年終開發商排座次，座下泣中誰最多？
富力地產（股票代碼：02777.HK）青衫溼！
2020年，富力地產權益銷售金額約1388億元，同比僅增長0.43%。
相比年初制定的1520億元的銷售目標，差了132億，完成率只有91%，是那完不成既定目標的17%裡一份子。
（圖源克而瑞）
從行業排名來看，2020年富力地產全口徑銷售額排名第24位，權益銷售金額排名第18位，都比2019年下滑了三位。
（圖源克而瑞）
但相比業績，真正令「華南五虎」之一富力地產頭疼的是，手頭緊！
01
2020年末的聖誕節，格外鬧騰。
開發商都卯足勁衝業績，88折、首付5年分期等各種優惠漫天飛。
然而將「金夠buy，金夠buy，金夠on the way……」的聖誕歌兒唱得最響亮的，還是富力地產。
其內部員工全款買房即可打75折的消息，瞬間「人傳人」，大家都在心裡算了筆帳：
買一套500萬元的富力房，立馬可省125萬元！
恨不能立馬加入富力地產大家庭，享受這種買房送大奔的大好事。
（圖源網絡）
對這次內部大促銷，富力地產也沒藏著掖著，既沒有打招呼「不得外傳」，其員工的朋友圈轉發海報也沒有設置「僅老闆可見」，也難怪被質疑「變相促銷」。
仔細看其中的關鍵信息，不同時間段交錢，享受的優惠力度也不一樣，從最低75折逐漸上浮到85折。
（圖源網絡）
是不是有種火鍋店新開張，菜品前三天7折，再三天8折，後三天9折的熟悉感？
做生意嘛，套路都是一致的。
此外，富力地產還設置了超長「質保期」，員工買了房1年更名期滿後未更名的，還可申請退房。
（圖源網絡）
換句話說，就是這1年內，員工可以將房子在加價後再賣出去。
試著撥打了網傳海報中重慶富力地產的幾個項目電話，有工作人員表示，現在已沒有房源了，但之前員工購買的房源，可以放出來進行相關交易。
間接證實了富力地產這波操作有多秀。
如果實在賣不掉，公司還負責回收。
嘖嘖嘖，就想問現在給富力地產投簡歷還來得及嗎？
02
不過冷靜想想，咱們走過最長的路裡，一般都包含開發商的套路。
富力地產「感恩回饋」大拋售的背後其實並不單純。
業績方面，雖然經過12月的內部折扣輸血這樣的操作，其年度目標完成率由11月底的77.16%衝到了91%，但終究是離年初目標差了一截。
當然，對於多年來都完成不了全年銷售目標的富力地產來說，業績壓力已是等閒事。
更惱火的是，其債務壓力山大。
數據顯示，2019年末，富力地產債務淨額1744億元，一年內到期和一年後到期債務分別為623億元和1350億元；當年末，其貨幣資金384億元，現金短債比0.62倍，在手資金難以覆蓋短期債務。
2020年中，「三道紅線」劃下道來，富力地產位於全部越線的「紅色方面軍」中。
（圖源網絡）
到2020年三季度末，富力地產有息負債為1144.11億元，雖然淨負債率降至166%，現金短債比降到0.48倍，但資產負債率仍上漲到80.37%，且「三道紅線」全中局面未有改觀。
穆迪、惠譽和標普三大國際評級機構，對富力地產及其企業家族評級下調，直接導致金融機構敬而遠之。
融資和債務償還，一下就變得不確定起來，這可要了富力地產的老命。
03
斷臂方能求生。
在內部賣房的變相促銷之前，富力地產已經開始了賣賣賣的節奏。
11月，富力地產將持有廣州國際機場富力綜合物流園70%股權轉讓給黑石集團，交易對價44.1億元。
此後，海南富力海洋歡樂世界的相關股權也擺上了貨架，這是富力在海南操盤大型文旅項目的平臺，其持股比例佔80%。
雙11期間，富力地產還藉助線上渠道推出500億貨值房源，但最終去化僅20%。
這種大甩賣的節奏直到過年也沒消停。
2021年元旦，富力地產連續質押了三筆股權，將其持有的廣州聖景25%股權、廣州富景吉山50%股權，廣州天力建築100%的股權，全部質押給廣州市國資委旗下廣州市城投投資有限公司。
據悉，富力地產本次質押權所涉及的不動產、舊改、建築等板塊的股權，三家項目公司的淨資產超過100億元。
三筆質押完成後，富力地產有可能獲得來自廣州城投約50~100億元的融資貸款。
開源之外，2020年以來，富力地產節流舉動頻頻。
一方面減少拿地支出：2020年全年，富力地產拿地金額不超過85億元，而2019年其拿地金額超過200億元。
另一方面壓縮人力成本：2020年上半年，富力地產員工總人數3.92萬人，相比2019年末的6.23萬人，半年減少2萬多人，人力總成本支出同比減少約20億元。
目前看來，富力地產還在緩解壓力的路上狂奔。
有可能是短暫的一個百米衝刺，也可能是一場漫長的馬拉松，還可能是路上的意外。
04
曾經的「華南五虎」之一，何以陷入如此境地？
富力地產增長乏力的兆頭早已有之。
2014年，富力地產完成544億元的銷售額，雖與當年設定的銷售目標有差距，但不妨礙其振臂高呼「2016年衝千億」！
可2年之後又2年，直到2018年，富力地產才邁過千億關口。
而今邁步從頭越的富力地產，正是膨脹之時，又剛好碰上了萬達大甩賣——打包出售13個文旅項目以及77家萬達酒店。
（圖源網絡）
狡猾的老孫拉來富力地產搭夥，自己以199億元一口吃下了13個文旅項目，富力地產則以199億元接盤了萬達旗下的77家酒店。
當時評估，這筆交易「十分划算」：
77家酒店佔地面積約為28.6萬㎡，且地理位置都處於各個城市的核心地段，價值非常高，富力地產約等於打了6折撿趴活。
但199億元的支出，以及重資產經營的酒店業務，令本就增長乏力的富力地產更加囊中羞澀。
其負債率一度逼近200%，利潤表現也不穩定。
2020年上半年，富力地產酒店業務虧損擴大至9.36億元。
風水輪流轉，如今的富力地產也到了需要變賣資產求存的地步。
誰曾想，當初買入萬達酒店不是變好的預備，只是加速下滑的開始。
05
有意思的是，當初聯手交易的雙方，在重慶有非常顯性的表現。
接手萬達文旅項目的融創，已連續2年將項目賣出了單盤破百億的金額。
而單盤銷售的榜眼則是富力地產旗下的富力城。
（圖源克而瑞）
但這種第一、二名之間不僅沒有瑜亮之爭的看頭，還暴露出了富力地產的後繼乏力。
單盤銷售47.21億元的富力城，佔了富力地產重慶主城48.26億元的銷售金額的絕大部分，在大重慶富力地產55.37億元的銷售佔比裡也明顯偏高。
（圖源克而瑞）
一盤獨大的背後，是其手上存貨不多，重慶新項目闕如的現實。
不僅如此，2020年全年，富力地產在整個重慶範圍內都沒有一宗地塊進帳，這也意味著2021年，其在重慶仍將吃老本過活。
很顯然，這個老本還是富力城。
想當初大學城開荒拓土之時，富力地產以每平方米幾百元的樓面價在此圈地，是要打造一個佔地3685畝總建築面積為625萬㎡的新城出來。
其中住宅410萬㎡、商業215萬㎡，包含了高層、商業、五星級酒店、公寓及5A寫字樓等業態在內，以及超市、影院、餐飲、百貨商場等生活的全配套。
如今開發了10多年，富力城的房子倒是年年賣得火。畢竟成本在那擺著，比價格誰都不虛。
但當初承諾的商業中心，確實沒看到，大學城的消費全集中到龍湖U城天街去了，剩餘的商業體量怎麼辦？
在各大開發商紛紛加大於重慶的布局之時，富力地產的這種收縮，值得玩味。
必須看到，當初幾個億就可大肆圈地的開發模式，已經被時代拋棄了，富力地產這個於廣州做舊城改造起家的開發商，在重慶也沒法找到城投公司幫襯。
那富力地產在重慶的老本還能吃多久呢？