富力如何將紅線變綠?城市更新和酒店項目仍是壓在頭上的兩座大山

2021-01-13 紅商網

  而富力地產2018年末權益土地儲備面積中,一二線城市佔比為41.62%,三四線佔比為58.38%。

  成本也是優勢之一,由於推出了更多地價便宜的項目,富力近三年內每平方米土地及建築成本一直處於下降趨勢。2019年,該數據由2018年的5780元/平方米微升到5810元/平方米,2020年上半年則下降至5560元/平方米。

  數據來源:企業公告,觀點指數

  此外,2016年末富力土儲成本為1700元/平方米,2019年末才升至2600元/平方米。眾所周知,富力2020年在招拍掛方面並不活躍,半年新增243萬平方米土地,土地成本為2469元/平方米。

  與之對應,富力地產2020年上半年平均銷售價格為每平方米11970元。

  不設限的資產處置

  事物總有兩面性。

  積壓大量資金的城市更新和酒店兩種重資產項目,依舊是壓在富力頭上的兩座大山,因此需要嘗試其他更快捷的變現手法。

  最近11月份,李思廉接受採訪在談到要如何將紅線變綠時,就曾列出三種方法:第一,是按預售證來銷售房子,即加快銷售促回款。第二,要賣一些已經蓋好的投資性物業,包括寫字樓和酒店等。第三,找人合作開發項目,或者賣一些項目股權,這部分涉及住宅項目以及城市更新項目。

  據了解,富力地產2020年原定計劃出售約120億元資產,以達成降負債目標。惠譽則透露,該公司資產處置將不限於120億元,因為富力擁有大量投資性房地產(截至2020年9月末市值約370億元)和酒店(市值約540億元)的投資組合可以變現。

  早在2020年1月份,富力就以10億元代價向建業地產出售河南建業富居投資有限公司10%股權,並由此將鄭州高新區五龍口村、花園口鎮兩個開發超過5年的舊城改造項目出表。

  另一方面,城市更新項目實際上也是一種出表的土儲,未轉化之前不算入土儲面積,因此土地的負債、所積壓的資金並不會體現在財務報表上,這也是富力看重這種土地獲取方式的原因之一,可以將真實土儲隱藏到城市更新項目中,以達到在財務報表中降低負債水平。

  2019年12月至2020年4月份,富力地產將大同恆富物業服務有限公司、天津華信物業管理有限公司和富力物管板塊主體——廣州天力物業發展有限公司,分別以500萬元、500萬元和3億元價格出售予兩位大股東李思廉、張力旗下的投資公司。

  由此,最直觀的體現為富力減少了員工,得以壓縮薪酬支出。資料顯示,截至2020年上半年,富力旗下員工數量由2019年末的6.2萬人下降37.01%至3.9萬人,對應的人力成本則下降18.89%至14.6億元。

  通常來說,開發商之所以將物業公司分拆,通常是為了推動物管板塊以更高估值上市,一方面剝離資產降負債一方面獲取IPO收益。但此次富力直接將物業公司出售予大股東,未來即便完成上市,收益也是歸大股東而非富力地產所有。

  8月初,富力地產與黑石集團談妥初步意向,宣布向後者出售廣州國際機場綜合物流園70%股權。11月9日交易完成,最終出售價格定為44.1億元。

  另據稱,富力在同一時間以約15-16億元價格,出售了廣州珠江新城某座寫字樓的權益。

  9月份,富力再傳未來10個月內將在新加坡交易所落地一筆REITs,以該公司2017年向萬達收購來72家酒店作為底層資產。

  11月21日,富力與中國人壽集團駐瓊機構籤約,正式向後者出售海口大英山中央商務區富力首府柏麗廣場,但並沒有披露具體成交價格。資料顯示,這棟9層高物業的總建築面積約為1.5萬平方米。

  最新消息還顯示,富力正向某家國企出售位於海南陵水縣的富力海洋歡樂世界的部分股份。另外,據稱富力旗下廣州天河區廣發證券總部大樓40%股權、黃埔筆村舊改項目亦被擺上貨架。

  早前,惠譽就曾稱:「該公司正與投資者就出售一些房地產開發項目中的股權進行深入談判,這可能使該公司在2020年底前再融資60億元人民幣。」

  總的來說,富力截至目前通過處置資產已經收回的資金或有70-80億元,雖然低於原定的120億元目標,但仍是一筆可觀的資金流入。

  流動性的另一扇窗

  如何在2021年1月1日前「變綠」,成為眾多房企迫在眉睫的工作。

  根據半年報數據與「三道紅線」的具體標準作對比,富力地產被認為是踩線最多的企業之一。

  但情況正在好轉,富力全年的防守性經營是行之有效的。

  截至2020年9月末,富力剔除預收款後的資產負債率錄得約為68.3%,較年中數字下降約2個點,已經成功達標(在H股報表中,主要是剔除了合同負債,但合同負債不能完全和預收款對等)。

  年內,富力的淨負債率下降表現最為明顯,截至9月末該數據已經從年中177%下降至約166%,完成了管理層年中作出的承諾。

  數據來源:企業公告,觀點指數

  同期,短期借款由2019年末的141.2億元降至2020年三季度末的93.5億元,1年內到期長期負債則由481.5億元升至三季度末的659.2億元。

  有息負債總額雖然從2019年末的1971.4億元下降至第三季度末的1816.77億元,但短期負債佔有息負債的比例升至41.4%。

  數據來源:企業公告,觀點指數

  富力比以往任何時候都要面對數額較為龐大的到期債務,來自惠譽的數據顯示,截至2020年9月,富力地產有約360億元債務將在12個月內到期或回售。

  與之相比,截至   2020年9月30日富力持有359.5億元現金餘額,基本能覆蓋一年內到期的債務,但這些現金餘額中包含有不明數額的(富力並沒有披露相關數據)受限制現金。

  根據半年報數據,當時富力現存359.95億現金中,能即時動用的為179億元。

  不過受到保守土地策略和積極資產處置影響,富力2020年經營性現金流在2012年轉負之後首次出現轉正。繼截至半年度經營活動產生現金流量淨額錄得74.35億元之後,該數據繼續在第三季度轉好,進一步增長至188.45億元。

  未來一段時間內,富力存在的壓力表現在這些方面:「截至2020年9月,富力地產有360億元的資本市場債務將在12個月內到期或可回售,其中包括40億元人民幣將於第四季度到期,另有192億元人民幣和86億元人民幣的債務分別將在2021年第一季度和第二季度到期。」惠譽在11月發布的一份報告中透露。

  另據國盛證券估計,富力地產若想達到綠色檔,以2020年半年報數據為基礎,需要縮減的債務規模達到約700億元,否則融資能力將受到較大限制。

  因此,除了加快銷售各類物業回收資金外,富力地產還需要繼續通過再融資渠道進行周轉,完成過渡。

  2019年全年,富力地產在境內發行了7筆超短期融資券、公司債券,境外美元票據亦發行了7筆。

  2020年,富力在4月發行了10億公司債,5月份有100億小公募債獲得通過。境外方面,3月份發行了一筆4億美元8.625%2024年到期優先票據,11月再發行另一筆3.6億美元12.375%2022年到期優先票據。

  對比可見,富力地產2020年境外發債數量有所減少,而且利率較高。

  但更多的窗口正在打開,最主要的一個標誌是富力在7月份正式獲批H股全流通,境內多達22.07億股的未上市股份轉換為境外上市股份,並於港交所上市。藉此,富力地產將增加在境外市場的融資便利度。

  9月15日,富力地產宣布,按每股9.82港元的配售價配售2.57億股新H股,並藉此籌得24.98億港元款項。

  回顧上述內容,面臨顯著的流動性資金缺口,富力地產未來的工作重心仍是出售非核心資產以及加快銷售促回款,這些將是決定富力接下來債務壓力高低的關鍵所在,而非再融資能力。

  因為這兩種方式是富力地產最能自主控制的回流資金方式,亦得益於其一直以來堅持獨資拿地開發,不大量參與收併購所維持的高權益比。

  資料顯示,富力地產2018年末權益銷售比是92%,2020年10月末,該數據依然維持在92.5%以上。在這個房企傾向於抱團開發的年代,高權益比讓富力在出售各類項目時擁有更高的靈活性。

  同時,高權益比體現的是,富力地產過去總是更傾向於利用自有資金進行擴張。在報表上,截至2020年第三季度末,富力地產非控股權益佔權益總額比例低至3.06%,這令其在表外負債上的風險低於其他更激進的同行。

  來源:觀點地產

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