以中冶底價摘得華巖小地塊為切入點，來看近期市場變化，政府大幅供地的內在聯繫。
一、地塊成交
1、基本信息：佔地26畝，容積率1.5，計容約2.6萬方，限高30米；起拍總價1.45億，起拍樓面價5520元/㎡；最終由中冶底價摘牌；
2、項目價值：華巖大區位靠近西站及內環，項目本身緊鄰華福大道，且緊鄰地鐵5號線中梁山站，公共運輸系統是比較不錯的，這對於剛需客群應該有比較大的吸引力；
配套方面：周邊幾個社區（包括安置房）應該能夠滿足最基本的生活需求，加之中冶項目自帶購物中心，總的來說這塊不那麼欠缺；
教育方面：緊鄰人和小學，對口人和中學；小學並非優質重點，但如果劃片就讀確實方便，談不上能夠有學區溢價，但至少還過得去；
3、配建要求：3千平社區服務中心政府回購；社區中心計容的話，政府按照5000元/㎡回購相當於需要房企補貼建安成本以及地價的溢價部分，這樣間接就導致拿地成本增加；
地塊內要求保護地塊內防空洞和2株古樹，這對於項目的設計排布肯定會有一些制約；
4、付款條件：成交10日內全款支付，由於總價相對較低，這塊對企業來說壓力不算太大；總的來說準入門檻並不高；
5、拿地簡析：中冶底價摘牌有一定優勢：
第一、區域深耕，中冶仁和西裡項目前後近兩年，已經積累了一定的知名度和客戶基礎；
第二、沿用現在的銷售中心，和現成的團隊，理論上成本可以節省；
第三、按照當前靜態售價反推，中冶底價摘牌，房地價比約2.36，應該說還是有一定的運作空間；
第四、地價相對優勢，橫向對比雅居樂、奧園及金融街等有一定的優勢，對於後期競爭肯定是處於有利位置。
二、市場變化
1、成交分布：我們根據今年前十月統計分析來看（面積），剔除地方國企廣陽島、兩江置業拿地，其餘頭部房企最多的是恆大92萬方；
排在恆大之後的是萬華但成交體量僅45萬方，這兩個房企比較特殊，恆大是布局遠郊，例如西彭、界石、龍興、井口等，而萬華是年初拿大規模單宗地；
第二梯隊的基本處於30-42萬方之間，這個拿地規模跟企業的銷售規模相比，那簡直弱爆了，例如融創今年前十月去化約164萬方，而拿地僅36萬方，佔比僅22%；
以金科和融創為例，拿地相比去年基本被腰斬，萬科去年拿地第一名今年甚至沒進入前十；
這說明幾乎所有的TOP10房企今年的投資拿地完成都不好，競爭更殘酷。
2、競爭加劇：今年競爭加劇可能有幾個原因：
第一、疫情延伸的系列影響；
第二、頭部房企去年高價拿地被教訓，因此今年更保守呈現機會型狀態，因此在拿地概率低的背景下，會加大參拍數量；
第三、區縣企業進城；
第四、結構與周期機會不存在；
3、近期供地：縱觀11月供地量，可建體量約327萬方，創今年新高（5月供應最高達297萬方），在完成年度目標和重慶過往供地規律的背景下，很反常；
而且各地均有供地，尤其是幾乎不供地或少於供地的地方，例如悅來今年首次供地，魚嘴、高職城、界石等均今年第二次供地；
4、今年拿地簡析：今年前十一月共計成交商住類用地103宗，可建體量達1494萬方；
重慶地方國企拿地21宗415萬方（兩江置業、廣陽島、悅來興城、兩江創新城投、水土高新城投等，這些企業大概率不會按時開發）；
剔除地方國企拿地，市場企業拿地僅82宗，可建體量約1079萬方，平均單宗約13萬方；
目前重慶聚集的百強房企，本土老牌房企、中小房企以及新進主城的房企肯定大於100家，這樣反算的話，平均每家房企拿地不足1宗，可建體量不足10萬方，很明顯達不到房企對生存和規模的需要；
5、倒逼政府供地：很多企業今年沒有拿地，距離完成拿地目標就差距更遠了；
例如綠城、金地、新城（住開）、華發等；
很多企業今年也只獲取少數宗地，例如本土老牌房企東原、華宇；外來保利、中海、旭輝、榮盛等；
那麼在這種背景下，哪怕市政府已經完成供地目標，房企依然有拿地動力，再加上各區都有自己的考慮，對土地財政的依賴，因此區政府也有動力供地，雙方一拍即合；
6、解決問題：我們以11月成交的企業來看，局面並沒有改變，政府的土地並沒有雨露均沾：
第一、在三道紅線下，國家隊頻繁拿地，例如華潤、保利等，而市場化的企業並沒有太多拿地機會；
第二、政府預期不減或者融資需要，平臺公司出來收儲，例如兩江置業、悅來興城等；
第三、部分中小企業或久未露面的出手拿地，例如美好、潤州等；總的來說這批次的大規模的供地並沒有徹底解決需求端存在的問題。
三、寫在最後
1、關係扭轉：過去政府主導供地，到現如今企業倒逼政府供地，同時我們看到政府一方面加強對配建的要求，尤其是裝配式建築，仍然強調限容、限高等策略；
另外一方面政府不斷釋放信號擴大規模，適當滿足中大房企的發展需求，不再一味的控制用地規模；
對企業來說，核心區並沒有太多利潤可言，尤其是小規模地塊更是難以咽下的硬茬；
而部分遠郊地塊，尤其是能夠洞察到城市發展方向的遠郊大規模地塊，反而有一定的價值，能夠有不錯的房地價比，從而帶來一定的利潤；
當然能否賺錢還是取決於該房企自身的成本（財務融資方面）以及品牌、產品力等；
2、窗口機會：結合近兩年土地市場及投資趨同化的背景，我們發現市場有幾點變化；
第一、逆周期拿地的窗口期沒有了，去年四季度底價或和諧拿地， 今年幾乎沒有了；
第二、洞察城市發展，提前布局機會沒有了，例如今年西彭、魚嘴、曾家地都有較高溢價；
第三、條件更加嚴苛了，配建要求更高了；
第四、價值窗口沒有了，以前所謂小規模地塊企業參與少，溢價可控，但我們看到相對核心的小地塊，財信海爾路、永緣雙碑、中交華巖、郎基巴南等均是較高溢價獲取，部分地塊甚至創區域地王或板塊價格新高；
第五、產業勾地，一方面政府更加精明，另外一方面房企都在涉獵，因此產業勾地難度更大、投入的資源和精力將更多，而周期更長；
今年在多重因素的影響下，土地市場更加激烈，對差異化的拿地手段要求更高；
3、跟投和項目總視角：華巖目前呈現出明顯的單價和總價的天花板，我們如今看到雅居樂、奧園、金融街及中交等項目量價都上不去；
小地塊相對容易爆掉成本，因此嚴控成本是關鍵，尤其是最大化利用中冶原項目來做文章；
產品方面深化，確保產品的優勢，能夠與市場相結合在總價上有優勢，因此針對這塊的策略肯定是嚴控成本，產品與市場契合，形成洋房產品的總價優勢。
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