我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐您好，新人一枚，北京高校碩士剛畢業，在金融街工作，有北京戶口，目前計劃買房安家，現金子彈300w，暫想以後結婚生子(5年左右)後再置換學區房，不知考慮是否成熟？目前想買總價600w以內房，無新房癌，想上班通勤60分鐘以內，目前看了地鐵站草橋附近小區，考慮之後地鐵19號線開通，可直接通金融街上班方便。問題1:請問是直接買學區房還是以後孩子6歲再置換？問題2：煩請推薦適合我情況的小區及入手單價？東西南北位置不限，但想靠近金融街？感謝！
回答：學區房需要時候再買，不用提前草橋一片是豐臺不多的價值窪地，建議淘次新單價6左右的標的為主，看下 草橋欣園、戀日花都
提問：房姐，您好: 請問南四環馬家樓橋新發地附近的疊拼風格與林現在價格6.1萬將來走勢如何，能不能升值？房子是2006年的房子。(地鐵19號線新發地站以及新機場線開通後） 南四環和北五環西小口比將來哪個區域好？是否可以從南四環換到北五環？北五環的世華龍樾怎麼樣？(現在賣的也特別慢） 北五環外面北清路沿線的朱辛莊領秀慧谷房價走勢如何？是否值得長期持有？ 海澱蘇州街的學區房是否還能升值？ 還有就是房山良鄉南邊的官道這塊的限競房將來能有發展嗎？比如中海金樾和著和旭輝城項目。能不能搭上京雄快車。 謝謝！
回答：新發地住宅較少，而且大片荒地林地，未來如何規劃如何落地現在不好說。6+的價格不建議入，存在長期站崗的可能。領秀慧谷的品質在回龍觀區域算不錯，相對較新的次新，屬於領漲盤，5左右的價格可以考慮北京投資不選學區房，只作為功能使用房山良鄉沒看到長期價值，不建議入。
提問：房姐，目前手裡有150萬，我和lp準備在四環周邊入手小戶型減少通勤壓力，目前看好馬家堡和豐臺科技園一帶，您覺得這哪個位置有好一點二手房，交通方便些，環境好些，謝謝！
回答：馬家堡，角門典型的豐臺面貌。 超大型老小區居多，缺少新鮮商業引入整體缺少活力，三環路和鐵路對交通有一定影響。 優勢也很明顯，距離南站一站地，角門10\/4雙地鐵，距離19號線也不遠，首地大峽谷還不錯。 區域內看機會淘價格。 豐臺科技園空關太久，北京人口又內捲化，這個邊緣地段難成氣候。草橋板塊可以重點關注下。
提問：房姐，看到有數據說深圳房價排名第一，北京五年之內還會漲嗎？兩個城市中哪個發展潛力大
回答：北京上海廣州現在都是好的入手時間點。我反對只站在深圳這個城市看深圳，要站在全國的角度。深圳的優勢，上海有，北京有，廣州也有。但為什麼只有深圳走出獨立行情？這就是短期看政策，我們保持要警惕。至於後市，相對謹慎吧，深圳核心區這一波炒作挺嚴重的，如果你想買，一定要找到價格合理的個盤。或者等深圳不這麼熱的時候，價格吐回去一點再入手。而且，買過房之後，未來2~3年都要有合理而充裕的現金流。如果是孤注一擲頂格上，追高現在不建議。只要北京還是中國的首都，它始終都是中國最強大的城市。樓市上漲，核心原理是紙幣的印刷；只要紙幣存在，我們永遠生活在一個通脹的社會；房子的標價，註定會從3萬變成30萬，甚至更高。至於每個城市具體的漲多漲少，一方面取決於城市本身供求關係的緊張程度，另一方面則是新增紙幣的優先級。在紙幣這一點上，作為全國唯一的ZZ中心，北京有著特別的優勢：1.所有新增紙幣，是一級級往下放的，第一輪是北京，接著才是上海，深圳。城市等級不同，決定了拿到錢的先後順序。2.作為ZZ中心，所有的城市和權貴，都會向北京集中。無論 old money 或者 new money；3.在北京巨大的城市地位優勢的另一面，是北京樓市緊張的供應。北京一直在嚴控人口，但產業和城市地位對於外來人口的吸引力仍在，畢竟整個北方，幾乎沒有第二個更好的城市，北京對整個北方城市是沒有對手盤的。從官方數據來看，這兩三年來的人口總量並沒有明顯的減少，只是增加緩慢，但相比於同為一線城市的上海，北京在人口的結構上明顯表現出更加年輕的狀態。放到全國，北京的房價未必是漲的最快的，但是北京的住宅，存在嚴重的供不應求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，發展最難，因此在所有城市之中，也是病情最為嚴重的。明星大腕，大佬們，都要在北京牽線搭橋。這也就導致了，所有的頂層人物，大部分都有在北京置業的需求。從各個地方zf熱衷於在北京開設駐京辦搶地盤，就可見一斑。每一次大漲，之後都會面臨2年左右的恐慌期：成交量下跌，再長期保持平靜直到慢慢抬升。這種偶爾產生的短暫性下跌，本質上更接近於大漲後回吐；就像一場大勝的戰役中，一些士兵因為興奮而冒進，輸掉幾次小型戰鬥，對於最終的結局並不能做出什麼改變。綜上，任何時候都不要看空北京樓市。
提問：房姐您好，目前我在豐臺七裡莊附近工作生活，年前賣掉大興黃村的首套，目前現金260，作為二套首付，打算購總價400內想買70平左右小兩居，看瞭望園東裡，怡海花園和新華街附近的板樓，發現前兩個小區樓層戶型理想的預算得在430+，除非朝向樓層不好的在400內，新華街一帶可以但是環境不太好，如何選擇？犧牲戶型樓層還是小區環境還是挑選面積再小一些的？
回答：建議犧牲戶型，只要不是太過畸形長期看影響不大，而且仔細淘也可能撿到性價比不錯的標的誰的中介費少用誰，服務質量差不多
提問：房姐您好，買房自住，希望方正戶型，貸款只能算二套，手裡無任何貸款記錄，1200的現金1，太陽宮，或者三元橋（裘馬都，鳳凰城），望京，順義，哪個地方更適合居住還有升值空間？2，1200想買1600的房子，可以怎麼操作3，鳳凰城143平米的戶型，總價談到多少合適？4，現在買還是觀望疫情之後的情況？謝謝您
回答：這三個地方推薦望京，按二貸能買入鳳凰城品質高，配套優，交通斷頭路是最大缺點，單價9以內有性價比，有合適的即入
提問：房姐你好，SDSF的剛需上車房，子彈不多110以內。最近去看了04-08年酒仙橋梵谷水郡，炫特嘉園一期的開間，還有東三環到四環幾個80-95年期間的一局和小兩居老公房（潘家園南裡，東裡，雙龍南裡，松榆東裡），考慮到買房後不會直接住，而且可能會是過度房（這個要看是否結婚要孩子的情況，如果3年左右結婚有孩子可能不會很快過度），現在很糾結。不知道上車房應該買在哪裡，而且老公房只能選擇商業貸款（會多交利息），公積金+商貸組合貸不划算（貸款時間短，月還款壓力大），結合我現在的情況請教一下，希望能給得到一些專業的建議，謝謝。
回答：上車盤就選公房 房齡選90以後。不用糾結貸款 ，壓力過大就選商貸，後期你會改善置換，也就是說你的利息只是多交了幾年而以，折算下來並不多
提問：你好，工作在望京 想買一套二居或三居 但是首付有限 大概能拿出來160左右 如果用接力貸可以有首套房資格 現在在看tty 位置可以嗎？或有更好的推薦嗎？現在這個行情您建議是趕緊買呢，還是說今年買就行不用那麼急？
回答：tty也可以就是標的會很少，另一個選擇就是東三環單價6.5以下的老房子，由於瘟疫事件，上半年都屬於比較好的窗口期，淘到性價比高的在入手
提問：想問一下房姐，使用拆骨法怎麼計算不方正面積的價值？
回答：比如一套犄角戶型，我們把犄角影響的面積減去，剩下的面積再算單價，如果是市場價，那麼相當於白送一個犄角。
提問：房姐你好！首問，目前北京有一套兩室兩廳在蘋果社區，還投資了一套不大成功的林肯公園複式的商住（要賣需要割肉）。目前兩套分別有少量公積金貸款和商業貸款，都在出租，用租金在雙井租了一個居住品質比較好得大平層。目前有子彈150W,想通過父母的sfsd資格，接力貸方式在雙井大望路周邊入手一套大一居或小兩居，兼顧父母居住和投資功能。還款能力在每月3W。目前看了蘋果社區南區小一居，總價420 W；九龍花園一居,總價400W;後現代城一居，總價370W.以及雙井周邊的老破小總價在370萬.想請教房姐入手哪個小區比較好呢？
回答：150首付推薦 緊湊兩居公房，不要買一居雙井和勁松周邊都可以淘另外商住建議出掉，或者抵押出來，湊成全款入老破小
提問：姐，麻煩您了。請問通惠家園惠民園六層的複式154平，貸款160，次抵貸一般能貸多少？抵出來的錢在哪投資合適？有參考的小區嗎？大概多少算筍呢？流水不多的情況下，預留多少供血？給您添麻煩了。
回答：剩餘的5-6成，投資位置需要看你子彈數量，以東面為主，望京、常營、朝青都是可看板塊，預留至少1年月供，2年比較安全
提問：房姐您好，我現在有北京工作居住證，sfsd資格，子彈250左右。我目前在中關村工作，老婆在國貿，想購置一套兩居室。目前看了立水橋附近【北京北】小區一套89平兩居，總價475，首付245；另外還看了大望路地鐵口【光輝裡】小區一套56平小兩居老公房，總價465，首付177。兩處房源都是滿五年。1. 子彈250，按照精華帖的內容可以買到總價更高的房子，房姐有沒有建議的區域或小區？2. 北京北兩居是否值得買？立水橋片區附近還有別的小區可以推薦麼？3. 天通苑和立水橋離的很近，這兩個區域房姐推薦哪裡呢？4. 光輝裡小區小兩居單價超過8w，感覺性價比不高，房姐的建議是？
回答：250首付 買入500+的標的沒問題，從性價比來看立水橋不如天通苑推薦看500+的天通苑大面積8W的光輝裡肯定不看的，7萬左右才有性價比另外推薦看下 朝青、常營片區
提問：美麗的房姐好！加入會員不久，看了精華，收穫頗豐。有牡丹園東裡老公房小兩居，老人在住，老人80了。另外16年初買了琨御府商住在租，月租9000。目前沒有住房需求，想資產增值想調換一下這兩處房子，換成三居室，想聽聽房姐建議，萬謝！
回答：商住肯定不值得長持趁早出手，牡丹園是對接中關村的居住板塊，基本只有純居住屬性，配套，商業都很差 也不值得長持建議向望京或者雙井、朝陽公園選籌
提問：房姐，我朋友有預計買500左右的房子，想考慮大興有推薦的小區嗎
回答：大興區很大我們通常所指的大興，往往是4號線大興線沿線；8號線南段通車後。加上了瀛海等部分板塊。從實際市場的價值來分析，大興線黃村以南，購入總價最好不要超過500萬，流動性容易受限，即使是龍湖天街這樣的標杆，大戶型的成交佔比低和折價十分明顯。而黃村北面，棗園高米店西紅門等地區，品質次新類房產，部分可看500萬往上。但是這類情況，又容易受到房產本身溢價所限制。綜合來說，大興線雖然有15公裡的絕對距離，但由於屬於同一類需求，地段價值沒有明顯差距，價格十分接近，總體上仍然以250-450萬作為主選。超過500萬的市場，我們有更多更優的選擇。
提問：房姐，我大概是270萬首付和30多萬的信用卡，現在買房需要提前多久準備流水？怎麼做流水？流水必須是月還款的2倍以上嗎？
回答：買房需要提前多久準備流水？首先要看你有多少錢？可以買到什麼樣的房產？達到這樣的目標，需要採用什麼樣的貸款方式？另外除了房貸本身，是否還要增加其他授信負債？這樣就要進一步計入首付流水的計算。以及，根據貸款方式的不同，所需要的流水類型和金額，最後再推導出流水的正確做法。30萬信用卡粗約20萬資金，相當於290萬的首付，如果在選籌，評估和貸款三者上都做到達標，房姐客戶案例來看基本買到約600-720萬的房產居多，貸款400萬上下。按揭貸款可以憑收入流水和收入證明溝通銀行，前提還要綜合你的徵信資質，個人其他負債，工作單位等。如果是抵押貸，相對寬鬆一點。理論上需要2倍，實際執行中有各種情況。規律是：貸款總額越高，對流水的要求就越嚴格。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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