來源：貝果財經
原標題：合生創展廣州囤地樣本：別墅變高層 調規大增面積
本報記者/餘燕明/廣州報導
位於廣州天河奧體板塊的合生帝景山莊別墅區內，一宗閒置了逾20年的土地，終於在近期開始動工。
由合生創展集團有限公司（00754.HK，以下簡稱「合生創展」）開發建設的帝景山莊項目地塊，其總佔地面積不到22萬平方米，但合生創展卻開發了至少15年之久。
這家在香港上市的地產商以「囤地開發」的模式著稱，合生帝景山莊項目也不例外。
早在2003年，合生創展即已將合生帝景山莊項目納入了上市公司土地儲備，但過去十多年時間裡，僅緩慢地開發了項目東區地塊並建成了別墅區，而於近期動工的項目西區地塊則一直閒置至今。
據《中國經營報》記者了解，合生帝景山莊項目西區預計將於2021年開始預售，與項目東區別墅產品不同，項目西區主推高層的大戶型產品，但售價暫未確定。
目前，合生帝景山莊項目的新房及在售二手房報價超過了10萬元/平方米，項目所處奧體板塊周邊部分小區二手房大戶型產品掛牌價也達到了7萬~8萬元/平方米。
合生帝景山莊項目西區地塊的計容建築面積超過26萬平方米，若明年入市推售時平均單價達到8萬元/平方米，其可售貨值大致估算將超過200億元。
在合生帝景山莊項目西區地塊近期動工之前，合生創展進行了規劃調整變更。
在用地面積不變的情況下，項目西區地塊容積率由此前的0.51大幅增加至2.59，相應計容建築面積從5.16萬平方米增加到26.12萬平方米，建築密度也從25%調整為30%，建築限高則由24米升至60米。
為此，記者向合生創展方面求證了解其對合生帝景山莊項目西區地塊進行規劃調整變更的原因和依據，但截至發稿，對方不予置評。
控規調整
合生創展對帝景山莊項目西區地塊進行的規劃調整變更，由此增加了接近21萬平方米計容建築面積，這將給合生創展帶來巨大的經濟利益。
據記者查詢了解，合生帝景山莊項目主要包含2宗土地，即東區AT1003015地塊、西區AT1003014地塊，均為住宅用地，佔地面積合計約21.86萬平方米。
合生帝景山莊項目的開發主體為廣州合生東宇房地產有限公司（下稱「東宇公司」），目前由合生創展全資控股。東宇公司早在1997年就取得了帝景山莊項目地塊的開發權益。
記者從一位官方人士處獲悉，合生帝景山莊項目地塊最初出讓時的綜合容積率為1.5左右。這意味著該項目原本整體計容建築面積約為32.78萬平方米。
由於拿地時間較早，但一直拖延到2005年，合生創展才著手對帝景山莊項目進行開發，而其最終制定的土地控規指標，卻並沒有遵照執行項目地塊出讓時原本確定的1.5的綜合容積率。
實際上，合生創展另有打算——將帝景山莊項目開發成低容積率、低密度的別墅區兜售。2005年，合生帝景山莊項目取得了施工許可正式開發建設時，項目土地控規當中的綜合容積率，由原本的1.5大幅降低至0.51，這是典型的別墅用地容積率水平。
因此，根據合生帝景山莊項目最初動工時的土地控規指標，在21.86萬平方米的用地面積上，確定綜合容積率為0.51，將其建成整體計容建築面積僅為11.17萬平方米的別墅區，建築密度為25%，建築限高為24米。
但是國土部門從2003年開始明確限制別墅項目的開發建設及土地供應，此後進一步收緊杜絕。從1997年拿地迄今，合生帝景山莊項目的開發周期貫穿了國土部門有關「禁墅令」的政策出臺及執行。
合生創展對帝景山莊項目採用了分期開發的方式，在過去逾15年時間裡，項目東區AT1003015地塊已緩慢建成了別墅區，佔地面積11.77萬平方米，計容建築面積約6萬平方米。
而項目西區AT1003014地塊則一直擱置未開發，其佔地面積約為10萬平方米，計容建築面積5.16萬平方米。
上述官方人士告訴記者，如果合生帝景山莊項目西區地塊仍然規劃為別墅區的話，根據廣州市土地節約集約利用的精神，實際上就已經不被允許開發建設。
合生帝景山莊項目西區AT1003014地塊在近期正式動工前，合生創展在2018年對該項目進行了規劃變更，其中對容積率、計容建築面積、建築密度和建築限高等土地控規指標均進行了重大調整。
相比之前的土地控規指標，項目西區AT1003014地塊在10萬平方米用地面積不變的情況下，容積率由0.51大幅增加至2.59，相應計容建築面積也從5.16萬平方米增加到26.12萬平方米。
合生創展對帝景山莊項目進行規劃調整變更後，使得項目綜合容積率又從之前的0.51恢復至地塊出讓時的1.5左右。項目西區AT1003014地塊因此淨增加了接近21萬平方米計容建築面積，建築密度也從25%增至30%，建築限高則從24米升至60米。
據上述官方人士向記者透露，合生帝景山莊項目西區AT1003014地塊雖在今年12月份已正式動工，但截至目前，除了公示過其在2018年進行的土地控規調整外，該項目仍未確定最終的規劃建設方案。
囤地開發
合生帝景山莊項目的土地控規調整，尤其是西區AT1003014地塊的規劃變更，也意味著開發價值的膨脹。
若按照最初動工時的土地控規指標，項目西區AT1003014地塊繼續建成別墅區，對應原規劃計容建築面積為5.16萬平方米，參照目前合生帝景山莊項目東區在售別墅產品的新房報價約為10萬元/平方米粗略估算，預計其可售貨值約為50億元。
而在2018年進行土地控規調整，項目西區AT1003014地塊的計容建築面積增至26.12萬平方米後，若參照合生帝景山莊項目所在的奧體板塊周邊部分小區在售二手房大戶型產品掛牌價8萬元/平方米大致估算，整體可售貨值則超過了200億元。
「因為項目地塊在出讓時規定的綜合容積率就是1.5，整體計容建築面積接近33萬平方米。但前期項目東區開發成了低密度、低容積率的別墅區，因此對於計容建築面積差額部分，市政府建議用置換方式對項目西區給予補償。」上述這位官方人士說，「這是政府有關部門給出的合生帝景山莊項目在2018年進行土地控規調整的依據。」
這位官方人士進一步透露，合生帝景山莊項目的土地控規調整，還經過了由市政府主持的市規劃委員會審定。「至於這個項目為什麼能夠進行土地控規調整，就不是我這個層面知道的事情了。」
記者查詢了解到，至晚在2003年，合生創展就已經將東宇公司納入了上市公司合併報表範圍內，但其沒有披露過獲取東宇公司及其帝景山莊項目的具體方式和代價。
據記者獲取的一份材料，東宇公司在1997年取得合生帝景山莊項目地塊的土地成本僅為4115萬元。不過，這份材料的真實性沒有得到合生創展方面核實確認。
根據合生創展此前對帝景山莊項目的信息披露，其最早計劃將在2006年就能夠完成開發，實現項目整體竣工交付。
但顯然，從2005年取得施工許可正式動工，合生帝景山莊項目開發建設了逾15年之久，且迄今仍未完全建成竣工，尤其是項目西區AT1003014地塊，實際上在此期間一直處於閒置狀態。
在廣州，帝景山莊項目並不是合生創展囤地開發模式下的孤例。
據記者不完全統計，包括駿景花園、逸景翠園、華南新城、珠江帝景、帝景山莊等房地產項目在內，其開發周期超過了逾十年之久，並且仍然列報為上市公司土地儲備，以待後續開發銷售。
合生創展在每一年都會針對這些囤積的土儲項目制定開發計劃，但基本上都難以兌現，其開發節奏一再拖延。但在這種囤地開發模式下，合生創展由此獲得的土地升值，則使其賺得盆滿缽滿。
比如，根據一些新房電商平臺的監測記錄，合生帝景山莊項目的別墅產品最早在2005年入市銷售時，其平均單價約為1萬元/平方米上下。但開發銷售了逾15年之後，合生帝景山莊項目的別墅產品仍有新房在售，平均單價則已漲至10萬元/平方米左右。