貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
與2020年的房地產「後開發時代」共同出現的，是一個頗為新穎的名詞——「新辦公生態」，這一理念或將為商辦地產打開新機遇，服務於一片更廣闊的市場。
2020-06-15
2000年，在北京房地產業闖蕩的馮侖認為，「必須終結傳統房地產」，萬通地產才能夠實現「輕裝前行」。
他看中了網絡經濟，在一系列大刀闊斧的改革下，萬通地產實現從「項目價值」向「品牌價值」的轉變，成功轉型並在資本市場上取得成功。
2020年，馮侖再提房地產「後開發時代」，與此前「營造危機感」式的論調不同，這次的「後開發時代」與另一個頗為新穎的名詞——「新辦公生態」共同出現。
「新辦公」一詞，伴隨著來自科技公司的「開放、協同」式辦公形態進入中國市場，近年來不斷衝擊著傳統寫字樓、格子間的辦公室形態。然而隨著聯合辦公模式的日漸沉寂，「新辦公」一詞也逐漸鮮有人專門提起。
不過這次，一位走進馮侖直播間的「90後」創業者，在「新辦公」這個詞的後面加上「生態」二字，引起了馮侖了極大興趣。
「商辦地產，這不是一個特別潮的領域，你能在舊的傳統領域做出創新的產品和服務，而且能夠做到持續盈利……我對這一點非常好奇，你是怎麼做到的？」
馮侖問。
「現在有新零售、新基建，我們的模式叫做『新辦公生態』。我認為它是一個行業的趨勢。」
賈凡，BEEPLUS創始人、執行長，給出了這樣的回答。
馮侖與賈凡在抖音直播間「馮侖風馬牛」對話
01
關於「後開發時代」
2016年年底，六十多家房地產企業董事長在馮侖組建的行業「聯盟」上達成共識：2016年是一道分水嶺，在此之前是房地產的「開發時代」，之後將進入「後開發時代」。
「開發時代」的房地產行業以單一的產品（住宅）和快消的模式（一次性交易）為最典型特徵，當今金字塔頂端的房企無不是通過這樣的方式實現開發規模的積累。
但馮侖判斷，未來的房地產市場將呈現出產品多元化、全生命周期和精細化運營能力為核心的趨勢。
直到今天，馮侖的判斷或許可以算是對了一半：各大房企開始向購物中心、寫字樓、物流、倉儲、教育、研發、大健康等綜合性項目開發領域進軍。
世邦魏理仕發布的《2020年中國區房地產市場展望》報告數據顯示，2019年，全國新交付寫字樓面積達到740萬㎡，為歷史最高值。而考慮延期交付等因素影響，2020年預計全國寫字樓新增供應或將達到750萬㎡規模。
而「錯的一半」是房地產行業在精細化運營能力的跟進上，似乎並沒有達到料想中的速度。
戴德梁行近期發布的全國寫字樓市場發展報告顯示，今年一季度北京、上海、深圳、廣州四座一線城市寫字樓空置率分別為13.8%，21％，24.6%，和5.2%。考慮到廣州寫字樓新增供應量偏低，且未來幾年廣州金融城、琶洲等新興商務區將有多個寫字樓項目集中交付，屆時廣州寫字樓市場或將面臨嚴峻考驗。
「傳統地產商的優勢在於它的重資金模式，有能力進行大規模的集中項目開發，所以我們國家有世界領先的開發投資強度。
但是項目交付後的運營管理是一門精細活，收益也是『細水長流』的，地產商轉型需要接觸這項業務，但他們往往不願，也做不好這門『手藝活』。」
賈凡認為，後開發時代的精細化運營若不能由地產開發商完成，就將給「地產服務商」創造極大的市場空間。而這也是BEEPLUS所選擇的發展路徑。
「房地產進入到後開發時代，一個特徵就是資產管理和空間運營。BEEPLUS在寫字樓這個細分領域能做到領先，非常了不起。」馮侖在直播中對賈凡說，「在後開發時代，地產開發公司特別需要你們，寫字樓的業主和租戶更需要你們。」
不做後端運營，是馮侖作為地產開發商的業務「定位」，在尋求開發項目「全生命周期管理」的時代，馮侖表示，自己作為地產的開發者，或許能夠與BEEPLUS一起，圍繞「辦公服務」產生更多合作的機遇。
OCEAN LINK@BEEPLUS上海空間
02
關於「新辦公生態」
回顧辦公空間的發展歷史，工業革命時期的「打字間形態」可以認為是辦公室的「1.0時代」，環境惡劣，毫無體驗可言。
信息技術革命時期，服務於流水線作業的「格子間形態」則是辦公室的「2.0時代」，員工就是螺絲釘，效率至上。
隨著鼓勵交流、靈感與創新的工作方式逐漸取代「流水線作業」，聯合辦公在一定程度上或許可以被作為辦公室的「2.5時代」，它用開放協同的空間形態，打破了格子間對靈感和效率的壓制。
但聯合辦公的商業模式卻始終未能成功。
各大品牌過度「網際網路化」的擴張思路，與商辦地產的客觀規律相悖。網際網路企業通過「燒錢」大量積累用戶，前期以虧損作為代價，而一旦用戶數量積累達到一定數量，成本便可快速攤薄，從而實現盈利。
然而對於進入傳統地產領域，做「空間生意」的企業而言，成本並不能隨著規模的擴張得到攤薄，「網際網路化」的發展思路只能帶來成本的一路飆升。倘若市場行情出現波動，空間的出租率下降，企業的財務狀況極易出現危機。
但不可否認的是，在這短短數年內，聯合辦公帶來的新辦公形態已然對「千樓一面」的商辦地產產生了深遠的影響，越來越多的集團企業、科技創新和獨角獸級公司開始主動尋求更具個性、更有「內容」的辦公空間。
賈凡認為，辦公室「3.0時代」的內核是對空間的內容打造和生態運營。
這一點得到了馮侖的充分肯定。
他認為，今天人們對於「辦公室」的認知，已不再局限於工作時間面對的一張辦公桌，而是延伸至人們工作時所處空間的每個組成部分，包括公共配套、生活配套，等等。
而所謂「新辦公」，應當為辦公場景賦予更多元化的元素。
那麼，「新辦公生態」這條路，有希望成為商辦地產領域的下一個「風口」嗎？
擁有近三十年房地產開發經驗的馮侖認為，這一理念或將為商辦地產打開新機遇。
馮侖舉了一個真實的案例：
他開發的一個項目，請了某國際頂級的設計公司負責空間設計。設計效果非常理想，但施工單位沒有能力將設計效果還原，項目的落地僅能達到「合格」的標準。
而在項目交付後，業主也並未在運營管理上投入足夠的成本和精力，導致短短幾年時間，項目的效果和體驗就已大打折扣。
馮侖認為，這個案例正代表了當下商辦地產的兩大痛點：
設計理念沒有實現「與時俱進」，這也導致我國縱有全球領先的投資強度，「千樓一面」卻仍是常態；以及對設計的還原能力和流程把控能力的不足，為客戶帶來大量成本浪費，其中既包括費用成本，更有人力、時間的成本。
「新辦公有幾個要素。
第一是辦公空間打造的整體化解決方案，這是針對過去行業的痛點；
第二是精細化管理的能力，這是今天行業所缺的東西；
第三是理念和文化，『Bring Life into Work』，將生活帶入工作，我們要定義未來人們的辦公空間應該長什麼樣；
第四是智慧辦公、智能化解決方案。」
賈凡說，「我們通過這種一站式的能力，加上國際化的視野和設計理念，去開創一個全新的辦公場景打造的模式和業態。」
03
「後疫情時代」
思考「面向未來的生活方式」
2020年初的新冠病毒疫情對社會經濟的影響還未散去。周期轉化漫長的寫字樓市場或許仍將需要一段時間來走出空置與降租的雙重壓力。
值得注意的是，辦公形態的改變，「個性化」辦公空間的需求凸顯，一方面是「千樓一面」的同質化項目已越來越難覓得租戶，但在另一方面，彰顯個性、滿足開放協作的新辦公形態的辦公空間已然成為搶手產品。
馮侖與賈凡的直播節目，現場就搭建在BEEPLUS為知名茶飲品牌元気森林和創投機構挑戰者資本打造的辦公空間內，直播的背景是頗具BEEPLUS空間特色的辦公配套——「自助飲品長廊」。
BEEPLUS把這些蘊含個性創意的巧思，並能滿足工作之外人性化需求的元素統稱為「X」元素，其中還包括午休艙、冥想室、糖果會議室等辦公配套設施。
例如糖果會議室，這個創意來自BEEPLUS設計研究院的一位設計師在一家糖果店看到的類似M&M豆裝飾的牆面。
「在開會的時候能隨時從牆裡掏出糖果吃，會是一件很幸福的事情」，出於這一想法，一間帶有「糖果牆」的會議室由此誕生。
BEEPLUS廣州IFC空間
這些看似離經叛道的元素，處處將BEEPLUS 「Bring Life into Work」的理念注入其打造的空間產品當中。
在空間產品的理念之上，賈凡已更進一步，開始思考空間對於人們工作、生活方式的影響和重塑。他所構想的「新辦公生態」，未來將不僅僅服務於辦公空間，而是服務於辦公空間裡的人，進而服務於一片更廣闊的市場。
「再往下走，我們會成為平臺型的公司，或者說生態型的公司。」賈凡說，「通過社群和智能設備，把辦公場景下的人連結起來，挖掘人們的消費需求、生活需求，用更豐富的空間產品和業態去滿足這些需求，提供更多場景下的解決方案。」
商業與地產
(ID:commercialproperty)
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