巴中返鄉人員購房謹慎、注意陷阱
本網訊(記者：牟財源)核心提示：我國經濟轉型、財稅改革是個漸進的過程，城鎮化在加速，一線及重點城市吸附人口和資源的趨勢不會變。在中期內，土地財政和樓市拉動固定資產投資也不會改變，房地產託底經濟的「穩增長」功能也將繼續保持，一線城市房價仍會被看好。儘管經濟不景氣，工業企業利潤不斷下滑，房地產投資和供應都在萎縮，但房價卻連續上漲。巴中屬於五線城市,位於四川盆地東北部，巴中市所在地西距重慶市331公裡,南距成都市320公裡,北距西安市439公裡,與達州、南充、漢中、廣元相鄰。一個五線城市房價高達到五六千甚至七八千元一平米，巴中市的房價到底誰在控制、誰在定價?為此，記者走訪巴中多個銷售樓盤售樓部。
近日，記者走訪巴中多個地產開發商樓盤銷售點，發現地產銷售不講誠信，銷售人員素質較差，根本達不到房產銷售人員的素質。訂房訂金票據開出「定金」，誤導消費者。
「開發商『洗盤』普遍，而且手法多樣、比較隱蔽，讓剛需購房者很無奈。」記者近期在巴中多個熱點樓盤調查獲悉，一些打算買房的年輕人抱怨。一道看不見的門檻擋在他們的前面，開發商「渾水摸魚」滋生房地產銷售亂象，讓剛需購房者很受傷。在中央強調「房住不炒」理念以及各地房地產調控組合拳下，巴中多個熱點樓盤房價過快上漲的勢頭得到了遏制。與此同時，在個別城市也出現了一些熱門樓盤開發商對於購房者「挑肥揀瘦」的問題，比如全款客戶優先、關係戶優先，一些樓盤還曲線收取號頭費，捆綁銷售等亂象屢禁不止，亟待加強治理。
開發商對購房者「挑肥揀瘦」 價外加價屢禁不止 號頭費「暗度陳倉」
記者調查發現，巴中市經開區「巴中聯城優築房地產開發有限公司」(以下簡稱優築房產)歐洲城熱銷樓盤對於購房者「挑肥揀瘦」，比如，優先全款客戶、優先關係戶等，部分剛需群體買房難的反應強烈。
記者以普通購房者在歐洲城售樓處走訪時，一名客戶經理說：「我們這裡房子銷售快得很，最開始我們這裡推出幾百套房源，預約登記的人數已是房源兩倍之多，首付比例越高的，越容易買到。在2017年一夜之間成都總公司下發文件一平米漲價500至800元。」
優築房產歐洲項目置業顧問說：「開盤時，我們先通知關係戶和全款購房客戶提前選房。同時，先向團購的巴中市各大行政機關供房，以後再對外銷售。」
號頭費已被房地產監管部門多次明令禁止，記者調查發現，在巴中這個城市，部分熱點樓盤交易過程中的號頭費、捆綁銷售等亂象依然猖獗。其中包含優築置信、優築聯城，最突出的是優築聯城歐洲城。
開發商千萬個杜絕退房 「慢退既拖」
潘女士2019年3月份在巴中市興文優築聯城歐洲城項目預訂了一套建築面積121.95平米的住房，套內面積100.05平米，原房間5143.48元一平米，優惠後單價4656.56一平米，總價567867元人民幣，交付117867元。客戶由於其他客觀原因退房，要求將交付資金退回，從五月份就叫銷售人員辦理退房手續。剛開始銷售人員拒絕退房，張姓銷售人員向客戶解釋說：「在我們歐洲城賣出去的房子是不能退的，要退也得按照公司要求扣除違約金。」買方一直等待十二月八號左右，優築歐洲城仍然對退房無任何動靜，買方一氣之下向興文房管局進行投訴，房管局領導隨即向開發商負責人雷總致電，讓客戶當天下午前往歐洲城找雷總。
「霸王條款」：退房按要求退總價百分之二十
據退款當事人介紹：「我與一位孫姓大哥找到優築歐洲城項目的雷總，雷總看上去很年輕，說話有點衝。雷總向買方付款人說退房退款沒有問題，但要扣除房子總價百分之二十的違約金後再退款。」也就是扣除房子總價567867元的百分之二十，先前向公司交付的117867元也就沒有了，等於白白送十幾萬給優築歐洲城項目。再三協調，最終優築歐洲城雷總告訴消費者，必須要扣除違約金、網改費用兩萬元。消費者為了拿到錢只好答應，但前提是兩個禮拜搞定退款。期間消費者提出，扣除定金的百分之二十，也就是扣除定金三萬元人民幣的百分之二十，遭優築歐洲城雷總拒絕，還將消費者電話掛斷，消費者只得再一次找到興文房管局協調。
全額退款、「扣除違約金」前後矛盾
2019年12月9日，消費者與開發商負責人馮天明在興文房管局再一次協商。消費者謀先生提出全額退款，如果要算違約金的話也只是定金三萬的百分之二十，房產公司負責人提出必須按照公司要求辦理退房。但這一次並沒有說到違約金的問題，優築開發商馮天明經理提出扣兩萬：一是公司網上更名費一萬，二是將這套房轉給第三人，也就是將這套房銷售給第三方，銷售人員佣金一萬，這樣一來還是要扣除兩萬人民幣。
當房管局領導提出為什麼出現更名費與佣金這一說法時，開發商公司負責人馮再一次改口，我不管什麼更名費、佣金，只是承認一萬人民幣，其他什麼費用與我沒有關係。2019年12月11日上午，優築歐洲城項目負責人馮天明再一次聯繫消費者。馮通過微信提到「你們這個是全額退還，所以一萬元違約金是需要單獨支付的，要收到違約金過後才能辦理相關手續。」這不是前後矛盾嗎?為什麼全額退款又稱要先收到違約金一萬呢，既然是全額退款，就不存在違約金這一說法。
收取違約金遲遲不退款 等新客戶籤約
2019年12月21日，消費者聯繫優築歐洲城項目馮經理，為什麼還沒有處理好一拖再拖?馮經理向消費者解釋，「新客戶要26號才回來籤合同。」那麼新客戶不回來籤合同，這個錢就一直拖嗎?消費者告訴負責人馮急著需要資金，但優築歐洲城負責人馮向消費者說道「我總覺得你喜歡威脅人」。該事件一直拖到2019年12月27日未處理好，處理一個退房、退款事件需要長達九個月之久的時間嗎?
記者以購房者名義調查走訪了優築巴中好幾個項目售樓部，其中包括「優築印江洲、優築置信」等售樓部，同時還調查了置信部分問題，卻發現幾個售樓問題不一。
「我們印江洲也存在排號，但我們開盤的時候有排號，現在不在排號，印江洲價格較高，5500元一平米。」銷售人員告知記者，「我們的價格是由土地價格、人工、材料、廣告費、營銷費用包括銷售人員工資等算下的預定價格。」記者提到房子購買過程中沒有網籤、也沒有交首付，交付的訂金是否可以退款，銷售人員告訴記者不能退款，這是公司與房管局規定的。不過也可以退，但是要找關係才能退。
記者再一次提到如果開發商在辦理房產證的時候違約怎麼處理?銷售工作人員說，「按照商品房買賣合同規定，我們應該向購房者賠償。」當時記者還參觀了印江洲樣板間，在參觀樣板間的時候，記者問銷售人員恩廣高速橋下的房價?銷售人員告訴記者與目前銷售房價基本差不多——四千五六。其實關於房價，房管局也有人監管，同時證實了多個房地產銷售排號問題。
銷售人員張某容告訴記者，「優築置信是優築與置信共同建設的，由我們優築在巴中銷售公司銷售，目前我們優築置信房價近5000元一平米。」記者調查的時候看的房要100多萬，如果沒有房貸的情況下首付款三成的話就是33萬多。記者提到如果交一半的錢還沒有到網籤是否可以退?銷售人員告訴記者無法退房，網籤合同已經籤訂了，因為這房子你已經定下來了，等於就屬於你的了，是無法退房的。
記者：你們銷售都還沒有到網籤，為什麼不能退?
銷售人員：房管局向我們銷售房子這邊已經開了後臺帳號，只要你們籤了合同或者預訂合同，等於你們自己認可了，就將這合同傳到房管局網站上了，等於就是網籤了，也就給你打備案了，房子也屬於你自己的了。
記者：房管局為什麼要給你們房地產銷售公司開帳號?
銷售人員：首先房地產已經拿到土地使用證，就辦理了施工許可證，最終辦理建設許可證，等於房子建設好了就去房管局拿預售號，這樣就可以預賣了。等於你這個樓盤賣出的房子上傳房管局網站上，房管局也在監管你們的房子到底賣出多少套，哪些房子已經銷出，哪些房子未銷出，所有的房地產銷售，房管局都得給你一個帳號，而且房屋買賣合同是通過房管局網上列印出來直接籤字再上傳。
記者：按照商品房交易的辦法來交易，客戶交完了首付，但家庭出現緊急經濟問題，是否可以退房?
銷售人員：是可以退，但承擔違約金。
記者：承擔多少違約金?
銷售人員：按照總房價的百分之二十承擔違約金。
記者：假如這房子值100萬，我交了二十萬，如果按照公司規定總價的百分之二十的話，我交的這個房款一分也退不回來了?
銷售人員：就是這個意思，一分錢也不能退給。不管是預售合同還是商品房買賣合同一籤字等於有法律效應了，是無法辦理退房的。
記者：請問一下，這個規定是房管局規定?還是優築房地產公司規定?
銷售人員：房管局下載下來的合同上面就有規定，上面寫得很清楚。七天之內付首付，辦理按揭是有一段時間。首先交的是訂金，訂金是一萬塊錢。
記者：這個定金(訂金)是訂購的訂嗎?
銷售人員：訂購的意思等於這個房子是你的了，訂購與定購不一樣。訂金的意思我把房子訂在這裡的，一定的定是可以退，訂購的訂是不可以退。公司的訂金是不可以退的。定金等於是排號費，這個可以退，以後覺得這個我不喜歡是可以退。這個退房等於在你定房30個工作日退還給你，打到你銀行帳戶上面。
記者：商品房沒有籤定協議的時候又交了定金與首付是否可以退?
銷售人員：合同已籤、首付已交，這樣已經成為法律效應。首先一個是已經籤了合同再付首付。記者發現，以上銷售人員所說的問題與優築所做的不相符合。巴中多個職能部門、行政單位團購達到200多套 房管局制定興文房價不能低於四千元
記者在興文置信府了解到，置信府不愁銷售不出去。因為巴中很多行政單位、政府、各大局在這裡已經團購，僅就巴中應急管理局就在這裡團購就七十多套。
記者：你們興文的房價是誰在制定?
置信府銷售人員：我們這個價格是房管局制定的，不能低於四千元一平米。為此記者同將該房地產調查。
中國消費者協會發布了第二階段不平等格式條款點評意見裡面，對商品房買賣合同中存在的突出問題進行了詳盡剖析。主要涉及九個方面：重點對 「認購定金難歸還」被中消協列為商品房買賣合同警惕九大陷阱之首。
按照規定，網籤完的合同，開發商必須從網站上下載列印後，由雙方籤字蓋章，送房管局辦理預售備案。這樣完整的籤約才算真正完成。因此，開發商沒有按照規定執行，可以要求協議退房，如雙方協商不成功，可以找房管所調解，或者直接向法院起訴。
購房網籤合同，內容與國家住建部制定的《商品房買賣合同》條款內容是一樣的，網籤的合同與房管局信息，一旦網籤成功，合同的內容雙方無法更改，如有條款約定更改的，必須通過房管局相應的申請審批才能辦理更改，這就進一步保障的了購房者的權益。
春節返鄉人員買房需謹慎 不圖不貪便宜 消費者買房子需要注意細節
如今這個社會有了房子人們才會有安全感，可是房價如此之高，很多的家庭並不能買起房子。要買房子的話就要注意下具體的買房流程和注意事項，了解了這些辦理起來才會更加方便。那麼買房子需要注意什麼?買房應該注意哪些細節?下面我們來具體了解下吧。
消費者：買房子需要注意巴中房地產商的陷阱
1、我們在買樓房的時候，要注意樓盤購買時候的具體價格，特別是一些樓盤瑣碎的一些資金需求，這點一定要看明白，如果被騙的話，你會多花好幾萬元，大家一定要在合同裡寫清楚，避免日後糾紛
2、我們需要讓房地產商寫明具體的交房時間，這點必須在合同裡明確的提出來，也就是說交房時間的年月日，必須詳實、詳細，不能模是一個大概的請出現，另外要把物業費寫到合同裡。
3、有的房地產商，其實開盤的時候還沒有任何的動工跡象，或者還沒有得到土地局的認可，只是手續下來而已。因此大家可以提前去土地局諮詢一下，或者網上查看一下，如果有規劃的話，那麼才可以放心購買!
4、大家在排到號碼以後，要注意樓盤的五證是不是齊備，大家要記住起碼預售許可證必須要有，另外建設用地許可證也要檢查，同時這兩個證件必須辦理完畢，這樣可以保證所樓盤得到的當地房管局認可。
5、五證齊全是一個關鍵點，但是我們還需要注意的事情，也不少，我們在購買房子的時候，大家要認真的檢查銷售合同，觀察上面有沒有當地房管局所印刷的憑證，也就是房管局發的合同上有編號，這樣才可以。
消費者：買房應該注意哪些細節?
1、首先我們要注意認清銷售是開發商的人還是中介的人。因為在現代社會中，有很多無良的中介，代理開發商收取客戶錢財，最後確拿錢跑路。就算不跑，你在他手裡買完房之後，後期出現問題，你也找不見他人，他也解決不了。所以一定要找正規的銷售人員，這樣不管是房屋保證還是自身保證，都安全。
2、第二點要擦亮眼睛看好戶型，現在房產市場裡，有很多投資的客戶去買外地房，有時間的客戶會去看看，但也有客戶只通過簡單了解和銷售推薦就購買了，買完之後等你有時間看的時候很是後悔，有很多怪異的戶型就是這樣被賣出去的。所以一定要親自去看。
3、第三點是買期房的了，一般大開發商的期房都會按時交房，但是一些小開發商就不一定了，因為他資金實力等擺在那裡，一但資金跟不上，交房就遙遙無期，或者蓋好多年成為爛尾房。所以不管大小開發商一定要問清楚哪年交房，現在蓋成什麼階段了等問題。如果是現房要問蓋了多少年了，是否包含在產權年限內等等。
4、說到產權我們都知道房屋產權年限一般是40、50、70年這幾個。也有大產權、小產權之分。一般來說住宅大多數是70年產權，公寓有40、50年的。但是有些小開發商會把40年公寓做成70年的，或者把工業用地蓋成公寓。但卻是是商水商電。這種情況基本都是土地性質不是住宅民用類的。所以這個也一定要問清楚。
如果要買房子的話我們要和開發商協商好，關於房價等的相關問題，同時如果要辦理貸款也要留意貸款辦理方式和還款的方式。以上就是關於「買房子需要注意什麼?買房應該注意哪些細節?」的相關介紹，要買房子的話我們就要謹慎，要注意具體買房細節問題。(記者將繼續追蹤調查巴中各大房地產銷售情況。)