這幾天,一篇《首例!70年住宅土地使用權到期續期」,按房價1/3收費!》的文章又火了一把,很多朋友擔心自己房子的產權問題而跑來問我,今天我就寫寫這方面的。
先來看這篇文章的主要內容:
溫州最近出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納佔房價總額約三分之一的土地出讓金。其中,不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。
據報導,經當地國土資源局初步排查,溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且,這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題,在全國可能也屬先例。
溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清表示,在國家沒有具體實施細則的情況下,目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法,先由第三方評估機構評估土地價格,根據單位地價或折算出樓面地價,算出總的土地出讓金,重新籤訂國有土地使用權出讓合同。
政府從來沒說過免費續期。《物權法》只說到期後「自動續期」,沒說這個自動是免費給的。而《土地法》則說土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金。
舉個簡單例子:
有個王阿姨就是買了這類房中的一個二手房,面臨同樣續費而不解,國土局的領導耐心細緻地對她做工作說:買剩兩三年使用權的房子,好比開了10多年的二手車。所以,您當初買房的時候,就好比用高價買了輛快報廢的二手車……
以普遍70年產權為準,到時繼承你這筆遺產的人將是你的子女或孫子孫女,他(她)為繼承這堆已經70年的水泥磚瓦,將按那時房價的三分之一續費……當他(她)的子女或孫子孫女又繼承時,再續費……
在國有建設用地使用權出讓中,出讓年限不同,土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前,建議大家在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題,不要讓自己買虧了。
下面我來闢謠:
首先,這是一個舊新聞,是一次炒冷飯。
這則新聞最開始的報導見於2016年,在2016年火了一把,在2019年又炒了一把,因牽涉到多數人的切身利益一炒就火,所以過一段時間就有人來一把「冷飯熱炒」。
其次,這是一則假新聞。
早在2019年7月25日,人民網就發布權威公告進行闢謠:「溫州住宅土地使用權續期交房價三成」系舊聞炒作,無需申請不收費。
其實,溫州反而在2016年推出了全國首個住宅產權到期後無償續期的案例,而不是收取1/3費用。
雖然這是一則假新聞,但依然引起了青島部分購房者的恐慌,要知道黃島區很多普通住宅都是50年的產權,房子雖新,產權卻沒剩下多少年了。
有房者擔心產權到期後需要續費,買房者也因為剩餘產權不足而躊躇不定。
我想說的是,儘管去買,不必介意產權年限。
以前,我國對土地使用年限有兩個法律規定:
一個是《物權法》:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。
另一個是《城市房地產管理法》:住宅土地使用年限到期,土地使用者享有優先續期權;如果不按條件續期,土地使用權由國家無償收回。
這兩個法律一個說「自動續期」,一個說「有條件續期」,以誰為準?
於是,國家在今年推出了《民法典》,其中,第三百五十九條提出:
住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。
非住宅建設用地使用權屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。
這就意味著土地使用權到期之後,可以自動續期,不必擔心土地被收回。
但《民法典》並未明確,住宅土地使用權期限屆滿後,是否免費續期。
其實,從國家相關領導的講話中,我們能大概推算出以後的趨勢。
全國人大常委會法工委主任沈春耀在做報告時曾明確表示:國務院正式提出修改有關法律的議案後,再進一步做好銜接。
在2017年3月的全國兩會上,有關領導在答記者問時表示:住宅70年產權續期,不需申請,沒有前置條件,也不影響交易。
種種跡象都表明,「減免」才是方向,免費續期的可能性非常高。
溫州在2016年推出了全國首個住宅產權到期後無償續期的案例,今年《民法典》又規定住宅建設用地使用權期滿自動續期。對此,有關人士表示,住宅用地使用權到期後以溫州為先例,不收取費用,保障公民財產權,也不無可能。
以上是法律界面的規定,我個人認為普通住宅產權到期後應會免費自動續期,這符合人民期望。
有恆產者有恆心,房產是人民最重要的資產,產權到期後自動續期,這是對人民財產的保護;而產權到期後免費續期,則是對房地產市場穩定繁榮的支持。
一個穩定的房地產市場才是我國最需要的,「房住不炒」大環境下,大漲大跌都是不被允許的。
因此,對於買房者來說,不必糾結於房子的產權,而應重點關注房子的質量、配套。