來源：投資時報
2019年，在歸母淨利潤增速還算亮眼的同時，我愛我家營業收入及毛利的增幅較小。在擴張計劃下，其在職員工數量卻較2018年減少近9%。此外，該公司「相寓」在管規模下降，平均出房周期延長
標點財經研究員 黃鳳清
春節過後的很長一段時間內，昔日在各小區忙碌穿梭的房屋中介經紀人，沒了蹤影。受新冠肺炎疫情影響，小區實行封閉管理，線下帶看受阻，房屋中介公司業績備受打擊。
作為國內首家登陸A股主板市場的居住綜合服務類企業，頭頂「房產中介第一股」光環的我愛我家控股集團股份有限公司（下稱我愛我家，000560.SZ）今年一季度的業績數據引人注目。其2020年一季報顯示，報告期內營業收入同比縮水50.55%，歸屬於上市公司股東的淨利潤（下稱歸母淨利潤）虧損1.63億元，扣除非經常性損益後，虧損額擴大至1.66億元。
而在2019年，我愛我家歸母淨利潤同比增長31.13%，乍看之下表現不俗。但標點財經研究員發現，在歸母淨利潤增速還算亮眼的同時，該公司營業收入及毛利的增幅較小；在擴張計劃下，在職員工數量卻較2018年減少近9%。此外，其長租公寓品牌「相寓」規模下降，平均出房周期延長。
2017年，昆百大A完成對北京我愛我家房地產經紀有限公司（下稱北京我愛我家）控股權的收購，後者從而實現曲線上市。按照當時的業績承諾，北京我愛我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日實現的扣除非經常性損益及募集配套資金影響後的合併報表口徑下歸屬於母公司股東的累積淨利潤，分別不低於5億元、11億元及18億元。截至2019年12月31日，北京我愛我家累計扣非歸母淨利潤實現18.75億元，踩線完成對賭，業績承諾達成率為104.17%。
自完成重組以來，我愛我家最高市值出現在2019年4月9日，盤中市值一度達到199.28億元。而截至2020年5月26日收盤，其市值為73.02億元，較峰值時大幅蒸發63.36%。
營收增幅不足5% 員工減少近9%
我愛我家2019年年報顯示，該公司去年實現營業收入112.11億元，較2018年增長4.86%；實現歸母淨利潤8.27億元，同比增長31.13%。而根據其營業收入及營業成本計算，2019年毛利同比增長5.98%。
在營收及毛利增幅均不大的情況下，我愛我家的歸母淨利潤如何實現三成以上的增長？
標點財經研究員發現，這在一定程度上仰仗於其主營業務之外的收益增長。具體來看，該公司2019年投資收益為0.43億元，同比增長8.61%；主要由政府補助構成的其他收益達0.79億元，同比大增51.33%；公允價值變動收益則由2018年的-0.37億元增長至2019年的0.74億元，主要是由於交易性金融資產（大部分為理財產品）產生的公允價值變動收益由負轉正。投資收益、其他收益、公允價值變動收益3項合計約1.96億元，同比大增259.64%。
此外，其營業外收入亦增厚了業績。我愛我家2019年營業外收入為0.41億元，包括罰款收入、違約金等，同比增幅達57.83%。
若將非經常性損益剔除，我愛我家2019年扣非淨利潤為7.35億元，同比增幅僅12.28%，遠不及其歸母淨利潤增幅。
在2018年年報中，我愛我家提出，未來三年計劃實現業務覆蓋國內主要大中城市70 座，門店達1萬家，經紀人數量達10萬人，房屋資產管理規模達100萬套的戰略目標。
一年過去，進展如何呢？2019年年報顯示，我愛我家主營業務覆蓋國內19個主要一二線城市，門店總數超過3400家，擁有員工近5萬人，與三年目標相比仍有較大距離。要想實現目標，未來兩年需大舉擴張51座城市，增加超過6500家門店，經紀人數量至少增加5萬人。
然而，在2019年，其員工人數不升反降。至2019年末，該公司在職員工數量為47864人，相較2018年末減少了4551人，減少幅度為8.68%。其中，銷售人員共39857人，較2018年末減少3475人，降幅為8.02%。
我愛我家營收、歸母淨利潤、扣非淨利潤一覽（單位：億元）
數據來源：公司年報
相寓規模收縮 出房周期延長
公開資料顯示，我愛我家自1998年開展房地產經紀業務，當前形成了以房地產經紀為核心業務、協同發展房屋資產管理業務和商業資產管理業務的格局。
其中，房地產經紀業務包括二手房業務、新房業務及海外業務；房屋資產管理業務主要是相寓的運營；商業資產管理業務運營產品涵蓋社區購物中心、沿街商鋪、步行街、寫字樓等多種商業形態，其中「昆百大」專注於大型購物中心的運營管理，北京我愛我家2019年5月收購的湖南藍海購企業策劃有限公司則是社區商業及商業公寓銷售運營專業服務商。
我愛我家表示，公司於2015年提出多元一體化五年發展戰略，歷經五年，通過業務布局的迭代調整，公司二手業務收入貢獻佔比下降至50%左右，多元化戰略基本達成。
從該公司2019年的營收構成可以看到，其經紀業務營業收入僅小幅增長4.26%，在公司營業收入中的佔比為51.01%，較2018年的佔比略低。新房業務營收同比增長16.50%，在公司營業收入中的佔比由2018年的15.29%提高至16.99%。資產管理業務營收同比增長13.13%，佔比由2018年的15.48%提高至16.70%。
不過，經紀業務依然是我愛我家主營中毛利率最高的業務，2019年為34.26%，且較2018年提高6.49個百分點。而新房業務、資產管理業務的毛利率均有不同程度的下降，對公司整體毛利率形成拖累。其中，資產管理業務的毛利率為21.22%，較2018年下降2.87個百分點；新房業務毛利率為19.75%，較2018年低出9.11個百分點。
新房業務和房屋資管業務被我愛我家寄予厚望。其在2019年年報中提及，在2020年的業務拓展計劃中，將提升新房業務、房屋資管業務的收入佔比，包括實現相寓保有量的增長。
但從某種程度上講，相寓在2019年的發展並不十分理想。對比2018年、2019年的數據來看，相寓在管規模在2019年逐漸下降，2018年末、2019年6月末、2019年9月末、2019年末依次為30.3萬套、29.24萬套、28.5萬套、27.6萬套，2019年一年減少了2.7萬套；相寓2019年全國全年平均出租率達95%，與2018年相當，後者為94.9%；2019年全年平均出房周期為12.6天，而2018年只要9.7天。
對於相寓規模的收縮，我愛我家解釋稱，通過研判租賃市場的變化趨勢，相寓自2019年年初開始就主動調整布局，降低不良庫存，堅持以運營周轉效率為核心策略，聚焦租賃需求穩定提升的區域。
相寓在管規模逐漸下降（單位：萬套）
數據來源：公司年報、半年報、季報