2019年，南京最火的區域無疑是江北新區，當很多江北人把江北新區當成了新希望時。另一個地方正在被很多人悄然遺忘，它就是橋北。
橋北曾經是浦口區最早崛起的地段，這裡聚集了大量的人氣，盛極一時。雖然對於很多南京本地人來說，覺得橋北像是個城鄉結合部。但是對於很多寧漂來說，這裡卻是他們在南京安身立命的第一站。
說到橋北，不得不提的還有這邊的三個超級大盤：天潤城、威尼斯水城、明發濱江新城。據了解，它們的二手房成交量也是區域內前三。本文主要聊聊這幾個小區。
天潤城
據網尚研究院數據統計，去年一年天潤城共成交1400多套房源，位於南京成交量排行榜首位。
眾所周知，天潤城是橋北名副其實的超級大盤，2萬多戶，常住人口接近10萬人。曾經有人調侃，每個南京人都有那麼一個天潤城的朋友，如果沒有，說明你的圈子太小。
那麼天潤城有多大呢？
從一街區到十六街區，天華東路到百潤路，天潤城分散在以地鐵站為中心的四個方向，不少街區還有南北之分。如果每個街區走一遍，要花上大半天的時間，665路公交車也要在天潤城停留好幾站。而且因為盤大，天潤城的房屋市場一直很活躍。附近的中介數不勝數，據傳有180家之多。
365二手房上顯示，目前該小區掛牌房源有1000多套，其中12街區的掛牌量最大，有260多套。可以說，盤子大，房源多，也是小區成交量大的原因之一。
此外，就是小區的掛牌價很低，目前均價在2-2.2萬/㎡左右， 這個價格放眼整個南京都很少見。因為價格對於剛需很友好，這裡的購房主力軍就是想要安家南京的寧漂們。
很多人會質疑，體量這麼大的一個小區，物業管理一定很困難吧。其實說到天潤城的二手房，就不得不提小區換物業之路，在經歷了外爭內鬥後，1-4街區在去年年初換了銀城物業，5-7街區也在去年6月換了銀城物業。
現在雖然有品牌物業加持，小區環境有了一定的改善，但是小區存在的很多問題，也不是換個物業就可以解決的。有業主吐槽到：小區房價幾乎3年沒漲了，即使換銀城物業也拯救不了......
值得一提的是，這個小區因為盤子太大，小區內人員混雜，周邊交通異常擁擠。有人說第一次到天潤城的人，一定會被地鐵口成片的電動車和自行車嚇到。是的，上下班高峰期來到這裡，真的是寸步難行，不住在這裡的人很難體會到。
據中介透露，天潤城十六街區、十二街區、九街區、十街區房齡比較新，這些街區的成交量也是比較大的。
從掛牌來看，目前一套90平左右的兩房掛牌總價在215萬左右，70平左右的掛牌總價在165萬左右。
另外，從成交來看，總價在200萬以內，87平左右的兩室房源成交量比較大。
小戶型成交價高點，單價在2.5萬每平左右。
據中介介紹，這些購房者中外地人來這邊置業的佔大多數。其中不少是作為來南京置業的一個前期緩衝，後期小區內有換房需求的業主也比較多。
很多人會擔心住在這裡生活質量太差。其實在這裡，該有的配套一個不少，教育上已經有琅琊路小學進駐天潤城，商超配套上有天悅城、印象匯等，再遠一點就是大洋百貨。某種程度上來說，住在這裡，不比主城一些老小區差。
威尼斯水城
威尼斯水城和天潤城相鄰，項目總共佔地300萬方，總建築面積約450萬方。小區共分為三個社區，其中1、2、3、4、5、9、11街區為啟新社區，6、7、8、10、12街區為潤江社區，13、14、15、16、18、19、20街區為水城社區。
只是從上圖劃分的街區看，也能感受到盤子的龐大。而威尼斯水城和天潤城不同的一點是，這個盤不光體量大，而且開盤周期跨度也大。
365網站上顯示這個小區是從2010年已經進行銷售了，距今已有10年了，依然有房源在售。目前在售7、12號樓，建築面積89、114、123㎡，銷許均價20500元每平。
去年威尼斯水城加推了十九街區的新房，不少人前去報名。可以說，新房的不斷上市，也對小區二手房造成了一定的衝擊。
目前小區的掛牌均價在1.9-2.1萬/㎡左右，和新房的價格相差並不大。
從中介那了解到，購買威尼斯水城的客戶和天潤城基本相當，總價200萬之內的2房也是最受關注的。
另外，前期開發的房源更靠近地鐵，在銷售時也是更具優勢。從去年的成交數據來看，共成交1200多套，僅次於天潤城小區。
當然，小區享受的配套和存在的詬病和天潤城也是差不多：交通擁擠，人員混雜，但基本的生活配套還是可以滿足的。
明發濱江新城
明發濱江新城也屬於橋北板塊，不過明發濱江新城成交量大的原因不是因為價格，也不是因為體量，而是因為學區。據了解，這個小區是江北頂尖公辦中學南京一中明發濱江分校的學區。
即使在橋北，明發濱江新城的配套、學區是數一數二的，但房價依然賣不上去，有業主吐槽就是因為小區管理不行，因此怒換業委會！
據了解，明發濱江新城這個小區共分為三期，從位置來看，三期更靠近3號線柳洲東路站地鐵口，房齡上較前兩期也更新。
但從掛牌來看，三期卻是價格最低的一個，只有20869元/㎡。此前我同事實探時發現，三期環境較差，租客較多，估計這也是影響房價的主要原因。
從中介那了解到，明發濱江新城購房者，有一大部分是周邊居民置換過來的，基本都是為小孩上學考慮。
寫在最後
以上橋北的三個小區，都有些共同的特徵。比如小區周邊配套成熟，而且盤子都不小。另外，就是小區的價格優勢比較大，總價基本都是在200萬左右就可買入，對剛需很是友好。個人覺得如果考慮孩子上學，以上三個小區中，首選還是明發濱江新城。
或許在外人看來，生活在橋北並不高大上，但事實上這裡的人們都過得很快樂。生活是自己的，和他人無關。祝願大家在新的一年都能安居樂業，日子紅紅火火。