考指標：首先是經濟活躍程度高，人口密度大；其次，政策執行靈活，因為這種開發模式，涉及的政策實在太多。