近年來，主城核心區土地稀缺，少有供應是常態，核心商圈供地的情況幾乎是沒有。今年五月，江北區一反常態，在相繼成交兩宗地塊之後，近日，又預供應三宗地，此次預供應的三宗土地位置比五月成交的地塊位置更核心，有兩宗位於觀音橋商圈。如此核心的位置，地價能否刷新重慶土拍最高紀錄？
電測村、小苑地塊即將上線，實力pk灘子口「地王」
今年以來，為方便意向用地者提前開展實地考察和商務洽談，重慶市市規劃和自然資源局充分結合土地和房產市場行情，推出一批優質地塊，並以預公告的形式提前向社會發布。
此次江北區供應的三宗地，均為預供應土地，這三宗地塊分別位於電測村、小苑和苗兒石。其中，電測村和小苑地塊位於觀音橋商圈環道上，苗兒石地塊位於距離觀音橋商圈直線距離僅為1.5公裡。
接下來，我們先看一下地塊的詳細信息：
江北區觀音橋組團H分區H08-1/02地塊，商務用地；建築面積3.7萬方；容積率為2.4；該地塊屬於觀音橋商圈輻射範圍，商業、醫療、休閒娛樂等城市配套系統也相當完善；地塊附近有正在修建的軌道9號線，有公交站，交通便捷；
江北區觀音橋組團I分區I11-2、I11-3 、I13-1、I13-2地塊，二類居住用地、商業商務用地；土地面積78畝；容積率為3.7；該地塊位於電測村，與觀音橋商圈僅一條馬路之隔，配套成熟。
江北區觀音橋組團I分區I20-1、I22-1-1 、I23-1地塊，二類居住用地、商業商務用地；土地面積48畝，容積率為3.3；該地塊位於小苑，觀音橋商圈，配套成熟。
根據觀音橋商圈擴容規劃，在未來，觀音橋核心商圈面積將由1.5平方公裡擴展到3平方公裡，東邊向洋河片區延伸，西邊向小苑片區擴張，南邊向野水溝、三鋼廠片區推薦，北邊向鷂子丘片區延展。電測村、小苑這兩宗地塊，土地用途均為二類居住用地與商業商務用地，不難看出，是在為觀音橋商圈的擴容做準備。
去年，榮安以樓面價13549元/㎡拿下九龍坡區灘子口地塊，成為去年「地王」，也創造了重慶土拍市場的最高紀錄。今年五月，保利以28.29%的溢價率拿下的大石壩地塊，樓面價為11894元/㎡，是今年地價最高的地塊。
城市主城中心板塊的土地已經接近無地可拍的局面。像觀音橋這樣的主城核心，近年來，區域內少有新地供應，多為舊城改造、拆遷安置為主。此次預供應的電測村、小苑地塊，其位置核心程度以及配套完善程度，算得上是近年來土地供應市場最核心的地塊了。那麼，這兩宗地的樓面價，能否超越灘子口「地王」，我們拭目以待！
土地市場格局改變，核心區土地價值回歸
為什麼江北區今年一反常態，其實仔細推敲，會發現，土地市場格局正在發生變化。
自去年開始，重慶向北的呼聲就已經很小了，今年以來，高新區利好政策不斷出現，重慶向西正在扛起城市發展的大旗，這是不可忽視的事實。與此同時，這也說明一個問題，重慶向北的黃金十年，已經讓重慶向北的很多新區從一片荒蕪變成了寸土寸金，區域配套正在兌現。
回古重慶一路向北的十餘年，發展出了不少新區，其中，最熱門的板塊莫過於大禮照、中央公園、悅來、蔡家。從土地供應情況來看，經過多年的發展，有些板塊基本上已經開發殆盡，比如照母山板塊在2018年就已經無地可供，中央公園周圍的土地基本上也已經供應完了。
根據統計，從2013年開始，主城成交土地的建築面積幾乎就呈現出一路下滑的趨勢。 相比起2013年4813萬方的歷史最高點，2019年的量還不到當年的1/3。 可以明顯看出，重慶早已摒棄了過去那種靠天量供應來維持低房價的城市發展策略。未來的土地供應還將持續縮減。
不僅如此，根據2018年的土地出讓面積來看，出讓面積最多的十個板塊分別為龍興、魚洞、空港保稅港、西永、悅來、復興、茶園、南泉、歇馬、李家沱-花溪、茶園。上述的10個板塊中，其中4個屬於北區，其餘6個屬於西區和南區。
由此可見，早在2018年，北區熱門板塊的土地供應就已經很少了。
重慶整體土地市場的供應縮減，加上北區熱門板塊土地越來越稀缺，回歸核心區就成了一種趨勢。
棚改帶來供應，核心商圈土地供應增加
面對核心區價值的回歸，結合核心區土地本就稀缺的事實，如何打破這樣的尷尬就成了問題。
因此，近年來，重慶加大棚改力度，在煥新城市面貌的同時，也增加了核心區的土地供應。此次江北區預供應的三宗土地，都是拆遷來的。電測村、小苑地塊，主要是住宅拆遷，苗兒石地塊主要為廠房拆遷。
除了觀音橋商圈，根據九龍坡區2018-2020棚戶區改造及配套基礎設施建設項目（16片區）公示，今年楊家坪商圈周圍棚改相繼進入拆遷補償安置方案公示階段，相信過不了多久，楊家坪商圈的地塊也將上線。
重慶的土地供應逐步減少，釋放的信號也很明確，如果主城的土地成交量和商品房成交量都繼續維持當前的趨勢不變，那麼過不完今年，過去那些天量供地遺留下來的庫存量就將基本去化完，而市場的供求關係也將發生徹底的反轉。 這是拉動房價上漲的因素。
目前，觀音橋板塊的新房均價在17000元/㎡左右，在售新盤不多，有歐街92、招商城市主場、龍湖唐寧one、卓越皇后道。
隨著觀音橋商圈擴容的到來，加上核心地塊的上線，觀音橋板塊未來的房價必將走上一個新的臺階。
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