「囤地」和「公攤」，正在反噬主人公……
文｜又亦
晚清軍事家左宗棠有一幅著名對聯，上聯為「發上等願，結中等緣，享下等福」，大意為：「胸懷遠大抱負，只求中等緣分，過普通人生活」。
這幅對聯長期掛在地產商李嘉誠的書房中，可謂他的座右銘。至少，他想讓公眾認為這是他的座右銘。
長期以來，李嘉誠在內地的口碑不錯，既是大慈善家，又處處體現著高素質。
不過，自2012年拋售內地資產，轉投英國開始，李嘉誠開始受到爭議。此後八年來，他不斷進行資產騰挪。2013年，他以26億元的價格出售廣州西城都薈廣場；2014年，他以57.5億元的價格出售北京三裡屯地標建築盈科中心；2015年，以5.2億元價格出售香港新界商業地產物業盈暉薈……
直到昨天（9月23日），成都方面公開向李嘉誠的和記黃埔地產公司發布部分金融服務「禁令」，因其存在囤地捂盤行為。至此，李嘉誠被推上了風口浪尖。
囤地捂盤行為，對地方經濟構成損害。
在16年前，成都方面為和記黃埔批項目，主要是為了賣地擴充地方經費，再利用經費進行相關基礎建設，帶動城市發展。同時，和記黃埔建房售房，即可從中受益。
然而，和記黃埔的動作太慢了，他們等到相關基礎設施已經完善，其他地產商把樓市催熱繁後，再獨享土地增值的紅利。
該項目位於成都南門，屬於金融城的核心位置，前後開發了足足十六年！
這種用囤地圈錢的行為，在實體經濟低迷的今天極易遭受唾棄。成都之後，應該會有全國範圍內的「抵制」行動。
2009年，新加坡建國總理李光耀在接受媒體採訪時提及李嘉誠，說了這樣的話：「他製造了什麼行銷世界的產品了嗎？沒有！」
可見，李嘉誠獲利的主要手段就是圈錢，對於社會進步無促進作用，才會引起爭論。
李嘉誠發跡於香港，香港地產的畸形發展，讓他嘗到了囤地的甜頭。
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囤出來的首富
上世紀五十年代，香港僅有200萬人口，到了上世紀六十年代，人口數量就猛增至300萬，增幅近50%。人口的增長，直接激發的香港地產的最初發展，從住宅到商鋪，再到寫字樓，只要蓋樓就能賺錢。
1955年，李嘉誠創辦了長江塑膠廠，並收穫第一桶金。三年後，李嘉誠利用第一桶金，正式進軍房地產。
當時，李嘉誠從香港繁榮的工業區北角購置了一塊地皮，建起了十二層高的長江工業大廈。兩年後，他又在柴灣興建了兩座工業大廈，佔地12萬平方米。
上世紀六十年代的香港曾出現了一系列動蕩事件，不少人移民國外，讓地產行情迅速降溫。藉此機會，李嘉誠大舉低價收購地產項目，在觀塘、柴灣及黃竹坑等地興建廠房，用於出租。
幾年之後，香港經濟重新繁榮，當大批商人重回香港置業時，房價早已水漲船高。
到上世紀七十年代，香港地產持有者的土地增值近百倍。
這時，李嘉誠將房產高價拋售，轉而投資更具潛力的地皮，用於出租，每年僅收租就能獲利400萬港元。
資金雄厚之後，李嘉誠胃口更大。1977年，李嘉誠與老牌英資地產商置地集團競投中環與金鐘兩個地鐵站的商業建設權，成功奪標。同一年，他還收購了擁有香港中區希爾頓酒店的美資永高公司，成為當時華資收購外資第一人。
一年之後，中環站環球大廈開始分層發售，開盤數小時後全部售空，交易總額達到5.92億港元。
緊接著，金鐘站海富中心開盤，總值9.8億港元的物業也被搶購一空。
這兩個項目讓李嘉誠在亞洲一戰成名，也成了香港金融界的香餑餑。
到了上世紀末，成為首富後的李嘉誠將觸角滲透到香港的每一個角落：通信、基建、港口、石油、零售……
當時，李嘉誠的百佳和香港置地旗下惠康超市幾乎壟斷香港市場。
高度壟斷讓香港市民普遍反感，加之價格高昂，讓一些人心生怨念。「我不得不去李嘉誠的百佳超市買東西，但即使只花一塊錢我也要刷卡，讓他承擔手續費。」曾有香港市民這樣對媒體說。
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分攤面積「背鍋俠」
長期以來，有經驗的內地購房者都會格外留意「面積」，因為「面積」有兩套解讀：一是使用面積，即購房人實際的可用面積。通常，可用面積都不會很大；二是建築面積，即套內面積+公攤面積。大多數情況下，開發商會選擇建築面積計算價格，增加收益。
比如，購房者買了一個90平方米的房子，而實際可以居住的面積有可能只有70平方米，如果是高層電梯房，可以居住面積可能只有60多平方米。這個差額來自公共區域的面積，即公攤面積。
公攤面積，成了購房者多花錢的「罪魁禍首」。
不僅是內地，李嘉誠也在逐漸遠離香港。
坊間有傳聞稱，這一奇葩的銷售方式由李嘉誠發明。因為他，購房者深受其害。
實際上，「公攤面積」源自香港，並非李嘉誠發明。
公開資料顯示，首個採用公攤面積銷售的地產項目香港香檳大廈，時間為1954年。當時，香港經濟剛剛崛起，房地產市場開始兇猛發展。不過，當時香港地產項目的銷售情況並不樂觀。
究其原因，香港的售房模式是按棟銷售，但對廣大市民而言，買的起一棟樓的人屈指可數。
此時，香檳大廈用了一種模式，一層一層、一戶一戶銷售，降低購房門檻，恰逢香港市民購買力旺盛，買房者絡繹不絕。
這就帶來了一個問題，開發商建設公共區域，如電梯、花園、過道的成本就無人承擔了。如果將其直接加入房價，會讓房子顯得太貴，影響銷量。於是，開發商將其列為公攤面積。本來一個只有60平方米的房子，加上公攤面積就變成了80平方米。
1958年，李嘉誠進入香港房地產市場，即採用了香檳大廈的公攤面積模式。
內地改革開放後，各地開始嘗試房屋市場化，慢慢形成了商品房制度，從香港引進諸多銷售模式。
沒有一位購房者會支持「公攤面積」，但對於開發商而言，他們只是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，賺取的總價不變。
我們沒有證據表明李嘉誠發明了「公攤面積」，但他曾在香港廣泛應用，並傳到了內地。只因他是香港地產的代表人物，才會成為「公攤面積」的「代言人」，招致諸多罵名。
其實，李嘉誠並未做傷天害理之事，他只是趕上了好時候，並敏銳發現了香港資本膨脹的本質。
「我1940年到香港，對這片土地有特別的感情，自己身為中國人，永遠都是中國人。我絕對不會從香港撤資，我說話很少那麼堅定。」李嘉誠在2012年曾如此說。當時，他也沒意識到形勢突變，自己需要快速撤資。
李嘉誠也在內地做了不少慈善事業，但依舊沒能扭轉不利的輿論環境，因為他在房地產上索取了太多普通人的利益，這一黑洞難由慈善填補。