大宗南昌樓市情報
前兩天，朋友圈中介爆料，新建城的房子遭瘋搶。
據說是大降價，40套房子，交錢交到凌晨2點。
（淦房人！淦房魂！淦房人買房最積極！【裂開臉.GIF】)
通過中介發出的動態，可以看到，這40套房源均價大概在8500左右。
而根據貝殼找房網上的數據，新建城在售的二手房掛牌均價在10532元/平方米。
對比之下，這次賣出的新房價差在2000元/平方米左右。
折算100方的戶型，降價得有20萬！
為何會有這麼低的價格呢？是房子不好賣？中介故意壓低？還是說......
為了搞清這個情況，我準備去實探一下。
看之前，我們先來了解下整個項目的背景。
新建城項目位於新建區昌西大道與祥雲大道交匯處，於2014年9月21日由通源地產開發建設。
整體來看，新建城體量可以說是非常之大，總建設用地高達3000畝。
新建城規劃圖
其中商住用地地塊1700畝，基礎設施及公共配套設施用地地塊1300畝（含近300畝的中心公園），涵蓋住宅、商業、學校、公園、醫院等等業態。
現在B4區住宅已經交付，江西師範大學附屬新建城學校也已經在使用，大型商業配套萬達廣場也在建設當中。
形象一點形容的話，新建城儼然就是一座小鎮。
打車來到新建城（公共運輸差，開車比較方便），可以看到，交付不久的B4區，看著還很新。
有部分底商入住，不過還有很多空鋪在裝修入場。
關於低價房的情況，我諮詢了周邊的中介。
根據B4區周邊中介透露，那一批低價的房子位於B6區，就在在建的萬達廣場隔壁，說是開發商原先留下來是用於單位員工的福利房，所以多出來的這部分現房新房房源價格要低一些。
不過這也不是價格低的主要原因。
這些房源雖說是在萬達廣場商業的隔壁，但大多數都在7樓以下，並且是直面高架的那一排樓棟。
也就是說，按照這種房源定位，價格低一些也是自然的，可能優惠了大概幾萬塊。
不過要想到以後都要面對高架的噪音，這些凌晨2點還在交錢買房的人，當時是否會有點頭腦發熱呢。
在了解完低價房之後，我也諮詢了現在新建城B4區二手房的價格情況。
B4區住宅主力戶型是107方和136方，目前整體的均價一萬出頭，比網上掛牌稍微便宜個幾百塊錢一平。
比如一套107方三房戶型，毛坯，房東出價110萬的總價，折合單價1萬出頭。
單單從戶型來看還是不錯的，107方的戶型做到了三房兩廳兩衛設計，南北雙陽臺，通透性很好，可以說是比較舒適的空間格局。
另外，小區內還有107方的中間套戶型，價格要低一些，對比107方的邊套可能5-10萬左右的差價。如果帶上裝修的話，會比毛坯貴十幾萬。
周邊可對比的二手房也比較少，根據貝殼找房網的數據，瑞祥嘉苑掛牌的兩套房源均價在1w2，新建城對面的望城沁園均價0.89w。
數據來源：貝殼找房網
如果是要買這裡，大概率還是看好這裡的學區，我是比較建議買毛坯的107方邊套，自己裝修成本要低一些，大戶型不建議，有這個錢買哪裡不香？
說實話，社區環境做得真心一般。
這樣的地段，精裝價格要到1w2-1w3，品質卻和安置房差不多，價格似乎有點虛高。
可以看到，整個小區所有樓棟都是三十幾層的超高層，密密麻麻看著有點壓抑。
綠化也比較簡單，毫無設計感可言，細看很是粗糙。
包括也沒有一樓架空層設計，私密性很差，不如多花點錢買高層一點的房源。
說實話，小區內道路實在是夠寬，兒童遊玩設施在路旁擺設，我猜想是為了節省綠化成本，所以把小區內道路擴得很寬。
在這裡舉辦賽車比賽應該不成問題，不然也想不到能幹嘛。
難道是給大爺大媽跳廣場舞提供的場地？那真是有心了。
不過這個樓盤好的一點是，地勢高，大概率不會出現水淹家門的情況。另外項目也做到了人車分流。
入戶大堂雖說不大氣吧，但至少也是精裝修。
電梯著實有點寒酸，頂燈連個擋板玻璃都沒有。
地下室縫補的門禁系統，感覺隨時會掉下來。
然而這樣的細節呈現，可謂是比比皆是。
看完項目，不禁想到新力前兩天還在新建城對面拿了一塊地，據說要建新力物業總部。
圖源：洪城時刻
這宗大型商住用地，除了新力物業總部大樓外，還有住宅建設。
另外，根據規劃要求，該地塊內毛坯住宅最高銷售均價為11000元/平方米。但賣估計也賣不到這個價格，除非精裝交付，還可以提高一點價格。
此處攤手吐槽：新建城的庫存已經這麼多了，結果又有住宅項目來搶食，估計以後銷售壓力大著呢。
不過值得期待的是，新力拿下的這宗地還要配建7萬方以上的商業，加上萬達廣場，兩個商業綜合體的加持，這塊區域的商業配套算是比較完整了。
但總體來看，交通依舊是這裡硬傷，高架的阻隔，讓新建城與望城、欣悅湖板塊分割開來，有點」自立為王「的意味。
發展走向，難捉摸。
所以，新建城的價值兌現，還有多久呢？只靠學區嗎？