登記在夫妻一方名下、由一方還貸的「貸款房」,離婚時如何分割?

2020-09-05 一紙家書

【引言】

之前跟大家做過一些分享,在《 》中,談到了不參與婚變分割的三類財產;在《 》中,談到了婚變時可以分割的、跟對方「沒什麼關係」的三類財產。

婚姻與財產之間,往往存在很強的關聯性。人們對於婚姻總有著美好的嚮往,但是一旦涉及到發生一些不可調和的矛盾、甚至衝動的情況下,婚姻,會導致兩個人的關係從一個極端走向另一個極端——曾經如膠似漆,現在相目成仇。

婚姻變故中,有兩個必須要說清楚的事項:一個是關於子女的撫養問題,另外一個,就是跟利益有關的財產分割問題。

夫妻共同經營的結果,本屬於雙方,這個沒有什麼好說的。但是,爭議的焦點往往集中在這樣幾種情形:本來是你的,我也要分;本來你已經給我了,現在鬧離婚你還想再拿回去?……

有時候,財產爭執,已經脫離了財產本身——而是鬥氣甚至有報復的心理在其中。

現實中,婚變分割會涉及到一類很特殊的財產:貸款房。

這類房產,如果涉及到離婚分割的問題,會遇到什麼問題和麻煩?如何進行分割?在這裡,我們共同分析和探討一下。

【為財產分割犯難】

小慧與丈夫結識於一次朋友聚會,當時倆人相互留下好感,慢慢建立起了聯繫。後來倆人確定了戀愛關係,談了兩年左右的時間,走入婚姻。

兩個人的家庭情況都比較一般。不過雙方的父母都很開明,沒有向對方提出什麼要求。為了減輕子女們的經濟壓力,當時雙方父母在倆人辦理完結婚登記之後,各自出了一些錢,幫著孩子們湊夠了首付,倆人貸款買了一套房。公平起見,雙方父母出了均等數額的錢。因為小慧沒有購房資格,所以房產就暫時登記在丈夫名下。

雙方商量的很清楚,等小慧社保繳夠年限、有購房資格之後,再加上名字,而且事先都打聽清楚了,夫妻之間加名不用繳稅,很方便。

結婚之後,小兩口精打細算過日子,各自掙的錢分成三份,丈夫掙的錢用於償還房貸,小慧掙的錢用於家庭開支,倆人的工資共同拿出一部分,存到小慧名下單獨的一張卡裡面,作為夫妻倆的積蓄,不管存多少,一年下來總歸是個數。

剛結婚的那段時間,日子過的挺甜蜜,雖然生活中總有一些小摩擦。人有時候就這樣,哪怕一些很正常的瑣事,一旦「上綱上線」就引起大麻煩,慢慢的,一些小摩擦演變成大爭吵,動不動倆人就以「離婚」相互「要挾」。最後,結婚不到兩年的時間,雙方以「互相忍受不了」為由,下定決心:離婚。

雙方父母勸過好多次,本來也不是什麼原則性的大事兒,相互理解一下就過去了。誰知雙方在爭吵的時候,一直在指責對方的不是,似乎錯誤永遠出在對方身上。這種認知,實在無法調和。

到了這個地步,再維繫下去意義已經不大。照著倆人的說法,還好沒有孩子,年齡也都不大,早離,早各自安好。但是,真正糾葛的問題才剛剛開始……

丈夫提出來,房子歸他,倆人共同的存款不要了,歸小慧。他擺的理由很簡單:房子本來登記的是他的名字,每個月的貸款也是從自己的工資卡上划走的。但是考慮到小慧的父母也出錢首付了,這部分錢,就用自己還的貸款、加上倆人共同存款中自己那一部分抵掉。

小慧不同意。算算下來,自己爸媽出的那些購房款,可比存款多多了,而且貸款也不能算丈夫一個人償還的。再加上房價上漲,那點存款根本抵不掉,這麼做明顯是佔便宜。難道自己爸媽的錢白出了?最公平的做法,房子、存款,倆人平分。

剛開始的時候,問題就卡在這兒了:倆人對於財產分配意見不一,而且分歧很大。後來反反覆覆協商,算是達成一致了:所有財產,平分。

簡單了麼?一點不簡單。麻煩才剛剛開始——存款還好辦,最麻煩的是房子。

因為房子登記的是丈夫個人名字,就算平分怎麼分?離婚的時候,小慧已經有購房資格了,但是一打聽——想加上小慧名字還加不上。把房子賣了平分錢?賣不了!

這下子犯難了……

【為什麼這麼麻煩】

這類事情,現實中挺多的。涉及到婚變的財產分割,有意見不一致的——我就是要多分,讓你長點「記性」;有意見一致卻分割不了的——尤其是處於貸款期間的房產,協議簡單,但是後面讓人不踏實的地方卻很多。

我們從「財產」的角度,把這個事情從頭到尾捋一遍:

這套房子的產權歸屬。

這套房子,屬於夫妻共同財產。

這套房子,屬於是「倆人婚後由雙方父母各自出資首付、登記在了一方名下」的情況。

這種情況,不是看登記情況而定產權歸屬。而是看實際出資人——這也是一直在強調的一件事兒:與婚姻有關的房產產權歸屬,不僅僅是看登記情況,更重要的是看購房款從哪兒來的。

由雙方父母出資、登記在其中一方名下,視同為雙方父母對夫妻雙方的贈與。注意:這個跟購房發生在婚前還是婚後沒有什麼關係——從法理上,雙方父母是因為兒女們的婚姻才出的錢,不可理解為一方父母把錢白白贈送給子女的配偶。

所以,小慧的說法是對的:這房子屬於夫妻共同財產。至於份額,可以依據雙方父母出資額比例來進行分割。

婚後存的、花的錢的屬性。

房貸是用丈夫的工資卡償還的,日常生活花銷是小慧掙的錢,倆人還有一個登記在小慧名下的共同存款帳戶。

婚後雙方掙(花)的錢,也不是以「是誰的收入、是從誰的收入中划走」為判斷依據。倆人掙的工資、獎金等等,都是倆人的共同財產,跟登記在誰的名下沒有關係。所以:

  • 房貸不是丈夫一個人償還的。
  • 家裡的花銷不是小慧一個人支付的。
  • 小慧名下帳戶的存款不是小慧一個人的。

這些,全是夫妻共同的,所以,要進行分割的話,一人一半。

房產的分割。

這個事情裡面,最麻煩的就是房產分割。

如果僅僅談分割方式,「理論上」很簡單:

  • 如果倆人一致,歸丈夫一個人(歸小慧個人也是同理),丈夫要將首付款中小慧父母出的錢、倆人婚後還貸一半兒的錢(含增值),給到小慧。當然,未來的償貸責任,也由丈夫一個人承擔。
  • 如果倆人一致、還是繼續共有,那麼房產不分割,倆人今後共同承擔償債責任,均攤每個月的房貸就是了。

但現實中面臨的問題,遠遠不是「理論上」的事兒:

  • 無論是哪一方,可能都沒有能力一次性把錢拿出來。
  • 倆人繼續共有,小慧的名字也加不上,很困難。
  • 就算倆人同意把房子賣了分錢,也賣不掉,因為房子還有貸款,除非找到買家先把貸款墊上。

對於後兩種情況,必須要經過貸款方(銀行,作為「抵押權」人)同意。而多數情況下,銀行是不同意的。

而對於小慧來講,如果離婚之後、房子不加上她的名字,恐怕心裡不會踏實:實際操作中,丈夫可以「偷偷」賣房;就算還清貸款了,等到小慧要加名的時候,能不能找到前夫、前夫配不配合,還是未知數。

【共有貸款房分割的三種方式】

1.比較難、但是最「乾淨」的分割方式。

之所以貸款房難分割,核心問題在於多出一個角色:抵押權人。

可以這麼理解:抵押狀態的房子,不完全屬於產權人。所以,抵押權人不同意,就很難辦理。為什麼抵押權人不同意?這裡就涉及到利益和風險問題。

  • 作為抵押權人,變更共同償貸人是一件費力不討好的事兒。抵押權人總歸是要收回固定數額的貸款的,所以,有幾個貸款人無所謂。但是,一旦變更貸款人,回收的貸款數量不變(利益不變),卻增加了很多的人力物力投入(例如,要審核新增貸款人的資質等),性價比極低。
  • 作為抵押權人,如果同意變更,實際上增加了自己的風險。一旦變更成功,就意味著要同時向多位償貸人共同追債。一旦某一個人出了問題,就會導致貸款追回困難的風險。既費力、又不討好,還增加了自己的風險,所以,這種事兒寧可不做。

這就是變更貸款人困難的原因所在。

那麼,比較難、最「乾淨」的分割方式,就是把貸款還清了,讓房子乾乾淨淨、沒有債務。

當然,能不能找到錢,只能說:自己想辦法吧。

2.書面約定好。

這裡所說的「書面」,指的是兩種形式:一種形式是離婚協議書,一種是離婚判決書。

沒有爭議的情況下,屬於協議離婚,辦理離婚手續的時候,必須要有書面的離婚協議,其中約定好房產歸屬。有爭議的情況下,屬於訴訟離婚,由法院判決,其中,也會說明房產歸屬。

這種約定,雖然不能解決房產更名問題,但是,如果未來一旦產生風險,例如登記一方偷偷把房子賣掉了,作為另一方共有人,完全可以有權利追回補償——要麼追回房子(購買方屬於「非善意購買」),要麼追回售房款(購買方屬於「善意購買」)。

這是最簡單、但是心裡可能最不踏實的方式。這種方式下,一定要保留好那份「書面」的約定,這是作為自身利益保障的最重要的憑證

3.變更房產登記。

前面提到過:貸款房加名、更名非常困難。但是,並非絕對不可行,雖然概率很低。

這一點上,需要與貸款銀行進行溝通協商。若銀行同意,抓緊辦理房產更名手續,更改為兩個人的名字。這樣的話,任何一方都無權單獨處置房產。


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